M1持续高增长，高房价难落

■中国房地产报  杨红旭/文

    数据表明，7月份一线城市商品住宅成交量首次出现集体下滑。笔者判断，在M1、股市皆不太可能冲高回落的情况下，即使二套房贷收紧，三季度房价也不会回落。
    半年之内，房地产市场出人意料地完成了复苏、回暖、繁荣的全过程。经济学原理认为，资产价格上涨实质是一种货币现象。分析当前楼市投资投机需求的动向，从资金面和流动性上着手，更合时宜。在实体经济尚未全面复苏的前提下，流动性充裕已成为楼市和股市繁荣的重要外部因素，而且本轮股市复苏时间早于楼市约4个月。
    经济发展需要一定量货币供应，按经济学流派中的货币主义，央行只要调整货币供应量，就能有效的保持经济稳定增长。货币供应量就像经济体内的血液，其多少能够影响宏观经济以及CPI、股市、楼市等变化，血多了就会发烧，血少了则会受寒。
    严格意义上的流动性指资产变现能力，比如股票比房产的流动性强；通常泛指货币供应量的多少。
    货币供应主要分三种：M0是流通中的现金，规模相对稳定，与消费变动密切相关；M1是M0加上企业活期存款，反映企业和居民资金松紧变化；M2是M1加居民储蓄存款和企业定期存款，体现社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况。其中，M0流动性最强；M1 是狭义货币，流动性较强；M2 是广义货币，流动性较弱。
    到今年6月底，M0为33641亿元，M1为193200亿元，M2为568900亿元。全国金融机构各项存款为580507亿元，其中企事业单位活期存款为124690亿元，企业定期存款为77631亿元，居民活期储蓄为90910亿元，居民定期储蓄为162445亿元。从结构上可知，企事业单位活期存款数量较大，是M1的主要组成部分。
    M1的波动情况直接反映了企业的资金宽裕程度，如果企业资金充沛，大量资金结余在银行的活期账户，M1快速增加，反映了经济向好，企业经营活跃。反之，如果企业资金紧张，活期资金不足以至于要动用定期存款，M1增速下降甚至出现负增长，则体现了经济景气度下降，企业经营困难。数据表明，1990年以来M1增幅与GDP名义增幅的相关系数高达0.65。可以说M1是经济的领先指标。
    一般而言，经济繁荣期，包括股市和楼市在内的资产价格也会上涨，所以M1往往也是资产价格的领先指标。从内部原理分析，如果M1快速增长，除经济向好的因素外，也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。比如今年以来实体经济并未全面复苏，但6月底M1增幅高达24.79%，增幅比上年末高15.73个百分点，这意味着部分资金进入股市和楼市。
    在经济和资产市场稳定的情况下，M1和M2增速应当保持平衡，企业的活期存款和定期存款是同步增加的。然而，经济有周期，资产市场波幅更大，尤其是股市。如果M1增速大于M2，意味着企业的活期存款增速大于定期存款增速，企业和居民交易活跃。当股市和楼市活跃之后，老百姓将储蓄资金投资到股市和楼市中，也会推高M1。
    2005年之前，我国股市基本上不反映经济面，2005年6月开始反弹之后，开始与经济面和楼市密切相关。2007年8月，M1增幅首先触顶，10月股市触顶，2008年1月全国70个大中城市房价同比增幅触顶。基本可以认为，M1、股价和楼市依次呈领先关系。
    去年11月，M1和股市基本同时触底，其后上涨，M1增速由6.63%快速增长到今年6月的24.79%，上证综指由1706点反弹至今年8月初的3400点以上。全国70个大中城市的房价环比增长由负转正出现在今年3月，同比拐点出现在6月。
    在以往中国股市的两次大牛市中，都曾出现过持续20个月左右的M1增速大于M2，而目前尚未出现。但值得关注的是，以前两次牛市中M1增速维持在22%以上的月份只有4个月左右，最高是2001年6月的23.7%。可目前6月份已突破24%，估计7月份依旧。
    综合考虑，缺乏经济面的强力支撑，本轮股市反弹并非大牛市，然而在中央一再强调继续执行宽松货币政策的条件下，股指在三季度依然有上攻的能量。
    楼市与股市呈正相关，股市的财富效应会增加楼市需求，更何况资金面宽松会导致部分投资客继续入市。在M1、股市皆不太可能冲高回落的情况下，即使二套房贷收紧，三季度房价也不会回落。四季度及以后的市场变化，央行和银监会更清楚。
    （作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）