■中国房地产报记者  郭轩  北京报道

虽然市场普遍认为解决止赎和房价下滑这一恶性循环是美国结束目前这场金融危机的关键，但高达2750亿美元的房产救助计划的公布，依然没有打消市场对经济进一步下滑的担忧。

美国当地时间 2月18日，美国总统奥巴马在凤凰城公布了帮助700万～900万个美国家庭对抵押贷款进行重组和再融资的计划。

然而当天的标准普尔500指数及纳斯达克指数微幅收低。而新公布的房市数据黯淡，更凸现了衰退恶化的窘境。

计划核心—遏制止赎

房产救助计划最核心的部分是通过提供政府补贴帮助房贷公司修改部分问题贷款的条款，让更多房屋所有者能够负担得起房贷。内容包括下调每月房贷还款金额、允许更多贷款人对现有贷款进行再融资并赋予破产法官更大权力修改抵押贷款等。

奥巴马称,他的楼市计划将对抗抵押贷款违约、房价暴跌和金融市场风暴的恶性循环。

而在该计划中房利美和房地美扮演着重要角色。根据该计划，最多500万因房价下跌而不符合常规再融资要求、但仍在还款的屋主，可以通过房利美和房地美获得再融资。房利美和房地美及其他抵押贷款服务商每成功修改一宗贷款，就可获得1000美元费用，而借款人只要继续还款，每年贷款本金就会减免最高1000美元。同时，美国财政部将收购房利美和房地美最多2000亿美元的优先股，较此前承诺的收购规模高出了一倍。

另外，最多400万有止赎危险的借款人，可通过由贷方和财政部联合支持的条款修改，来减少还款金额，目的在于令借款人的还款额降至其收入的31%。

该计划还要求美国联邦储蓄保险公司、住房和城市发展部以及负责项目实施的美联储每季度进行审核，并准备用15亿美元来帮助因抵押品赎回权丧失而无家可归的承租人重新找到安身之所，以及动用20亿美元资金帮助那些丧失抵押品赎回权问题比较严重的地区恢复稳定。

奥巴马称：“这项计划将给数百万遭受金融危机破坏的美国家庭一个重建的机会。通过压低抵押品赎回权丧失率的方式，该计划将有助于为所有人提供住房的机会。”

但对该计划能否遏制止赎，市场方面怀疑颇多。

“让房主获得较便宜的贷款，虽然打破了目前止赎的循环，但同时也意味着更多房屋涌向市场出售，房价被进一步压低，这又给了其他抵押贷款借款人更多的违约理由。”路透社专栏撰稿人James Saft 表示。

美国通货监理局(OCC)数据也显示，在2008年第一季度获修改的抵押贷款中，有超过53%的合同在6个月内再次违约，近36%的贷款更是在3个月内就成为坏账。

据瑞士信贷报告，到2012年恐怕将有总计810万处美国房屋陷入止赎，数量相当于所有已申请抵押贷款的房屋总量的16%。

计划生效—金融稳定

奥巴马在公布住房援助计划时表示：“说到底，住房抵押贷款危机、金融危机和更广泛层面的经济危机是相互关联的。如果我们不能成功地将所有这些问题都解决，那么也不能解决其中任何单独的一个。”

虽然此次住房救助计划作为金融稳定计划的一部分，直面造成金融危机的罪魁祸首——房地产业，但分析人士认为，即使该计划能遏制危机的进一步扩大，也无法消除目前存在金融系统1万亿美元的“毒瘤”，而银行体系的危机仍根植于当前全球经济颓势之中。

国际货币基金会（IMF）执行长史特劳斯·卡恩发出警告，除非政府去除银行资产负债表上的不良资产，否则，推出的经济刺激计划无论威力有多强大，“将只是像掉进黑洞一样”无济于事。

2月17日，美国新任财长盖特纳宣布金融稳定计划前，市场期待甚高，但最终其仅宣布了向一些民间基金提供5000亿～1万亿美元的资金，后者利用这些资金增强自身的资本状况，并买入受困金融机构手中的复杂不良证券产品，但相关计划细节尚未披露。

当天道琼斯工业股票平均指数重挫4.6%，为去年12月1日以来最大单日跌幅，凸显了市场的失望之情，银行股受挫尤重也成为意料之中的事。

据美国商务部2月19日公布的报告显示，今年1月份美国新屋开建数字经季调后为下降16.8%，至46.6万栋，远低于二战后以来的最低水平，表明美国房市1月份加速下滑。另据18日公布的一份行业报告显示，2月份住房营建商的信心指数较历史低点几乎没有回升，暗示美国住房业的滑坡形势还将继续下去。

James Saft更是直言：“过高的杠杆水平把美国楼价抬到了一个不可思议的高度。让楼价猛烈跌，让银行尽情倒。惟有如此，美国才能在一个稳定的崭新的基础上重新启航!”