■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

6月4日，湖北福星科技股份有限公司(下称“福星股份”）以10.26亿元竞得武汉市洪山区三角路村土地面积为82996.73 平方米的城中村改造项目用地，这是福星股份继2007年在洪山区获得团结村城中村改造项目后，再次在同一区域获得的城中村改造项目用地。

梳理福星股份的拿地资料不难发现，除了双主业的运营方式外，其核心竞争力在于利用参与旧城改造和城中村改造的机会，低价获取城市核心位置的土地，并开发成高端产品而盈利。

福星股份负责房地产主营业务的控股子公司福星惠誉房地产有限公司副董事长、财务总监胡朔商表示，面对武汉“1+8”城市圈的建设契机，福星股份未来将以“1+8”城市圈为拿地的核心区域，同时以环渤海经济圈的市场为辅助发展区域。   

坚守核心地段

“扎根核心区域、坚持中心城区发展”，这是福星股份管理层一直遵循的发展策略。用胡朔商的话说就是：“土地储备质量要求高，坚守中心城区、核心地段，与高端产品路线相匹配”。

资料显示，福星股份于2002年经过297次举牌，以8亿元的彼时“天价”拿下的武昌沙湖地块，曾经高出起拍价格一倍；目前，在该地块上建设的高档滨湖社区水岸星城，平均售价已经达到了8000元/平方米。

而在福星股份2003年受让的“武汉第一城”项目用地上建起来的金色华府，目前二手房均价已达7600元/平方米。

即使在疯狂拿地的2007年，福星股份拿地依然坚持核心地段原则。2007年8月28日，福星股份以4.05 亿元的投标总价成功竞得湖北恩施一地块，该地块位于恩施州大桥南片区，东北临清江，东面可远眺恩施市中心面积达48.2公顷的凤凰山森林公园，地理位置十分优越。

而即将开盘的福星国际城项目位于武汉市内环线核心区、徐东中心，属武汉东湖与沙湖中间的湖区地域，目前正进行一期的主体工程施工，预计销售均价将达7600元/平方米。

据记者了解，福星股份目前总计权益土地储备达285 万平方米，除了恩施、孝感、咸宁等地的项目地处核心地段外，在武汉的房地产项目全部位于中心城区位置，面积达149 万平方米，平均售价均达到8000元/平方米。

但也有业内人士认为，福星股份“核心地段”的拿地原则，同时需要耗费其大量的资金。不可否认的是，福星股份在2007年前后获取的部分土地储备的地价不低，如汉阳福星城等。据了解，当时汉阳地块的楼面地价高达3712元/平方米。

积极参与旧城改造

此前，在贯彻“核心地段”拿地的原则下，福星股份也面临着低价地储备较少的忧虑。在“地王”频出的2007年，福星股份同样陷入“疯狂”，仅在湖北就耗资33.3亿元拿了4幅地。

但业内分析人士表示，随着福星股份连续获得城中村改造用地，制约其未来发展的低价土地较少的问题将随之解决。

福星股份内部管理人员曾透露，福星股份最大的特色，就是“旧城改造”的模式。目前福星股份已经开发完成了福星城市花园、金色华府、汉口春天等旧城改造案例，在旧城改造、城中村改造和建造城市中心区高档住宅等方面，形成了“城市核心区运营”的独家风格和综合专业实力优势。

资料显示，除了上述项目外，2007年福星股份获得的汉阳、洪山项目也属于旧城改造项目。2007年6月，福星股份以4.5亿元的价格，受让武汉团结集团97%的股份，由此获得其掌控的240亩土地，所得土地处于武汉黄金地段，目前周边房价已经涨到7000余元/平方米。

业内相关评级机构当时分析，上述的股权收购，是福星股份开始参与武汉市城中村综合利用开发的信号。该机构表示，上述通过股权收购低价获取城中村改造用地的模式，可复制性较强，拿地成本大幅度降低。该机构预测，福星有可能会持续通过此种方式拿到低成本的武汉当地土地。

近日，福星股份以10.26亿元竞得武汉市洪山区三角路村土地面积为82996.73 平方米的城中村改造项目，似乎进一步印证了上述机构的判断。

“旧城改造涉及拆迁难度高，需要地方政府政策支持，具有较高的资源壁垒。”一位业内人士分析，福星股份取得的先发优势和独有的地缘优势，是进入武汉市场的很多一线开发商无法比拟的。

 针对福星股份近期的拿地行为，海通证券日前同样给予了福星股份“买入”评级。其研究员帅虎表示，在取得团结村及三角路项目之后，该公司通过参与城中村改造以获取土地储备的发展模式，已经极具优势。

