■中国房地产报   记者 兰亚红 北京报道

 

6月11日，南京朗诗置业股份有限公司（以下简称“朗诗置业”）在上海再度出手，以4.22亿元的总价拿下长宁区周家桥街道91街坊地块。

据了解，该地块占地面积8531.9平方米，是上海内环内稀缺住宅地块，按照挂牌起始价2.1117亿元计算，地块的溢价率几乎达到100%。对此，业内人士预测，朗诗地产之所以高溢价拿下该地块，必然还会走“高科技住宅”的路线。

朗诗置业在短短的7年半时间里之所以得以在长三角地区快速发展，其核心竞争力就在于：只面向中高端客户，做绿色科技住宅来实现土地收益的最大化。

围绕着上述核心竞争力，朗诗置业秉持着低土地储备、高资产周转的经营策略，用其总裁田明的话说，其拿地原则就是“不高不低，不远不近，不大不小，干干净净”。

 

“中庸”拿地经

 

继开发了第一个科技住宅项目南京朗诗·国际街区后，朗诗置业在长三角的拿地布局上一直坚持着“不大不小”的策略。2006至2008年先后进入无锡、杭州、苏州、常州和上海市场，其拿地总价在2亿~4亿元之间，地块面积均在100亩左右。

田明表示，“不高不低”是指容积率；“不大不小”指地块规模。这也符合朗诗置业低土地储备的战略。“土地储备占的资金太多，会影响公司的资金周转，就会带来现金流的风险，所以我们每拿一块地，一般3至5年就能开发完成。”田明说。

而在地块选择上，朗诗置业也不是非城市中心位置不取，稀缺的、有升值潜力的新城区地块，同样在其拿地视线之内。

朗诗置业的首个科技住宅项目“南京朗诗·国际街区”就位于南京的副城位置——河西新城，目前的房价已经由2004年的7500元/平方米蹿升到16000元/平方米。

其2007年拿下的杭州地块也位于杭州“副城”下沙地区，但地块毗邻钱塘江，具有稀缺的一线江景资源，升值潜力巨大。

田明用“不远不近”来表述朗诗置业在地块选址上的策略。“不远不近，就是在城市里有发展潜力的、有轨道交通的地块也可考虑。”他表示，朗诗置业开发的绿色科技产品具有一定的竞争力，对地面组合要求相对不高，因此并非一定要坚持在城市主城区的核心位置拿地。

当然，之所以采取这样的策略，资金方面的考虑也是重要因素。“我们也不可能用所有的钱拿西湖边上的地。”对此，田明作了这样一个比喻。

与此同时，朗诗置业一直坚持通过“招拍挂”公开拿地，即所谓的“干干净净”。

“市场多的是机会，我们也没有精力去应付‘钉子户’，它的不确定性因素太大。”田明直言。

 

高科技保利润

 

虽然到目前为止，朗诗置业每次的拿地总额均在5亿元以下，但从楼面地价来看，部分地块地价并不低。朗诗置业2006年开始的长三角扩张布局，正赶上2007年土地市场的“疯狂期”。

在“地王”频出的这一年，朗诗置业接连拿下了杭州、苏州、常州三幅地块。

其中，以3.68亿元拿下的常州市四粮库住宅地块，总面积55240平方米，竞买底价为1.85亿元，楼面地价涨幅近2倍。

据了解，该地块周边项目当时售价在4600元/平方米左右，朗诗置业获得的该地块的毛地成本高达2700元/平方米，如果算上部分毛地拆迁，土地成本超过2900元/平方米。

而日前朗诗置业在上海竞得的长宁区周家桥街道91街坊地块，折合楼面地价为2.198万元/平方米，比起拍楼面地价1.1万元／平方米高出了近2倍。

上海易居地产分析师薛建雄表示，目前长宁周边优质次新房的价格在2.5万~3万元/平方米之间，该地块楼面地价已经接近周边楼盘的售价。

但这一最终成交价格相比2008年香港百仕达以3.28亿元总价竞得的长宁新泾镇240街坊地块，要便宜一半。目前，该板块的周边成熟项目房价约为3万元/平方米，且仍在上行通道中。

薛建雄认为，虽然现在楼面价接近或高过周边房价，但朗诗置业显然是希望通过产品的科技含量来达到利润要求。

虽然，针对朗诗置业新近获得的地块，目前还没有传出明确的建设规划，但业内人士分析，朗诗置业坚持的针对中高端客户、建设绿色科技住宅以获得高利润的路线不会改变。

据了解，继南京朗诗·国际街区之后，朗诗置业秉承绿色科技地产的路线，先后建设了杭州朗诗·国际街区、苏州朗诗·国际街区和常州朗诗·国际街区。

资料显示，杭州朗诗·国际街区2008年1月20日的开盘均价达到10500元/平方米，远远超出其1683元/平方米的楼面价。目前，杭州朗诗·国际街区毛坯房在售均价为8700元/平方米，精装修均价为11000元/平方米。

而拿地时溢价近2倍的常州地块建设项目常州朗诗·国际街区于2008年7月5日开盘，均价为1万元/平方米。

 

长三角之外的野心

 

在未来发展目标上，田明多次公开表示，朗诗置业计划以科技地产为主题，继续向长三角目标市场扩张，在取得一定的市场地位和竞争优势的同时，积蓄力量，择机进入环渤海和珠三角等区域市场。

“我们首先是从南京开始发展的，第一个目标是长三角，后面我们会立足于长三角，然后逐步向珠三角、环渤海、长江流域其他城市扩张”。田明表示，之所以采取这样的区域化扩张战略，是基于开发绿色科技住宅的成本和消费客群的要求。

