随着中国老龄化速度的加快，养老居住已成为我们每个人不得不面对的问题。继去年主题紧密围绕绿色建筑之后，今年“2009 CIHAF中国之家”又将关注目光投向具有社会意义的“老年住宅”领域，希望以此推动老年住宅事业的发展，为老年人和未来的我们创造一个舒适、方便、安全、充满亲情的和谐居住环境，并促进房地产业的持续健康发展。

■中国房地产报  记者刘关 北京报道

在楼市调整期，率先释放的往往是受价格影响较小的刚性需求。对于开发商而言，围绕刚性需求做足文章，不失为应对楼市动荡的法宝之一。

“随着我国老龄人口的快速增加，对适合老龄人居住的住宅产品的需求日益增长，国内一些大中型地产公司已经开始着手研究和尝试建造老年住宅，这对于当前老龄化的国情来说显得十分必要和及时。”国内老年住宅专家、清华大学建筑学院教授、清华规划院住宅与社区研究所副所长周燕珉表示，“我们的父辈对于养老住宅的需求正在增多，而今天的我们就是明天的老人。我们需要重视并探索合适的居住模式应对此类需求。”

作为中国住交会的公益项目，“2009 CIHAF中国之家”正将目光锁定在此类需求上。“我们看到，在一个居住小区里，专门设计一部分住宅作为老年公寓并配备相应的管理，实现‘以家庭服务保障为基础，以社区照顾为依托’的居家社区养老模式，可以成为当前开发商填补此类需求的方法之一。并且此模式已引起行业内的关注与讨论。”中国住交会秘书长单大伟表示。

居家养老需求亟待填补

“我国社会老龄化程度以及老龄化发展速度，让我们不得不重视日益增多的老年住宅需求。”周燕珉向记者表示。

据了解，联合国将总人口中65岁以上人口所占比重超过7%的国家称为“老龄化国家”,超过14%的国家称为“老龄国家”。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%，我国早已成为人口老龄化国家。

同时，从统计数据可以看到，我国老年人口的年均增长率高达3.2%，约相当于总人口增长速度的5倍。据预测，以此速度，2051年中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，占总人口的比重将接近30%。

“完成从‘老龄化社会’到‘老龄社会’的历程，法国用了114年、瑞典82年、美国69年、英国46年，而据预测，中国只需要27年时间。”周燕珉指出，大概20多年后中国将步入“老龄国家”，这一转变已不遥远。

居住问题便是我国老龄化问题的重要方面之一。国际老龄政策的发展过程告诉我们，当一个国家进入“老龄化国家”的行列之后，就会出台一系列针对老年人居住问题的政策措施；而当其进入“老龄国家”的行列之后，由于机构养老无法负担，需要积极提倡在宅养老，因此其政策重点就会转向促进普通住宅的无障碍化。

“在老龄化的特定比例阶段，多数发达国家都会开始重视居家养老和社区养老。”周燕珉举例，瑞典在65岁以上人口比重达到10%之后的1950年曾开始大量建造养老院。但是，在该比重达到15%的1975年，该国又对建筑法进行了修订，开始推进普通住宅的无障碍化。

因此，在财力不足、老年人总量巨大且增速迅猛的情况下，以居家社区养老为主的模式正成为符合我国“未富先老”国情的解决方法。在2008年9月召开的“2008老龄事业发展国际研讨会上”，民政部社会福利和社会事务司副司长阎青春也将“以家庭服务保障为基础，以社区照顾为依托，以机构供养为补充”概括为我国现阶段养老问题的主要解决方式。而这种“以家庭服务保障为基础”的方式无疑为开发商在老年住宅领域留下了巨大的发展空间。

同时，值得注意的是，在我国一些大城市，65岁以上老年人口的比例已经超过或接近14%。如上海市截止到2008年末，65岁以上老年人已达15.4%。北京市在2007年年底，该比例为13.1%。因此，对于开发商而言，考虑居家养老的需求和普通住宅的无障碍化，具有非常迫切和必要的现实意义。

社区中应配建老年公寓

周燕珉介绍，借鉴国际相关经验，我国住宅社区可尝试分三个层面来覆盖老年人居家及社区养老的需求，即在一般住宅中配置面向老年人的户型、社区中配建老年公寓、在社区内设立小规模多功能的老人服务中心。“其中在同一社区中，设计几栋为老年人居住的住宅，更具有现实的可操作性。”周燕珉表示。

一项由她牵头的调研显示，有部分老年人希望与子女在同一社区内分户但临近居住（调研中了解到年轻子女也存在同样的需求），这样既能保持彼此生活的独立性，互不影响双方的生活，同时也方便老人和晚辈之间相互照顾。

“在老年公寓内，除考虑必要的无障碍设计外，还要配套建设公共餐饮、就诊、健身、娱乐等设施。老人们年龄相近，彼此更容易相互交流和一起活动，可以减少老人们各自在家居住的寂寞，促进健康养老，提升老年生活的品质。”周燕珉指出，社区中配建部分针对老人居住的老龄公寓正是满足上述居住需求的方式之一。

