90㎡以下与200㎡以上将成市场主力
杭州户型两极扩张

■中国房地产报  记者 翁醉 杭州报道

    不知是“刚需”使然还是出于通胀的预期，自5月至今的杭州楼市令人措手不及地又疯狂了一把。仅5月份一个月杭州楼市商品房成交量就过万套，将长时间难以撼动的3万多套库存一下“蒸发”掉10025套。而通常的6、７月份传统成交淡季，却也一反常态淡季飘红，到了7月甚至地价、房价频频走高。从第一季度的滞销到二季度之后的疯狂抢购，众多房地产商发出这样的感叹：半年恍如隔世。
    在这抢购风潮中，不难看出户型选择已成为人们甄选的要点。而早在之前很长一段时期里，户型问题并不为大多数杭州开发商所特别关注。但近年来，当众楼盘在品质、景观、建筑风格等诸多要素水平日益接近或同质化背景下，户型设计倒成了开发商差异化营销屡试不爽的重要手段。
    随着这一领域竞争的加剧，杭州楼市户型结构也在悄然分化。当市场需求引发了户型创新，杭州楼市的“户型世界”正从单极走向多极。

户型单极世界终结

    自东方郡开盘始，这个位于杭州滨江腹地、总建筑面积约40万平方米的大盘就牢牢把持着杭州楼市成交榜当周、月及本年度冠军的宝座。热销的该楼盘的东区户型均控制在90平方米以下。
    再举目高端豪宅市场。随后开盘的绿城·杭州蓝色钱江一期，均价约3万元。“开盘不到一个礼拜，全部448套房子就销售一空，与房管局连通的网上实时签约系统根本忙不过来。”绿城海企总经理杨荣泉告诉记者。销售数据显示，180~235平方米的户型占这些已销全部房源的绝大部分。
    上述两项目户型结构在杭州楼市如今热销的普通公寓和高端楼盘中是比较普遍的。
    “很明显，杭州房地产市场户型结构出现了两极分化。以往开发商拿地后不管做普通住房还是做豪宅，动辄就是150~160平方米单一户型的格局时代已经结束。”创基机构总经理刘开皓说。
    多元化的户型创意，无论是小户型还是大户型，无论是开间、跃层还是露台、花园，花样百出的创意把之前单一刻板的户型空间，变成了千变万化的“魔方”，对此许多购房者只能发出这样的感叹：都很好啊，挑花眼了。也正因为如此，即使目前大多数新建商品房都位于近郊或者远郊，地段和交通因素很多方面可能都存在不如意，但购房者还是义无返顾地下了单。
    有多少人是因为看中了户型才下单的？新近热销的中海金溪园有关负责人表示：没有具体的统计数据。但从现场客户对户型的追捧来看，因为户型而动心的，应该是大多数人。户型已成为除地段、价格之外，购房者最为关注的因素之一。

