■中国房地产报   记者 刘笑一 上海报道

“我们目前在上海的现有项目就这么几个，而位于内环内的这个项目更是我们的唯一，集团允许我们慢慢卖，但价格绝对不能卖低了。”一家大型开发商上海公司有关负责人透露。而他的说法在开发商中并非一家之言。

近期上海楼市出人意料的又一轮快速回暖，使得开发商们的战略和心态，比照去年底已是悄然生变。“快销战”的大比拼结束后，取而代之的是小批量试探性推盘，将价格逐步推高以获取更高的利润。

“上海市政府近期将召开一个房地产市场健康发展的工作会议，初步考虑将督促各区加强对房地产项目的监控，符合预售条件的楼盘，希望都能申请预售，制止开发商捂盘惜售的现象。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在6月下旬的一次上海市政府例行新闻发布会上透露。

惜售再现

虽然4、5月份上海商品住宅的批准预售面积分别出现7%和13%的环比增长，但是6月起上海供应量大幅下滑的态势开始显现。

业内人士认为，虽然有传统淡季到来的因素，但是市场热度持续上升，导致开发商态度乐观，近期沪上开发商惜售现象明显增加亦是主因之一。

记者调查发现，虽然在6月中旬，上海有18个楼盘同时推售，新增供应量合计约50万平方米。但实际上除了少数楼盘将数百套房源同时上市之外，多个新开楼盘都采取小规模上市、分多次推盘的“少量多批”策略。不少同批上市的房源均未超过百套，有“中环第一大盘”之称的万源城也只推出70套新房。

对于开发商的这种控制开盘节奏、以供不应求的心理来引发购房者抢购，从而导致房价上涨的策略，上海市政府方面亦已开始酝酿应对之策，拟加强开盘密度调控，加大商品房供应量。

“从市场经济出发，政府不能用行政手段直接干预房价，但是不干预不等于没有作为。”刘海生表示，“首先从供需平衡的角度来说，政府将加大供应量。接下来上海除了加大保障性住房的供应量之外，普通商品房的供应量也会加大。”

同时，刘海生强调将督促各区加强对房地产项目的监控。这个监控的基调则是：凡是具备开工条件的楼盘，希望房地产企业能够尽早开工；凡是符合预售条件的楼盘，则希望房地产企业能够申请预售，从而制止捂盘惜售的现象。

忧虑后市

业内人士认为，由于目前上海的供应量有限，所以成交量也很难再有更大的突破。成交量经过数月的增长后，市场需求已经得到一定释放，这使得后市或许不容开发商如此乐观。

“上海房价高企的主因仍是高端物业集中成交和部分项目的大幅提价合力作用。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

上海易居房地产研究院最新发布的报告称，1~5月上海内环以内中心区域房价激涨三成，说明高端住宅在投资投机需求推动下快速上涨，而1~5月上海内外环之间房价平均上涨约17%，而外郊环间下跌3.52%，说明中低端住宅价格基本稳定。

“事实上，目前外郊环间楼市成交量占上海总成交量的60%~70%，这些区域的成交价才是真正体现了自住需求、尤其是刚性需求的购房特征。”杨红旭说，“而这些区域房价上涨的空间与一些高端项目相比并不大，区域内楼盘一旦涨价，便会引起刚性需求的退缩与观望。”

在6月下旬上海举行的“APIC 2009亚洲不动产投资峰会”上，金地上海公司总经理赵汉忠即表示，“去年原本会有一批企业被洗牌，是经济危机救了它们，而未来四五年，市场还是会再经历一轮调整。”

“捂盘加上市场过热引起的观望，导致楼市调整还将继续，三季度成交量将出现回落。”克而瑞（中国）首席研究员陈啸天说。