房贷紧缩难抵资金过剩

■中国房地产报  杨红旭/文

    二套房贷紧缩终于动真格了。杭州率先严格执行二套房贷款政策后，南京、深圳、上海等多个城市快速跟进。
    6月19日出台的《中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》明确警示：房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题开始有所暴露。银行监管部门要求，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
    严格二套房贷风险管理对市场会有多大影响？
    首先，房地产是资金密集型行业，尤其对贷款依赖度很高，其中个人房贷的规模和重要性又盖过开发贷。比如1~6月，全国房地产开发企业资金来源同比增长23.6%，其中个人按揭贷款狂增63.1%。说明眼下开发商不差钱，主要是托了个贷猛增之福。因此，个人房贷政策，对市场走势影响很大。2007年9月27日的“二套房贷新政”，有效抑制了投资投机需求。去年10月房贷一放松，便刺激市场需求释放。
    其次，这一通知只能说是“老调重弹”。去年12月国务院办公厅的“131号文件”说得很明白，只对首次贷款购买普通自住房的，以及二套购房中符合改善需求标准的，才给予最大优惠政策。但在实际操作中，受自身利益和市场竞争驱使，大部分商业银行过于放松，很多不合规的房贷，甚至是投资投机性购房贷款，也都给予降首付和七折利率优惠。政策重申跟出台新政之间的威慑力有明显差别。
    再次，值得反思的是，商业银行在个贷问题上，为何老是成为“不听话的孩子”。与证监会之于上市公司相比，银监会和商业银行之间关系明显松散。证监会手里有许多“牌”，如审核公司IPO、增发、发债等许多权力，而我国商业银行的主营业务就是吸储—放贷，没多少金融产品需要银监会审批。至于如何放贷，商业银行操作的空间和自由度相当大。这次通知中，特别明确：对于违反“二套房贷”规定发放的住房按揭贷款，要重新对其分类，同时要严格追究相关违规责任人员的责任，银行业协会要完善“黑名单”制度，甚至暂停相关机构房地产按揭贷款业务。但愿此次不是“只打雷，不下雨”。
    紧缩二套房贷是好事，但抑制房价的效果别太奢望。实际上，决定目前楼市走向和房价变化的因素中，比房贷政策更具影响力的还是流动性。今年4月以来，投资投机需求大量入市，成为推高房价的“带头大哥”。其入市理由正是：流动性过剩必然导致通货膨胀及资产价格上涨。
    近期，管理层反复强调，继续实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策。经济“保八”还是经济政策的首要导向，至于资产价格上涨、通胀预期等问题，暂时只能靠边站。在出口好转之前，在国内消费模式改变之前，只能靠固定资产投资孤军奋战了，而投资持续高增长，离不开宽松的资金面的支持。
    流动性过剩，不一定引发通胀，但铁定会催生资产泡沫；超级流动性过剩，极有可能导致超级资产泡沫。上世纪80年代后期，日本实行宽松货币政策，并没出现严重的通货膨胀，却制造了超级股市和楼市泡沫；2000年美国IT神话破灭及2001年“9·11”之后，美联储执行了超宽松货币政策，结果吹出了美国二战后最大的房产泡沫，并引爆次贷危机。
    日本和美国惨痛历史，不太可能在当前我国重现，但防患于未然，在房价泡沫膨胀到难以控制之前，政府有必要时时关注流动性过剩这只“猛虎”。
    （作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）