不过也有一些评级机构同时认为，福星股份后续通过参与武汉市城中村改造获取土地储备，仍然存在不确定性。

扎根“1+8”城市圈

福星股份的拿地原则也秉承了多数房企借助收购、兼并和重组等资本运作手段获取低价优质土地的战术，同时也遵循着成片开发的策略。

“我们的拿地策略中，除了战略上的考量，还有着战术上的灵活运用。”胡朔商介绍，“我们比较注重在自身已有的项目周边拿地，将积累的品牌和口碑效应发挥到最大。另外，通过股权运作收购公司和项目也比通过招拍挂拿地更加稳定和有保证。”

胡朔商表示，未来，福星股份将以资本运作为主要手段，以收购、兼并、重组为切入点，坚持审慎的扩张策略，并制定了区域扩张的四个衡量原则，即：现有市场边际投资收益率、目标市场机会收益率、区域市场风险评估以及企业管理和品牌复制能力。

“我们的基本方针就是，以武汉‘1+8’城市圈为核心发展区域，扎根湖北，巩固和提升区域龙头地位。”胡朔商曾公开对媒体表示。

光大证券等机构预计，福星股份在武汉中心城区的优质土地储备，短期内可扩大近一倍。洪山区三角路城中村项目首个地块的取得，标志着福星股份跟进的这个项目取得实质性进展，预计在不久的将来，规划建筑面积86 万平方米的剩余土地也可获得。届时福星股份的土地储备将大幅增加到371 万平方米，而位于武汉中心城区的优质土地储备将达到234 万平方米。

作为湖北房地产的龙头企业，除了在武汉核心区的发展外，福星股份早在几年前就开始布局武汉城市圈。2006年和2007年间，福星股份已先后布局孝感、咸宁、恩施等湖北重要城市。

但也有评级机构认为，单一地布局武汉城市圈，福星股份面临区域性房地产市场的不稳定性影响较强。

也许正是基于这样的担忧，在“扎根湖北”的方针下，福星股份制定了以环渤海经济圈为辅助发展区域的布局。早在2007年半年报中，福星股份就公告收购北京安人投资有限公司100%的股权，并以此获得北京市通州区500亩左右的土地控股权。

2008年初，福星股份还与呼和浩特市政府签署“城中村”改造协议，项目涉及土地3000亩，建筑面积约520万平方米。但据其2008年年报所示，为了提高资金的使用效率，公司已经暂停在内蒙古呼和浩特的发展项目。

记者手记

双轮驱动助力拿地

■兰亚红/文

“两部红炉、三间工坊、四把铁锤”，福星股份这个起家于湖北省汉川市沉湖镇福星村的家庭作坊企业，如今已发展成为以房地产和金属制品为双主业的湖北省双龙头企业。

今年6月6日，福星股份第三度入围“房地产上市公司TOP10”，可谓是武汉市成长最快的房地产企业。

1999年6月，福星股份在深交所上市。2001年，武汉市福星惠誉房地产有限责任公司成立，公司开始实行产业结构和产品结构调整。至2003年，福星股份合并福星惠誉主营业务后，主营业务在原来单一金属制品业基础上增加了房地产业。

福星股份2003 年年度报告显示，报告期实现主营业务收入85577 万元，其中金属制品业实现主营业务收入51516 万元，房地产实现主营业务收入34061 万元，占主营业务收入的39.8%；实现净利润8705 万元，其中房地产实现主营业务利润10503 万元，占主营业务利润的45.77%，且房地产业毛利率为36.54%，明显高于金属制品业。

随着房地产业务比例的逐渐增大，房地产行业成为福星股份净利润的主要贡献者。至2007年，其来自房地产业的营业收入和净利润占公司营业收入和净利润的贡献比例分别增加到56.70%和73.45%。2007年10月22日，福星股份更是将所属行业变更为“房地产业”。

虽然近年来，房地产业务成为福星股份净利润的主要贡献者，但金属制品由于具有稳步增长的特征，能为其房地产业务提供稳定的现金流支持。

在房地产市场处于深度下行的2008年，受房地产销售量下降的影响，报告期内，金属制品业实现营业收入177345.58万元，而房地产业实现营业收入142797.01万元，低于金属制品业。

业内投资者认为，福星股份双主业的发展策略，对其地产业务的开拓十分有利，有力地规避了行业周期性波动的影响。

光大证券同时分析，福星股份的金属制品业务已有20多年技术积累，下游应用主要是汽车、电力电网、通讯网络、建筑工程，多数是经济周期的先导行业，在周期底部开始复苏阶段，需求和盈利都会先于其他行业开始回升。

众多评级机构也认为，金属制品所带来的持续稳定的现金流，可作为福星股份在房地产市场波动期的资金后盾，有利于其抓住发展机遇进行拿地布局。

但也有业内人士分析表示，就金属制品业务来说，除子午轮胎钢帘线利润情况较好外，整体业务的毛利实际上呈下滑趋势。

据广发证券分析师花长劲分析，“福星国际城”和“三角路城中村综合改造项目”2009年总投资约为20亿元，再加上前期项目的施工以及金属制品扩充产能的项目投入，将使得福星股份今年资金压力较大。