“我们既不可能将经济相对落后的地区作为我们主要扩张区域，同时也不可能在同一个城市里面把高中低端各种产品类型都做全。”田明如是说。

据消息人士透露，目前，朗诗置业的第一大股东南京纺织品进出口股份有限公司计划转让朗诗置业5%的股权，并于近日在江苏省产权交易所挂牌，开始征集意向受让方。

朗诗置业股权结构显示，目前，南京纺织品进出口股份有限公司持有朗诗置业26%的股权；第二大股东为张家港市国泰投资有限公司，持有朗诗置业22%的股权；朗诗置业总裁田明为第三大股东，持有13.78%的股权。

江苏省产权交易所人士介绍，本次转让中，朗诗置业的管理层表示，将不放弃参与收购，而公司的其他股东也没有放弃优先受让权。

业内专家指出，无论谁接手这5%的股权，朗诗置业的股权结构都将发生变化，第一大股东将易主，可能对其经营战略和投资布局产生影响。

也有业内人士认为，今年3月，朗诗置业获得了江苏银行8亿元的综合授信，将为其在未来战略布局提供支撑。

 

记者观察

差异化竞争力

■兰亚红/文

 

“只做房地产，房地产里面只做住宅，住宅只面对中高端客户，只做更加节能环保、更加舒适、健康的住宅。”朗诗置业总裁田明一语道破其聚焦绿色科技地产的“差异化”之路。

这样的理念让朗诗置业在拿地上更具自由度。通过在产品中注入高科技含量，在同等地价的基础上获取超值利润；同时，对于高溢价拿下的地块，朗诗置业同样能够保证收益。

2001年12月，朗诗置业成立，当时的注册资本金只有1000万元；经过7年的发展，到2008年底，朗诗的评估市值已达20.66亿元。

朗诗置业的快速发展源于其开发的国内首个最大规模的绿色科技住宅——南京朗诗·国际街区的巨大成功。

2004年初，在中央“鼓励发展节能省地型住宅与公共建筑”的背景下，朗诗置业意识到“节能省地型”住宅的重要性，确立了其开发绿色科技住宅的发展目标。

朗诗置业通过公开竞得南京河西新城区B和B1—B3的地块，并一举拿下由江苏省科技厅和江苏省建设厅共同提供的225万元节能建筑研究经费，用于南京朗诗·国际街区的研发，变身成为国内最大规模的高科技住宅开发公司。

随后在江苏省建设厅确定了2005年五大方向28个专业领域的科技扶持项目后，朗诗置业脱颖而出，与江苏省建设厅联合夺得“城市住宅节能关键技术应用研究与工程示范”的招标计划。

此后，朗诗与江苏省建设厅以“朗诗·国际街区”为研究母版，共同对建筑结构、围护材料、设备节能等住宅节能新技术的工程化应用和系统集成进行研究。

资料显示，南京朗诗·国际街区项目采用了包括辐射空调系统、新风系统、外墙系统、外窗系统、屋面和地下子系统等多项世界先进的建筑技术，为朗诗置业的成功提供了模板。

2006年后，朗诗置业沿着这个打造绿色科技地产的差异化“模板”，一路走向无锡、杭州、苏州、常州和上海等市场拿地，快速完成了长三角的初始布局。

通过朗诗置业在布局长三角的拿地路线可以发现，主城区和新城区的地块均在其考虑的范围内，但相对于主城区来讲更加偏向于有水景资源的新城区。

据了解，朗诗无锡地块东临近京杭大运河、杭州地块毗邻钱塘江、常州地块西临南运河。

特别是杭州下沙地块，周围有万科、保利、中海等名企的项目，朗诗置业也是看中了该地块所具有的一线江景资源，可为其开发差异化绿色科技住宅吸引中高端客群提供基础。

而无锡朗诗·未来之家、杭州朗诗·国际街区、苏州朗诗·国际街区和常州·朗诗国际街区均采用了地源热泵系统、新风系统等“恒温·恒湿·恒氧”的“三恒”技术。

朗诗置业的“绿色革命”为其带来了显著的销售业绩。相关资料显示，在经历宏观调控以及国际金融危机的不利形势下，2008年，朗诗置业全年仍实现营业收入73360.44万元，净利润12915.73万元，利润率达到17.6%，相比2007年利润率15.9%有小幅提升。

根据江苏天衡资产评估有限公司2009年2月28日出具的《南京朗诗置业股份有限公司增资扩股项目评估报告摘要》显示，朗诗置业的市场价值已达206564.79万元。

不过朗诗置业的“绿色革命”也在业界引起过一些争论。有业内人士就对其“三恒”技术提出了质疑，部分专家表示住宅产品无法做到“三恒”。

质疑重点之一即是朗诗置业采用的地源热泵系统的使用年限及后期维护问题。相关专家曾表示，在地源热泵系统中即使是使用寿命最长的管材也无法达到70年的使用期限，而且舒适性空调无法做到恒温。

尽管面临着上述质疑，同样有业内人士指出，朗诗置业的“绿色革命”所带来的差异化竞争力，已经使朗诗置业在拿地上具有了更大的自由度，绿色科技住宅和中高端客群的定位，使朗诗在地块选址及地价空间上有了更多的选择。

“朗诗的高科技产品具有独特性，高端性，所以其竞争力有一定优势。”上海易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“朗诗地产的利润空间相对较大，在拿地上可以不用过度地考虑黄金地段和高地价等因素。”