2月19日，股市大盘在连续下跌两天之后重新出现幅度不小的上涨。有人说，春节之后A股市场一直处于亢奋状态，而中资地产股也被夹裹在这种亢奋状态中。随着房价的进一步探底，一些行业内人士对地产股持乐观态度，但也有分析人士认为，大盘迅速上涨的压力比较大，地产股在其中很难独领风骚。在2008年颓废大市中挣扎了一年的地产股，能否在2009年复苏，成为行业普遍关注的问题。

■中国房地产报记者  宋振庆  北京报道

2月19日，随着大盘的走势，中资地产股在连续下跌两天后出现反弹，似乎正在从近日中国人民银行副行长易纲发表关于进一步降息空间有限言论所引发的恐慌中走出。

中资地产股的上涨颇有“利空出尽”的意味。19日，深圳等四大城市统计局公布了2008年新房销售面积数据快报，“据测算，深圳及广州2008年销售面积分别比中国居民购房意愿最低的非典时期（2003年）下降了52.9%及39.2%，明显偏离了正常需求，可以视为市场底部。”国泰君安港股地产分析师姚峣对记者表示。

有分析人士认为，目前中资地产股的估值水平已经反映了大部分负面因素，今后的政策性利好将会拉动股价不断上升。2009年，将是中资地产股重新复苏的起点。

触底

回顾2008年中资地产股的表现，只能用不堪回首来形容。由于持续一年的房地产市场低迷状态和接踵而来的负面新闻，中资地产股损失惨重。

在网络中评出的“2008年十大伤心H股”中，富力地产和碧桂园就为地产股占据两席。富力地产股价从2007年45.6港元的高位跌至2008年10月最低位2.3港元，最大跌幅达95%；而碧桂园股价从2007年9月最高价14.18港元下挫至2008年10月最低位1.1港元，跌幅也达到92.2%。

而除了这对难兄难弟之外，其他地产股的日子也同样难熬。在去年低位时，中海外一家的市值就等于碧桂园、富力、合生、雅居乐、SOHO中国、世茂的市值总和，可是每个公司的土地储备、年销售额都相差不大，这让富力老总李思廉感到颇为难堪和不可思议，尤其是富力地产股价已经跌到了净资产以内。

屋漏偏逢连夜雨，在宏观利空和销售业绩疲软的情况下，负面新闻也开始层出不穷。富力在外界疯传的可能卷入外汇炒卖的丑闻中，股价一天内下挫51%至年内最低点；碧桂园也不断因为“资金干涸”的谣言和一份损失达2.5亿美元的股份掉期协议“跌跌不休”。

以往疯狂追捧中资地产股的国际投行和评级机构去年也倒戈相向，大摩、花旗以及标普等都纷纷发表看淡看空的报告，并不断调低地产股的评级。

但是在分析人士看来，跌得越狠，意味着越接近底部，于是中资地产股的投资机会已经开始显现。

“去年11月份中资地产股的股价已经接近历史最低水平，也就是1998年亚洲金融危机后及2003年非典期间。不过这些公司尚无破产之虞，估值水平也基本反映了大部分负面因素，因此这个价位具有巨大的投资价值。”姚峣认为。

无独有偶，申银万国在同一时间也发布了类似的观点。去年11月25日，申银万国在其发布的“2009年投资策略报告”中指出，港股中资股的指数在2009年将具备40%的上升空间，因此建议投资者在行业配置上，应该优先选择房地产行业。

反弹

分析人士对于中资地产股将在今年重新复苏的观点并非仅仅限于对于股价估值水平本身的判断，内地发展商的销售成绩和国家的积极政策同样不容忽视。

有关专家认为，根据近日最新的新房销售数据来看，房地产交易量基本已经走到底部，因此可以预期，深圳及广州楼市将在今年年底回升。

“而随着楼市回升，购房者和开发商的信心随之恢复，开工量重新上升，深圳及广州开发商的盈利高峰期将会出现在2010年中期至2012年，因为项目竣工及入账比销售滞后1.5~2年；而由于股市会提前1年反映基本面变化，因此尤其是深圳和广州的区域性地产股将出现良好投资价值。”姚峣向记者指出。

除了销售业绩和盈利水平的反弹，从宏观政策角度分析，中资地产股也具备了复苏的充分条件。

中央经济工作会议指出,要把居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。

“现在看来，在出口不确定性较大,基建投资对GDP增长贡献有滞后效应的局面下，地产业仍是2009年中国GDP增长、防止持续通缩、稳定就业的主要渠道之一。”姚峣认为，地产业在宏观经济中的作用也决定了市场恐慌消失后股价估值将恢复正常水平。

事实上，除了国内券商的唱好之外，一些国际大行也开始倾向于重新审视困境中的中资地产股，而并非一味地穷追猛打。高盛在此前已经调高了内地房股的评级至“中性”，和姚峣相似，高盛也认为目前中资地产股的估值已经大部分反映了今年楼价进一步下滑的因素。

大福证券在最新研究报告中也反映了同样的观点，该行预计2009年房地产销售价格将加速下调，成交量最早有望在今年下半年企稳并开始回升。

“目前行业股价普遍低估，已经反映价格下跌预期，部分股票也有风险溢价，相信市场企稳后中资地产股股价将快速回归价值；长期增长动力并未泯灭，在经济上行周期，行业有望再现繁荣。”大福证券分析师表示。

不过在一片唱好声中也有不同声音，DPS发表的报告就维持了对房地产业“中性”的评级。该行提醒市场人士，尽管现在利好不断，但是内地房地产整体前景依然谨慎，行业复苏仍然会面临严重挑战，而高企的库存量就是其中最大的一个障碍。