地产信贷松紧之辩
■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

    8月5日，随着央行《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》（下称“报告”）对下半年货币政策的明确厘定，房地产市场多日的政策惶恐终于尘埃落定。
    此次央行报告中，对下阶段“坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策，根据国内外经济走势和价格变化,注重运用市场化手段进行动态微调”的明确表态，在市场专业人士看来，这是为下半年地产政策的持续稳定预先吹风。
    “从央行货币政策来看，下半年不会出现明显的、有针对性的房地产调控措施，在恢复市场化操作的基础上，更多的应该只是监管。”交通银行首席经济学家连平表示，在继续促进经济稳定增长的论调下，房地产依然要发挥投资拉动作用。
    但争论永远存在。一位中国银行总行内部人士表示，现在监管部门已开始不断警示银行系统风险，并发行惩罚性央票回收流动性，这都是一种提示信号。
    “下半年，总体的信贷规模相较上半年会有一个回落，而在此基础上，房地产信贷也会相应回落。但类似之前一样对房地产贷款实行针对性严控的可能性很小，监管部门很可能会利用银行财务数据指标对银行总信贷额度进行控制。”该中行内部人士说。

激辩地产信贷

    根据银行内部人士中流传的说法，2009年年初，央行等监管部门曾全方位赴各地考察一番，并最终得出一个结论：有效拉动经济增长的两个杠杆，第一是房地产，第二是基础设施投资。
    正因如此，整个上半年，在保增长及一揽子的经济计划刺激下，以基础建设与房地产投资为主的固定资产项目投资成为天量信贷的主要投向。
    数据显示，截至6月末，房地产业中长期贷款增长22.7%，比2008年末提高6.8个百分点。半年新增中长期贷款3501亿元，是2008年全年房地产业中长期贷款增量的1.5倍。
    “经济尚未企稳，房地产也处于初步回暖的过程，从这一点上，货币政策仍会保持适度宽松。”连平表示。
    在这种共识下，部分专业人士表示下半年的房地产信贷仍会保持较快增长。他们认为，长期抑制的刚性需求与通胀预期促成的投资需求集中爆发，将引发市场的供需变化。
    “需求量很大，但由于去年地产商投资与银行信贷投放都有一个很大的收缩，这就使目前很多城市与地区出现了房屋供应不足的情况。”连平说，下半年房价仍然有较大的上涨压力。
    值得注意的是，在上半年楼市销售增速创历史新高的同时，地产商的土地购置面积以及房屋新开工面积却分别出现了26.5%、10.4%的下降。
    “考虑到下半年房价上涨的压力，监管部门可能会继续维持房地产信贷的增速，来增加市场供应。”连平表示。
    一位股份制商业银行地产信贷主管也表示，在下半年监管部门继续实行宽松货币政策的情形下，首要任务就是将刺激经济发展的接力棒由大型基建项目转移到微观行业手中。
    “不过许多微观行业尚未真正企稳，存在信贷风险；而房地产在经历了过去一轮的泡沫释放，风险也得到了较好的控制。”这位股份制商业银行主管表示，在央行报告透露出不再干涉商业贷款，而只是进行公开市场调控的监管意愿后，一些银行信贷仍倾向于房地产领域，“只要贷款额度与条件不超越监管部门的‘四证齐全’等底线就可以”。
    但也有一些专业人士对于下半年的房地产信贷持谨慎态度，认为近期监管层频频发布风险提示就是信号，下半年房地产信贷的增速将放缓。
    与此同时，通胀预期也成为部分市场人士认为下半年应该适当控制房地产信贷，防范资产虚高的考虑因素。
    “现在只是通胀预期，而未来的价格形势也并不确定，如果通胀最终没有来临，那现在大量追高的房地产投资，就有可能成为银行坏账。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。

市场化“调控+监管”

    在继续拉动经济发展之外，下半年房地产政策普遍宽松预期的背后，则是监管层不断回归的市场化调控之路。此次报告中，央行首次提到“注重运用市场化手段进行动态微调”。
    更多的市场人士将其解读为监管层将改变过去控制信贷方向、信贷规模等行政手段，恢复市场化的运作模式，不再干预商业贷款，而由银行自己考量贷款项目。
    对于未来监管部门最有可能的调控手段，前述中行人士表示：“最有可能的则是通过对银行关键财务指标的控制，来实现银行放贷力度调节与风险防范。资本金充足率、提高拨备等都在其中。”
    这种监管思路已经在央行、银监会近日各种的征求意见稿以及风险提示中初现端倪。近日，银监会要求各商业银行提高拨备，防范信贷风险；同时对银行发行次级债也有所限制，银行间相互持有的次级债将不再充当银行资本金。
    而更早之前，针对流动性过剩，央行已向多家商业银行发行高额度的定向央票。
    此前，中行同样遭受了额度不菲的央票回购。
    前述中行人士向记者表示：“通过对流动性、资本金充足率以及拨备的调控，监管部门很容易影响银行的放贷力度。尤其是限制发行次级债，由于银行都是相互持有，一旦扣除相互持有的次级债，那对银行的资本金充足率影响还是蛮大的。”
    “实际上，中国的各地、各阶层发展状况不同，银行需要的是差异化政策，而非一刀切。” 一位民生银行内部人士表示，通过监管部门对银行的放权，各个银行在严格遵守监管底线的同时，便能充分结合市场状况以及自身风险监控能力，而选择放贷力度与方向。
    这一调控思路避免了以往“一刀切”式调控遭遇的“一管就死”的弊端。“尤其是房地产市场，各地发展状况不一，社会需求也不一，过去一刀切的信贷政策，很难做到合理性。”上述股份制商业银行主管说。