■中国房地产报  张杰/文

对潘石屹来说，上周二是一个心情复杂的一天。

上午，前门项目的招商传出好消息，两个位置绝佳的商铺各自创出每平方米每月1800元和1530元的天价租金纪录。目前，潘前门项目中95%的商业面积已经招商完毕。

下午四时，一场万众瞩目的地块拍卖，央企背景的中化方兴击败SOHO中国和保利，出价40.6亿元摘帽地王，也打破了有史以来北京单幅土地总价未曾超过40亿元的纪录。

我不知道这样的数字记录是好消息还是坏兆头，但是显然二者背后的逻辑有一致性：天价租金背后是地段致胜的逻辑，而地王背后则是充裕流动性与地段的双重逻辑。

根源于国内的宽松信贷政策，大量的信贷资金被纵容进入任何能够拯救GDP的领域，在资金的黏性作用下，它们会对升值更快、抗跌更明显的投资物业表现出更多的偏好。

而谁能够获得更多的这些资金，谁就拥有更多在话题地带制造眼球的能力。这就是为什么你能够看到在一个位于北京东部黄金地带，以持有型物业为开发模式、拥有金茂大厦和上海国际航运中心的上市房企一掷40亿元，去开发一个需要配建廉租住房的高档住区。

所以，商业模式是个不错的名词，但是它不仅不能解释一切经济现象，而且经常导致我们对某一事件因为思维定式而误读。对于方兴地产而言，制造该例北京地王已经超出了商业模式的解释范畴，它需要把钱投出去，而且为了这些资金的安全考量，它只能把目光锁定在那些大家共同看好的资产上。

投行的研究报告里已经开始赞扬那些在一线城市囤积了大量土地的地产公司了，它们相信，在众多的有着全国志向的上市房企中，谁的土地资产分布于一线城市的比例更大，谁就会更安全，在最近这一波土地价格回升的潮流中，谁的净资产估值就更容易得到修正和恢复性增长。在受到赞扬的名单中，你可以看到远洋地产、首创置业、保利地产等，但是，你不会看到远郊区县土地大王碧桂园。

这个道理很容易理解。在去年地产股大调整的诸多原因之中，根源于地价下跌而导致地产股估值下跌是一个很重要的因素。

但是，一旦土地市场开始恢复性成交，已出让的土地的潜在估值就会同步回升，反映在报表上就是净资产的提高。

年初我曾经预测，2009年的地王版本是40亿元为上限，更多会出现在商业地块，分布在一线的经济中心城市。如今，半年仅过，预测已经接近面目全非，但是“一线中心城市”的观点并未失守。

过去半个月，重庆和北京接连创造两个30亿元以上的地王，真正的共同点不在于都是地产“国家队”制造，而在于区域经济中心城市是这一波土地行情的主要受益者。

这给地产公司的土地扩充动作敲响了警钟：虽然长期通胀的危险正在累积，但是很多土地并不具备对抗通货膨胀的资质，地产公司需要对自己的土地动作更加挑剔。这是在经济危机的背景下储备粮草。持有大量可能贬值的现金不是最聪明的办法，但是买一堆温吞水般的地块充当资产替代物，也不见得是什么好事情。也许，挂冠一个黄金区域的地王更安全。