暗战京南

■中国房地产报  记者 朱旻 北京报道

    宜家轻取西红门商业综合区二期用地，一方面为浮躁的北京土地市场增添了一丝理性；另一方面商业巨头对城南区域的关注也再度表现出了这片价值洼地的潜力。
    事实上，今年以来，从城北的奥运村乡住宅地到城东的广渠路15号地，北京素来最热的这两大方向似乎依旧引领着市场走势，然而，保利、绿城豪夺大兴地王，又让关注的中心再度南移。事实上，无论从土地储备，还是未来扩张方向上，除了“东扩”，北京城市“南移”几乎已是定局。
    地铁无疑是引发京南楼市暗战的一大诱因，除了10月1日将正式运营的4号线，9号线和7号线也将进入竣工倒计时阶段。南五环周边区域也将由此成为新一轮开发热潮的焦点。据统计，今年下半年北京南部区域的丰台和大兴两区将有永翌公馆、红庭、京投银泰花园站、鑫源国际、海棠、百合公寓、林肯公寓、合生世界村、润枫·锦尚、火神庙国际商业中心10个项目入市，一场群雄暗战，让南城的住宅供应质、量双升。

地价飙升

    5月19日，北京市发改委副主任刘印春表示，新城建设、南城和西南部地区的发展将成为北京市“十二五”期间的重点。这是北京市发改委继“十一五”规划首次提出发展南城后再一次明确表示将南城发展列为重点工作内容。
    除了地铁这一诱因，首都第二机场落户大兴几成定局，南苑机场有望拆迁也是绝不容忽视的两大利好。一方面，新机场会给南城带来大型的功能性项目配套；另一方面，南苑机场若可搬迁，又可为丰台打造新的产业功能区创造空间。
    此外，一条自蒲黄榆桥往南直达五环的京源快速公路也在修建中，预计2010年将建成通车，加之直通丰台的万寿路南延线获批，可以预见，京南楼市的价格洼地将逐步被填平。
    以往南四环至南五环区域，无疑是北京城市周边最缺乏配套，也最缺少大型房地产项目的地段，但如今已成为群雄逐鹿的战场。从6月底开始，金地、旭辉、保利、绿地等一二线开发商纷纷在大兴挥金，大兴的地价被推高至7000元/平方米以上，而在2003年，曾意气风发的顺驰拿下黄村地王时，楼面价不过2200元/平方米。
    在2007年底，2.79亿元竞得旧宫镇五环内一块建设用地面积5.89万平方米，规划建筑面积12万平方米地块的润丰地产就不无得意。“我们在2007年拿地的时候，项目门前就是一条马车道，但从蒲黄榆桥一直往南的京源快速公路年底将会从我们项目门前经过，土地开发就得趁早。”其总经理王宇认为：当时这一区域并没有很多争夺者，如今则已是形势大好。
    事实上，品牌开发商的聚集，已经在逐渐改变城南的整体格局。

供求失衡

    一边是疯狂抢地，一边是价格的狂涨。根据搜房网新盘数据监控中心上半年的统计数据，丰台区、大兴区成为今年上半年北京楼市涨幅最为明显的区域之一，其中丰台区共14个项目涨价，平均涨幅达到2500元/平方米；大兴区共有8个项目涨价，平均涨幅达到939元/平方米。
    南城领涨令开发商收获颇丰，亦庄自不例外。目前亦庄板块内共有11个项目在售，其中6个项目位于马驹桥，目前的存量可售商品住宅仅为2927套、31.4万平方米。2009年以来亦庄区域总供应套数1445套，供应面积14万平方米，实现了3年来亦庄板块同期供应的最高水平，却仍然难以满足区域购买力的增长速度。目前亦庄核心区的惟一在售项目林肯公园，曾在5月份以654套的总成交排在全北京首位，尝到甜头的开发商称要“持续放量”，其销售总监王晔认为：“京南供小于需的局面，在未来至少12个月内不会改变。针对西南，土地市场活跃对于市场有很大拉升作用，而东南最近供地不多，但供需关系的严重失衡决定了良好的基本面。目前在这一区域，220平方米以上大户型产品相当稀缺。”
    毗邻亦庄的旧宫板块，素来是低密度项目的乐土，随着大兴地王频现，这一区域的二手房也破万元，让6月上半月北京五环内单价万元房源基本绝迹。在此区域内，小户型依旧是开发商入市的要点，近期城南惟一的低密度住宅项目润枫·锦尚正位于此。该项目建筑面积约15万平方米，均为多层板楼，预计下半年将有1300多套供应量。考虑到亦庄与旧宫区域的互利关系，该项目主推的是80~90平方米的两居与120平方米左右的三居。
    据链家地产市场研究部统计数据分析，当前大兴区域二手房供需比已在1∶8以上，这相比6月份的1∶6左右供需矛盾又有所加剧。新增供应，已经成为缓解南城房价的燃眉之急。