小户型领涨北京楼市 保值需求策动“中产”出手

投资客不再等于炒房客

■中国房地产报  记者 刘关 北京报道

他们有着这样一张类似的面孔：手中有部分闲钱；面对貌似尚处于上行阶段的股市，背负着曾经惨败的阴影，他们不怎么急于出手；在通胀预期传言满天飞的情况下，他们将目光锁定在了总价相对较低的小户型物业产品上。依照目前的说法，“投资客”可以算是他们共同的名字。

今年年初以来，他们带着区别于2007年的焦躁心态，来到了一个个售楼处。

据亚豪机构监测数据显示，在其公司所代理的项目金泉时代中，投资需求的客户比例占到近40%，而其代理的另外一个项目“金隅可乐+”，投资客占到近30%以上。

“此轮投资需求的炒作倾向不是很明显。”亚豪机构营销总监韩乐向记者指出，“他们相对理性，更看重产品保值增值性能。”

与2007年小户型产品领涨房价类似，在此轮楼市回暖期，小户型投资者无疑成为助涨房价的主推者。那么，在业内泡沫论调渐起的当下，市场上云集的投资客能否帮助小户型新房延续热销的美景？

城区小户型新盘炙手可热

几个月来，房产投资迎来了难得的好环境：房价的历史跌幅大大低于股票，房贷政策较为宽松，利率不高，这在一定程度上带动了房产投资。在目前国际经济尚未走出低谷的背景下，大户型物业包括商业物业的总价高，转手或持有出租都不容易，而小户型则以其总价相对较低、出租和转手相对容易广受中小投资者的青睐。

在某知名地产网站负责团购的方先生充分感受到了此轮投资者的热情。他告诉记者，几天前，一位远在铁岭的购房者就专门打电话请求他帮忙寻找两套合适房源，“这位投资客认为再不买房价又要涨了”。

方先生表示，几个月以来，在他所负责的团购项目中，基本上“小户型是开一个火一个。这其中，也不乏众多有着投资性需求的人进场”。

然而，与2007年相比，此轮投资型需求的人不可被称为炒房者，其与上一轮投资客最大的不同在于，“这一轮纯做投资的需求很少，不再如2007年那轮纯是为了吃差价而来，更多的人是希望在日后赚取租金。虽然这可能是他们的第三套或者第四套房子，但往往是自住和投资兼顾。”韩乐告诉记者，在其所接触的投资型客户中，投资型需求正趋多元化，同时，他们也不仅仅看重租金收益。

“仔细分析，许多客群希望所购置房产兼顾多种用途。比如说，有些30岁到40岁年龄段的人为其父母购买一套离自己稍近的房产，暂时将父母安置在身边，等到自己有能力更换大户型时，便将其出手；而有些外地来京买房者，实际上常常生活在其他二三线城市。但是，由于业务上的往来，他需要经常来到北京，且居住时间不短，可能还有一定的社交需求。因此，他需要在北京添置一套可以作为暂时居所的‘驿站式’房产，以替代费用较高的酒店。”韩乐说。

当然，“这些需求的激发都是在保值的预期以及相对高的性价比前提下的。”韩乐强调。

而就客群组成，此轮关注小户型的投资者多为城市发展的中坚力量，手里有几百万元，但不是太多，一般手持房产会在2到3套，最多不会超出5套。因此，“他们多偏好面积小低总价的产品，多数可接受的是总价150万元以内的房产。”韩乐指出。

此外，他们对于地段尤为看重，一般不会选择五环以外的房产，对城市核心区域尤为关注。

“比如说东三环CBD周围地段、北四环的亚奥地段、朝青地段以及中关村地段。”协成机构刘欣认为，随着“90/70”政策的落实，从2008年开始市场上出现了越来越多的中小户型产品，价格合理、面积较小、总价较低，并且交通配套较好，是很多小户型项目热销的重要原因。

“对于投资者而言，那些位于交通枢纽、周边商务商业人群集中度高、具备稀缺性、由品牌开发商开发的高品质小户型产品更具保值性和增值性，自然受到了此轮投资客的追捧。”刘欣说。

或将转战二手房领域

面对小户型市场的投资性热潮，许多开发商也分外看好后市小户型产品。近来，位于北京大兴区领海浅水湾小区的开发商便发出更改规划通知，称将要把未建成的部分大户型改为小户型，增加448户。

而据协成机构统计数据表明，二季度北京楼市中小户型产品新增供应量约占总体新增供应的3成，其中，朝阳区供应量最大，其次是大兴区，而位于城市中心黄金地带的宣武、东城、西城3区二季度新增供应量中未见小户型产品的踪影。