市场需求引领户型分化

    在杭州5月涌现出的众多温州购房团中，投资客的目光大多聚焦在了低总价、风险小的小户型上。“现在很多投资客想买的房子都很明确，喜欢的面积大多在90平方米以下。”杭州中江置业策划部经理史蓉霞说，前段时间有很多投资客看中中江开发的东方红街楼盘，80平方米至90平方米或者小一点的房子都卖得很好。
    “市区的二手房价格坚挺，90平方米以下的又很好出手，或卖或租都俏得很，对于一些小投资客来说，成本不高，感觉也比较稳健，现在问的人很多。”某房屋中介业务人员表示。
    汉嘉地产一项问卷调查显示，接受调查的购房者中30岁以下的高达45.9%，其中25~30岁占34.1%，在各年龄段中占据首位，成为购房市场的主力军。这些“80后”在购房的面积需求上，71~90平方米的需求高达42.33%，远远高于其他面积段。同时，70平方米以下的需求也占了比较大的比例，也就是说超过一半的年轻人在购房的过程中会选择90平方米以内的小户型。
    小户型需求旺盛，点燃了开发商的热情。今年以来，小户型房源就一直“统治”着市场的主流。以6月27日、28日双休日为例，金盛·曼城、星桥桂花城、柠檬郡、南北·西岸4个新开楼盘房源全部或绝大部分是90平方米左右的户型。
    即使一些不受“90/70”政策影响的项目也主动更改方案以迎合市场。
    坐落于杭州下沙的理想·伊萨卡是总建筑面积约50万平方米的超大规模的湾畔生活领地，在国家出台相关户型政策前就已动工。“我们最初的户型设计是以大户型为主，后来感觉这种户型销售并不好，于是就调整了户型结构，以小户型为主。”原杭州理想置业总经理韩静对记者说。
    而与普通公寓“瘦身”相反，高档公寓的面积却在悄然“丰体”；不过它们的共同之处就是都是市场需求作用下的产物。
    2008年1月开盘的金都·城市芯宇是位于市中心的高档楼盘，总建筑面积16万平方米。作为当时的“地王”，2005年由金都集团以总价112418万元、楼面价逾7000元/平方米的价格夺得。目前在售均价29000元/平方米。
    “城市芯宇的主力户型是150~180平方米,约占总量的三四成，相当数量在50~80平方米的单身公寓还未开盘，200平方米以上的只占10%。”金都房产集团策略服务部经理谢久芬说。她表示，该楼盘150平方米左右的房源最受欢迎，购买人群多是至少有二次置业经历的客户。
    与城市芯宇颇具类似，该地段上建筑面积19万平方米尚未开盘的昆仑公馆也颇受关注。该项目于2007年6月由昆仑置业高价夺得，楼面价为12245元/平方米。但不同的是，昆仑公馆户型要增大不少。据昆仑公馆营销总监蒋纯莉介绍，整个项目户型区间在175~400平方米，主力户型是310平方米的跃层，约占总数的30%。她还表示，“我们楼盘的客户定位主要是杭州本地有多次置业经历和改善型需求的成功人士等群体，从我们的调查来看，这些群体对较大户型比较热衷。”

小户型仍是市场主流

    “受单价上升的影响，未来杭州楼市户型结构主流还是趋小，但高档公寓将会增多，而且呈大户型化，200平方米将是大户型主力。”汉嘉地产顾问总经理梅杰对记者表示。
    从今年5月杭州人居展期间的调查结果来看，首次置业者的比例仍然高达六成，二次置业占35.7%。这两项数据与去年10月房交会的调查数据相比变化显著，首次置业的比例下降了6%，而以改善型需求为主的二次置业比例上升了7.8%。一般而言，首次置业者多购买的是小户型住宅，而改善型需求上升客观上表明大户型高档房的空间也在放大。
    尽管如此，梅杰同时强调，90平方米以下的户型是市场绝对的供应和消费主力。
    根据汉嘉机构去年年底的统计，杭州主城区已上市的建筑面积在90平方米以下的房源，已经超过1万套，在未来两年里，还将有5万多套90平方米以下的小户型房源面市。目前在售的新房中也多以小户型为主。
    对整体已处供过于求的杭州楼市而言，只是户型的分化和调整还不足以支撑其销售。迫于竞争加剧的压力，开发商还在户型创新方面不断加大力度。在小户型中，从中兴·和园的A1户型、广宇·上东城A3户型、天阳·上河B户型、中海·钱塘山水的Da户型、中凯·东方红街I-E户型等等，再到和大家·多立方的多变户型、和美家90平方米享受的170平方米空间，超大飘窗、挑高客厅、夹层空间、多变装修……创新手法层出不穷。
    与之相比，开发商花在大户型上的心思也毫不逊色。阳光海岸的贴心设计、东方润园的超宽开间、城市芯宇的精耕细作、和家园高使用率等等，也都别具一格。