■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

6月16日，上海公布今年第45号土地公告，其中涉及闵行、嘉定、浦东新区、青浦共计4幅国有建设用地使用权，其中包含两幅纯住宅用地。而在全部地块中，最吸引人眼球的莫过于青浦赵巷镇特色居住区10号地块，这幅土地总面积约为23.7万平方米，出让面积约21万平方米，是今年以来上海土地市场出现的最大一幅住宅用地。

“该地块的最大优势是没有对户型进行任何限制，开发商可以根据自己的需要开发产品，建筑面积也较大，适合做大型社区。”易居研究院分析师薛建雄这样对本报记者表示。

取消“90/70”限制

一年半以前出让的相邻地块赵巷镇8号地块出让文件中规定，其90平方米以下小户型比例将达到总出让面积的74%以上。在这次土地出让文件中，关于“90/70”比例的限制条款已经消失。

“10号地块取消了90/70的限制，使得该地块的潜力大增，而且报价不及一年半前的一半，容积率却没有提高，今后的规划可以联体别墅为主，并适当地增加独栋别墅的数量。”佑威研究机构分析师陆骑麟分析认为。

目前，赵巷镇特色居住区内的独栋别墅价格都超过3万元/平方米，其中龙湖滟澜山楼盘近半年来推出的596套房源，销量超过8成，其双拼和叠加别墅价格也分别达到27000元/平方米及17000元/平方米。

分析人士指出，龙湖滟澜山总建筑面积为14.45万平方米，因为受到90/70的限制，小区规划为混合型社区，小高层与联体别墅共存。而10号地块不受户型限制，将来很可能对龙湖的项目销售产生一定影响。

虽然9.46亿元的出让底价并不贵，但据方方地产咨询机构调研发现，赵巷镇特色居住区未来将有1000亩以上的土地可供出让，无形中增加了10号地块的竞争压力。

“如此大体量的住宅地块，可以打造一个别墅精品项目，只是在今后的销售中会面临竞争。开发商应在项目前期运作中做到差异化，使产品更有竞争力。只要开发商在产品创新上下功夫，10号地块投资潜力很大。”薛建雄表示。

群雄争夺

据记者了解，该地块挂牌仅一周，就有数十家开发商递交了申请资料。陆骑麟认为，对于赵巷镇板块当前联体别墅每平方米超过万元的市场行情而言，4501元/平方米的楼面地价，确实会让众多企业浮想联翩。

“一方面，今年楼市好转，价格回暖，开发商制定的销售任务可以提前完成；另一方面，政府为了避免流标事件再次发生，影响地价，起拍价肯定较低。”北孚地产研究所副所长刘光东分析认为。

“按照目前的状况，这么多开发商参与竞标，最终的楼板价很可能突破7000元/平方米，但应该不会超过龙湖当初以15.4亿元拿下的8号地块的楼板价，因此即使溢价成交，这块地仍有很大的升值空间，毕竟今后赵巷镇不会有这么大体量的经济型别墅供应了。”陆骑麟表示。

而此次申请拿地的开发商中就包括龙湖。不久前龙湖地产董事长吴亚军低调抵沪，除考察上海两项目的进展外，也意在寻觅新的地块。据相关人士分析，10号地块离8号地块较近，出于避免竞争、摊薄财务成本的考虑，龙湖很有可能再次出手拿地。

万科也对10号地块表现出浓厚兴趣。万科今年加大了拿地力度，最近斥资40亿元在二线城市狂揽8宗地。万科也有可能借助此次拿地增加一线城市土地储备。

不少本地开发商也对10号地块垂涎，绿地就是其中最有力的竞争者。一方面，绿地已经在赵巷镇开发了“绿地国际山庄”，有一定的区域开发别墅经验；另一方面，绿地也有做大盘的能力。

预计大幅溢价成交

据佑威房地产研究中心提供的数据，今年以来，上海市国土资源局共推出了45个公告，其中有6个公告涉及到纯居住用地，共推出居住用地22幅，合计土地面积达到169万平方米，根据容积率计算，其总建筑面积达到226万平方米。可以看出，目前上海楼市大幅回暖的前提下，政府也开始大规模推地。

近期上海多数地块均以相对较低的价格吸引开发商竞标，最终多以大幅溢价成交，如长宁区周家桥街道91街坊地块，相比挂牌起始价溢价2.11亿元、溢价率100%；宝山区高境镇金家巷南侧地块成交价较起始价溢价142%，成交楼面地价9053元/平方米。

据相关专家分析，青浦赵巷镇特色居住区10号地块极有可能与北京广渠门外10号地相似，最后大幅溢价出让，并拍出与2007年龙湖地产拿下8号地块时相近的价格。