这是近年来中国内地最具雄心和远见的一次造城实验，它的诞生缘于中国和新加坡两国政府间的高规格协议，动用的资金堪称天文数字，吸引的运营商从本土功夫到国际视野，各擅胜场。现在，目的只有一个：打造一个你从未见过的未来之城。

未来城想像

■中国房地产报  记者  张杰  张媛媛   天津报道

    自塘沽市区向东北方向驱车十余分钟后，视野陡然开阔起来，过了彩虹桥，一栋三四层高的红粉色建筑孤零零地坐落在一大片绿色之中——这里正是中新天津生态城投资开发有限公司（简称SSTEC）的办公地点。在这座外形鲜艳的建筑物的外面，占地30平方公里的中新生态城在一大片滨海盐碱地上一字铺开，透过窗户，视野所及正是这个生态之城4平方公里的起步区域。
    作为SSTEC的总裁，吴财文近来忙于与不同国家和地区的开发商谈判和接洽，他被迫在一天之内用不同的思维方式考虑问题。
    不过，他的招商成绩斐然。7月以来，先后有世茂房地产（0813.HK）、台湾远雄房地产、日本三井不动产株式会社、万通地产（600246.SH）宣布与SSTEC达成合作开发的协议。据吴财文透露，与马来西亚、韩国的两家公司的合作亦正在谈判之中。在此之前，万科（000002.SZ）、吉宝置业和新加坡腾飞集团也已经提前落子生态城。
    这是真正重量级的商业谈判，“我们基本上只跟一线的地产公司接触。”吴财文说。他拒绝透露在达成的每一笔合作交易中双方的具体持股比例，“我们是一个主运营商，在每个合作公司都有股权，从25%到60%不等，这意味着，在考虑一个合作伙伴的利益时，我们也会考虑另一合作伙伴的利益。”
    种种迹象显示，在2007年4月首次提出打造生态城，同年11月中国和新加坡两国政府正式签署协议，2008年5月合资公司组建，2008年9月正式动工以来，亲手打造未来之城的豪华军团也已接近集结完毕，“中新生态城起步区的地块已基本招商完毕，最快将在今年年底或明年上半年开始预售。”
    这会是一个怎样的未来之城？绿色、时尚，便捷而健康？更重要的是，“它不会很贵，不会成为一个富人区。”听起来很有吸引力吧？故事才刚刚开始。

本土功夫VS海外经验

    整个7月成为中新生态城的幸运月。这个月，代表中新生态城合资公司，吴财文与许世坛（许荣茂之子）的手握在一起，作为世茂房地产控股有限公司副主席，后者签下了世茂房地产在天津的第一个大型项目。根据相关合作协议，世茂将与SSTEC合作开发一个占地达180万平方米的生态旅游文化中心，其中将有主题公园和六星级酒店，预计总投资超过100亿元人民币。
    随后，吴财文飞赴台北和东京，他说服了远雄地产和三井不动产加盟中新生态城。“这两个公司在当地都是最大的地产运营公司，而且富有国际视野，在生态保护和绿色建筑上都经验丰富。远雄的领导能力很强，效率很高，很多事都是老板亲力亲为。同时，我又一向钦佩三井不动产的组织严谨，很不容易才说服他们相信，在打造一个生态之城的目标上，我们是说到做到、值得信赖的。”吴财文回忆说。
    几天之后，万通地产宣布介入中新生态城起步区部分地块的合作开发，这一事实令一个本已存在的印象更加深刻：在中新生态城的誓师军团中，本土企业将与海外公司同台竞技，各展拳脚——这会是一个好故事所需要的那种开场么？
    吴财文相信这正是自己想要看到的局面，而这将令中新生态城更加国际化，兼收并蓄多方之长，“中国还未有其他任何一个地方可以聚集起这样的目光。”他回忆说，带进不同国家和地区的开发商，在中新生态城的开发理念上具有里程碑的意义。

主运营商

    在将一批地产明星公司纳入中新生态城的开发步调后，吴财文力图避免给外界一种“中新生态城在卖地求财”的印象，这位曾在新加坡财政部、金融管理局和国防部担任高官的“招商”总裁强调说，“我们是一个主运营商，在世茂、远雄和三井的合作公司中都有股份，我们最大的目的是将其打造成一个示范性的城市，相比于卖地求财，做得好、长期获益才是最重要的。”
    此言不虚，不过，作为一个承担了两国政府高度期待的样本式区域运营项目，中新生态城也必须证明自己在商业上是成功的，它还必须证明自己能够给股东以合理的回报。
    中新天津生态城投资开发有限公司由中、新两方股东组成，各占50%股份，中方以土地作价出资，新方以现金出资。吉宝集团是新方的主要股东，持有新方联合体50%的初始股权，其余股权由国际投资者持有。天津泰达投资控股有限公司是中方公司的主要股东，持有35%股份，国家开发银行持有20%股份，包括天房集团、塘沽建设、汉滨投资和津联集团在内的其他股东共持有中方联合体的45%股份。
    实力显赫的股东方和政府资源背景是中新生态城的影子资产，这种无可替代的禀赋为它带来了许多慕名而来的掘金者，但是，一旦甄别不善，土地收益被资质不够的地产企业入而食之，影子资产也有演变成中新生态城的“负资产”的可能。这样的危险会是危言耸听么？
    吴财文认为，中新生态城对合作方一直有一个严格的甄选标准，并且，在此之前已经淘汰了许多个开发商。作为一个主开发商，SSTEC最大的职能是通过股权参与，协商每个地块开发中由于不同定位而可能引发的冲突，引导生态技术的使用。
    “如果股权过少，我们就不好对项目施加影响。我们将避免变成一个纯粹的开发商。”他说。

造城前景

    按照预定规划，中新生态城全部完工将耗费15到20年，最终容纳35万人口，生态解决方案将大规模采用在城市的各个设施中。然而，造城神话有可能面临的最大尴尬在于：谁来居住？谁来做最终的买单者？
吴财文向那些处于结婚待业期的人们已经发出了邀请，他的广告语也许会这样写：“真正的绿色并不昂贵，这里是未来之城。如果你打算明年上半年置业，你来对地方了。”
    待婚人群只是中新生态城的其中一个群体。在吴财文看来，已在滨海工作的人群和未来产业园区的工作人群将是中新生态城最主流的居住群体。除此之外，在中新生态城建成之日，本身会释放出大量的就业机会，这也将为自己提供居住客户。同时，由于中新生态城在生态城市上会表现出高度的示范效应，可以预期中新生态城的起步区和全局都将成为一个新的旅游胜景。
    人们不免担心，由于起步区此次招揽而来的开发商大多为高档物业领域的明星，如何防止这位未来之城因为过高的房价，而最终可能变成一个巨大的笑谈？
    作为生态城全系统的维护者，他们不会放过这样一个展示人居和谐的绝佳机会。在他们看来，新加坡的公屋经验可能正好用来消灾灭火。
    根据规划，中新生态城将首先在起步区建造500套公屋，而未来中新生态城全部的住宅总量中，将有20%的比例用于公屋建设。