持有型物业资产再利用
北辰实业得10亿廉价贷款

■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

    “一物多用”正在成为北京北辰实业股份有限公司（北辰实业，601588.SH）新的融资思路。
    7月24日，北辰实业公告称，准备以旗下拥有的经营性物业作抵押，向民生银行贷款10亿元，期限10年，利率为基准利率下浮10%。
    “申请贷款是为了满足公司日常的资金周转需要，而期限自然是越长越好，这样有利于优化企业的负债结构，增加资金的杠杆空间。”北辰实业董秘郭川解释。
    在业内人士看来，在地产企业纷纷蓄势下一轮的储备扩张行情中，北辰实业的此次融资，除了占尽成本优势，更是对经营物业在租金收益外的再次利用。

商业地产贷款创新

    公告显示，此次参与抵押贷款的物业包括北辰五洲大酒店、北京国际会议中心、五洲皇冠假日酒店、汇园公寓、汇宾大厦，总共建筑面积超过35万平方米。
    “这几乎涵盖了2008年北辰实业持有物业的绝大部分优质资产。”广发证券地产行业分析师沈爱卿表示，2008年，北辰实业持有的投资物业的总建筑面积为47万平方米。
    事实上，在市场可查的持有物业融资案例中，更多的是通过信托、银行理财等进行收益权融资，即提前向市场投资者兜售未来几年的租赁收益，以获得资金。但此种融资方式与股权融资一起，往往被排在银行、资本市场融资之后。
    但此次北辰实业的抵押融资却突破了经营物业传统的净租金贷款方式，采用了物业价值抵押贷款。“是抵押而非质押，这也就意味着所有经营物业的收益权仍然属于北辰实业。”沈爱卿一语中的。
    根据此前北辰实业投资物业部人士向本报记者表述，随着北京国际会议中心及其相关商业配套的相续投入使用，北辰实业拥有的投资物业将超过100万平方米。
    “这些持有物业为北辰实业提供了稳定的现金流，因此在一定程度上，北辰实业是不愿意将其收益权质押或者卖掉的，包括打包做REITs。”一位接近北辰实业的人士评论。
    这就引发一个现实问题，当越来越多的物业握在手中时，企业收益的只有租金，而大量物业自身的资产价值却无法被利用。
    在业内人士看来，北辰实业之所以能够突破创新，一方面缘于自身手中大量的经营物业需要进一步盘活，另一方面，也缘于民生银行近年来在地产金融产品方面的不断创新。
    就在北辰实业发布借款决议的同一天，民生银行地产金融部总裁杨毓在杭州地产金融年会上表示，民生银行将“突破经营性物业抵押贷款传统观念，从净租金贷款模式过渡到物业价值贷款模式，创新商业地产信贷”。
    在信贷创新的基础上，郭川表示此次的融资成本并不高。包括沈爱卿在内的业内人士也认为，根据此前对北辰实业持有物业的估值，几乎达到了抵押物估值8成的贷款额度。
    “同时，此次的贷款利率也很低，比基准利率低10个百分点，并且是10年的贷款期限。”在沈爱卿看来，相对一般中小企业抵押贷款利率经常维持在基准利率以上，这是只有凭借母公司实力才能得到的优惠。

多元化融资

    从A+H股双市场融资，到发行企业债、公司债，再到经营物业价值抵押贷款，作为国企，北辰实业并不吝啬表现自己的融资渠道多样性。
    “公司目前并不缺钱，长沙项目也在继续运行。”根据郭川表述，截至今年一季度末，尚有57亿元的资金趴在账上，“长沙项目在付清地价款后，目前已经不再需要大量资金投入。”
    对于北辰实业“不差钱”的融资行为，中信建设地产行业分析师张朝晖表示，在经历了上一轮的行业危机之后，从年初的银行信贷争夺到积极的股市融资，各房企无不极尽所能来增加手中的真金白银。
    “现在随着市场的好转，各房企又在蓄势下一轮的储备，北辰实业也不例外地要尽量增加手中的资本。”张朝晖说。
    上述接近北辰实业的人士表示，由于目前可供选择的融资渠道仍然较窄，加之其他融资手段大部分已经使用，此次选择经营物业价值抵押贷款，也是融资创新中的无奈。
    “银行授信在年初的时候就已完成，15亿元、17亿元的企业债、公司债也几乎达到发债额度不得超过企业净资产40%的上限，资本市场发股也有明确的规定。”此接近北辰实业的人士表示，留给北辰实业继续融资的渠道并不多。