而对于开发商而言，由于老年公寓套型面积大小、形式与青年公寓较为接近，为降低开发风险，老年公寓可以与青年公寓组合建设。公寓的户内设计可先按老人居住的基本需求进行设计，对于有特殊居住需求的老人可以在其入住时再添加特殊配置或适当改造。

“这样有利于当老人入住未满时，可灵活改变为青年公寓户型。”周燕珉补充，目前包括万科等在内的开发企业已经意识到此类住宅的需求，并邀请清华大学建筑学院尝试此类产品的研究。

然而，遗憾的是，目前对于此类产品设计究竟需要注意什么，多数开发商的理解并不深刻。此外，尽管1999年原建设部颁布了《老年人建筑设计规范》，但这一规范基本没有涉及到社区中配设的老年住宅问题。而“这直接影响到此类住宅产品的设计与建造。有些所谓老年住宅产品并不完全符合老人对于居住环境的独特要求。”周燕珉表示。

“老人容易在卫生间内滑倒。一旦老人在里面将门上锁，外面的人就无法打开并进行及时施救。目前，大多数卫生间门的设计都是如此，像这些细节的设计都严重威胁着老人健康与生命安全。”周燕珉介绍。

因此，“从楼宇周边环境设计，到包括坡道、电梯等在内的建筑设计，再到户型和室内装修的精细化设计，业界都急需为老人做出更多的考虑。”周燕珉说。

案例

日本：从“设施护理”转向“在宅护理”

■中国房地产报  记者 刘关 北京报道

面对日渐突出的老年人居住养老问题，我们不妨向早于我国经历人口快速老龄化过程的日本寻找一些启示。作为亚洲最早进入老龄化社会的国家，这30多年来，针对老龄问题以及老年人的居住问题，日本已经做了众多尝试与探索。

“日本与我国一衣带水，其文化传统和伦理观念与我国较为相近。因此，其在老年人居住问题上的经验对于我国具有更加现实的借鉴意义。”曾在日本留学多年的周燕珉指出，“由大量兴建老年院转变成为以在宅护理、居家养老为主，是日本提供的主要经验之一，而这也与其他老龄国家政策重点随着老龄化逐渐加剧，渐而转向促进普通住宅的无障碍化是一致的。”

据了解，日本是亚洲最早进入高龄化社会的国家。1970年，日本65岁以上老龄人口占7.1%，开始步入老龄化社会。1994年，65岁以上老龄人口超过14%，进入老龄社会。据日本2007年版《高龄社会白皮书》的统计数据，至2006年10月1日，日本65岁以上的老龄人口达2660万，占总人口的20.8%，已成为世界排名第一的老龄化国家。目前，在众多养老设施类别中，以满足居家养老和社区养老需求为主的老年人租赁住宅、老年日托服务中心和小规模多功能社区服务中心占据了日本养老设施的大量份额。而居家养老和社区养老成为主流也经历了一个转变过程。

周燕珉向记者介绍，在1989年前，日本在老年人居住方面的对策主要是大量建设养老院，这些养老院依入住对象的生活自理程度和设施所提供的服务内容而分为不同的类型。到了1989年，日本推出了被称作“金色计划”（Gold Plan）的“推动老年人保健福利事业10年战略”。其核心内容是：紧急建设特别养护老人院、日间服务中心、短期入所设施，通过家庭护理员（Home Helper）的培训推动在宅福利事业。

“此时，虽然特别养护老人院的建设仍然是核心内容之一，但在宅护理已经受到了重视。”周燕珉说。

1999年12月，日本又推出了21世纪的老龄化对策“金色计划21”（Gold Plan 21）。该计划有两个核心思想，一是加强建设为智障老人提供护理服务的“小规模的老人之家（Group Home）”，二是鼓励形成“相互支撑的社区”，提倡让所有的老年人和他们的家人在熟悉的社区充实地生活。社区不仅要提供护理服务，还应形成对老人生活全方位的支援体系。

到了2002年，日本发布了“2015年的老年人护理——确立维护老年人尊严的护理制度”。这一制度将今后老年人护理的方向和目标确定为“维护生活的持续性，以尽最大可能在自己家里生活”。

“这标志着日本的老年人护理制度迎来了重要的转折点——即由‘设施护理’向‘在宅护理’的转型。”周燕珉指出。这一转折主要体现在两个方面：2003年，特别养护老人院等护理设施全面推行“小规模生活单位护理”（Unite Care），它在提高护理质量的同时增强设施的家庭化。2005年4月，日本对《护理保险法》进行了修正，“小规模多功能型在宅护理”被制度化。

“不难看出，面临高度老龄化、少子化的国情，日本曾经历了致力于兴建各类养老院的阶段。但在经过30多年的探索之后，终于在2002年确立了‘尽最大可能在自己家里生活’作为老年人居住政策的目标。”周燕珉说，“日本的这一经历也应对中国老年人居住问题的解决有所启发。”