因此，伴随着稀缺性加强，新房小户型持续走高的房价能否继续吸引这些投资者的目光，与减缓的刚性需求相比，这些投资者是否值得开发商关注，需仔细分析。

就此，韩乐表示，相对于去年10月到今年5月这段时间，小户型投资者最好的入场机会已过。据他了解，目前众多即将入市的小户型楼盘，几乎没有以低于周边均价的水平入市的楼盘。

“并非所有的小户型都适合投资”。对于这一点，此轮投资者看得也比较清楚。刘欣介绍，“在CBD、各大商圈以及写字楼集中的区域，小户型产品的投资回报率较高，而在其他区域，投资者就出手谨慎了。”

而对于与新房小户型总价相当的二手房市场领域，这种投资需求则可能入场。5月的交易数据显示，中小户型二手房依然是众多改善型需求客群的选择，可以说，投资需求依然未全面激发。“目前市场上还没有看到大批投资客入场，他们大都在观望，期待房价更加稳定合理。所以目前入场的投资客为数不多。”我爱我家副总裁胡景晖表示。

但是，“面对价格走高的新房投资市场，投资客有可能将目光投向二手房市场。”北京中原三级市场研究部经理靳瑞欣判断。

“毕竟投资品属性，要求地段为王。而据观测，6月以后，绝好地段的小户型新房入市量并未有前5个月多，许多谨慎的投资者很可能将目光锁定在‘二手次新房’领域。” 靳瑞欣说。

机构观点

小户型投资行为更趋理性

2009年的北京楼市中小投资者依然占据不小的市场份额，关注未来中小投资者的投资取向，应从其需求和市场供应两方面入手：

投资者及市场需求特点

北京易居房地产研究所分析师 汪庆：

投资者的青睐对目前小户型新盘商品住宅销售的量价齐涨，产生了一定的推动作用。对大多数投资者而言，历经此轮经济调整和楼市的波动，相比前两年其风险意识更强，投资行为更具理性，也更加看重房产投资品的保值与快速变现能力。因此，对于那些短期投资者来讲，“适时而进、视时而出”是其主要投资特点，而对于那些看好租赁市场的长期投资者而言，项目本身的品质、目前租赁市场状况及区域的发展潜力是其关注焦点。

协成机构副总经理 刘欣：

考虑到2008年不断上涨的CPI，多数中产投资者发现存在银行里的钱无形之中缩水了，最好的手段就是投资。但是由于我国目前投资渠道相当有限，股市及楼市成为绝大多数人的选择。相比之下，不动产的投资更加利于资金的保值增值，于是买房成为老百姓的一种普遍的投资理财方式。就算2008年年底到2009年这次楼市调整期一手房房价持续回调，但二手房市场的走势依然相当强劲，甚至有些地区出现了一手房和二手房价格倒挂的现象，早期出手的购房投资人已经赚得“锅满瓢满”了。

北京中原三级市场研究部经理 靳瑞欣：

据北京市房地产交易管理网统计数据显示，5月二手房市场显示价量齐跌的结果，5月二手住宅网签总量19738套，比上月出现了8.27%的降幅；二手房成交均价为9373元/平方米，同4月相比减少224元/平方米，为今年以来首次出现回落。但是，这一统计数据是就整个城区而言。值得注意的是，从区域价格来看，西城延续了各城区中最高的价格，为16219元/平方米，比上月高出574元/平方米。东城区也比4月份上涨527元。城八区中，除了崇文和朝阳区价格出现走低外，其他城区都出现不同幅度的上涨。

因此，不能说在二手房领域投资需求乏力。我预计，到今年年底，二手房中具有投资性需求的客群可能占到20%的份额。

供应情况

北京易居房地产研究所分析师 汪庆：

从2009年上半年小户型住宅市场供应情况来看，朝阳区是主要供应区域。6月份即将入市的过半此类房源多分布在五环以外，尽管距离会影响其价值判断，但不能一概而论，有部分项目的市场投资价值还是存在的，特别是那些地段好、交通生活便利、户型合理、总价适中的小户型还是会受到投资者的青睐。

北京中原三级市场研究部经理 靳瑞欣：

随着自住需求的陆续消化，后市投资需求将逐渐浮出水面，但不会像自住需求一样集中爆发，因此6月份二手房成交量将继续持稳微涨。对于6月份的二手房价格而言，预计将继续微涨。

但除了CBD等价格已经很高的区域外，二手次新房市场依然还有一些价格洼地，比如说望京、方庄、马家堡以及六里桥等地段。

                                                                （刘关 采访整理）