■中国房地产报记者  宋振庆  北京报道

中国房地产报：你对今年中资地产公司业绩的整体预测是什么样的？

姚峣：全国性龙头企业以及广东本地发展商业绩可以实现逆周期增长；2009年纯利可能增长20%以上的公司包括：中国海外（00688），深圳控股（00604），华润置地（01109）。这些公司能够实现良好增长的原因主要有两方面，首先2008年应该是其业绩最低点，因此2009年的业绩基数比较低；其次楼市回暖，很多项目可以实现提前入账。值得一提的是中国海外，由于有很好的盈利管理，适当控制结算节奏，再加上在调整中一些地区的楼盘没有降价而依然卖得不错，因此2009年能实现不错的利润增长。

我认为深圳楼市将会在今年下半年回暖，之后依次将是广州、上海以及北京，这也对地产股复苏起到积极作用。

中国房地产报：你判断各地楼市回暖时间的依据是什么？

姚峣：从深圳来看，销售面积已经低于平均刚性需求约40%，如果按照每平方米10500元人民币的销售均价来算，深圳发展商的平均纯利率仅有10%，主动降价意愿较低。目前的市场情况是供略大于求，由于政府政策性利好因素及消费者信心增强，交易量正在回升。由于媒体普遍预期深圳市场供大于求，今年上半年发展商会降价等，50%的深圳购房者计划再观望3~6个月。而今年9~10月份为楼市的黄金成交期，且购房者的最坏预期已经过去，房价很有可能环比回升5%~10%，深圳楼市将进入回升期。

广州楼市供也略大于求，成交量目前回升理想，价格比去年最高点回落30%，基本调整到位。由于地理位置接近深圳且消费者心理相似，深圳楼市回暖将拉动广州楼市回升。

至于上海和北京，由于上海房价下跌的时间点大致比广州及深圳晚半年，但市场容量大，购买力强，所以楼市回升期应在2010年中期；而北京房价下跌的时间点大致比广州及深圳晚1年，所以楼市回升期应在2010年年底。

中国房地产报：你曾建议“买入所有中资地产股”，但是由于资金紧张以及去年对赌协议等负面影响，中新地产、碧桂园等公司都遭到国际评级机构不断调低评级，你怎么看这些问题？

姚峣：在房价下跌周期中，肯定有部分缺乏经验的开发商因过度扩张而导致资金压力，这属于正常的市场行为，少数开发商倒闭可能意味着全国楼市底部的到来。其实碧桂园被调低评级是符合逻辑的，因为在国际评级机构看来，首先随着油价上升，距离市区较远的碧桂园项目模式不能受到认可；其次，碧桂园初期设置的业绩目标过高，随后不断下调目标，这样高的目标将意味着巨大的资金开支，会有一定风险；第三是碧桂园在TVB、煤制油等非主营业务上下了功夫，但是国际评级机构无法理解这样的举动意图，可能会影响其估值水平。

中国房地产报：虽然你建议买入所有中资地产股，哪些公司是你认为优势和潜力最为突出的？

姚峣：像我前面提到的中国海外，由于经历过三个行业周期，并且经历过几乎破产的惨痛教训，中国海外在业务发展上非常稳健。而且在中央政府颁布了并购贷款细则之后，中国海外首先宣布供股集资不少于25.12亿港元，为扩张做好准备。

至于潜力最突出的，当属深圳控股，作为深圳市政府旗下主要发展商，将会在今后受益于政府向本地发展商的倾斜，除了43亿港元的资金在手可以为并购作准备，还可能享受深圳市政府一些房地产项目的划拨。我们认为目前深圳控股的价值被严重低估，而受益于深圳楼市的回暖，它的盈利规模及股价上升空间最大。

中国房地产报：根据你的预测，哪些公司能够在行业并购和REITs方面有新的突破？

姚峣：根据我上面分析的，在行业并购方面具有先发优势的包括中国海外和深圳控股；而在REITs方面，可能有突破的主要应该是急需资金的商业地产项目，在中资地产股中世茂房地产旗下的世茂股份是A股最大的商业地产上市公司，旗下物业储备丰富。富力地产和华润置地也有不少符合条件的项目，因此这三家公司可能会在今年即将出炉的REITs上受益。