■中国房地产报记者   张媛媛  北京报道

当最后一抹余辉被夜色吞没，喧闹一天的北京朝阳区西大望路CBD区域也渐入沉寂。事实上，在这附近——百子湾区域的大郊亭地块，本应出现建筑工人热火朝天的劳动画面却被无数个沉寂的静态画面所取代。

这块缘起于2007年10月25日，万科以17亿元“地王”价格夺得的27号住宅用地，如今却似乎不幸中了2007年那个“面粉贵于面包”的谶语——成本价或要高于周边楼盘售价。

“没有办法，这也是市场对万科的一次挑战和检验，目前具体方案还没最终做完。我只能说，关于该项目的销售价格，目前还是一个谜。”万科北京公司的销售总监赵彤显然多有无奈。

值得注意的是，这并不是万科一家公司所面临的问题。纵观2007年产生的多个地王级别的明星地块，在遭遇2008年行业深层调整后，有的已无奈退地，有的则停工多时，而那些尚保存下来的地块也几乎都遭遇了如何定价的困扰。

万科的难题

大郊亭地块只是昔日“面粉贵于面包”怪圈的活生生的样本之一。

2008年3月，该地块曾一度破土动工，但随后急转直下的市场形势让万科始料未及，该项目很快便停工搁置至今。

据业内人士分析，该项目建安费用估计在4000元/平方米左右，另外加上税收、管理费用以及11409元/平方米的楼面地价，万科的开发成本预计在1.6万元/平方米左右。

目前，该项目周边楼盘价格，高端楼盘如禧福汇销售均价已从1.8万元/平方米下调至14500元/平方米左右，珠江帝景目前销售价格也仅在15500元/平方米左右，而类似金都杭城、沿海赛洛城等普通项目单价更是早已跌破12000元/平方米。

显然，就价格而言，该项目尚未登场，万科或许就已经在与周边诸项目的竞争中败下阵来。这也是万科捂盘迟迟未动的原因。

“争取上半年就入市，目前正在做方案，再过一两个月就会有分晓，再拖下去也不是持久的办法。”赵彤表示，无论如何都不可能浪费了这块地，万科此前在深圳就遇到过相类似状况，最终也挺过来了。

但万科实则有不得不开盘的理由。“再不动工，就到了交纳土地滞纳金的期限了，而且超过两年，土地就会被收回。对于2007年10月拿下该地块的万科而言，剩下的闲置时间不是太多了。”分析人士说。

地王后遗症彰显

值得注意的是，如今，遭遇地王项目的定价难题的并不止万科一家，这是行业由热转冷过程中普遍遭遇的窘境。

据记者统计，仅在2007年房地产投资持续过热的重庆，目前，就有不下7个项目出现类似定价难状况。比如，中海、九龙仓江北城项目，近6000元/平方米的地价成本，在重庆业内人士看来，以目前重庆的房价水平来看，即便全部规划为写字楼都没有支撑房价的可能，况且其中有部分多层住宅；而金融街在重庆的江北城项目也遭遇定价窘境，项目取得后一直处于设计阶段，开工时间迟迟未定。

“现在开（盘）也不是，不开（盘）也不合适。上边有政府部门施加行政压力，逼着尽快开发，保证经济危机时区域的GDP不至于降得太低；下边周边项目楼价太低，难以保证利润。我们也是左右为难。”北京某大型开发商项目负责人表示，他所在的房企于2008年拿得北京顺义地块，短短几个月内也深感市场太过萧条，入市压力太大。

据某上述国有大型房企内部人士透露，迫于市场压力，关于土地滞纳金部分，目前政府也悄悄开了口子。

根据2008年1月份发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

“虽然政府部门对外依然宣称超过开发期限要交纳一定比例滞纳金，但最近已明显放松这一部分监管了，暗地里也不再收取这部分款项。”上述国有大型房企内部人士说。

开发商自救

但若要摆脱此种地王困境，更多还是依赖于开发商的自救。

易居中国房产研究院副院长丁祖昱表示，开发商解决类似状况只有三种解决途径：第一，直接退地。2008年苏宁环球就把每平方米6.7万元的上海黄浦区南京东路163号地块直接退掉了，之前的“普陀地王”志成公司宁愿缴纳上亿元的罚金也要退地；其次，捂盘。土地先放1～2年后再开发，这是包括和黄在内的一些香港地产商常用的手段；最后，就是地块先开发部分低成本项目，以低成本价入市，其余等市场回暖后再做打算。

但开发商或许更有“玲珑”的手法去化解。据中地行董事长徐建平透露，保利地产在广州某大型项目也遭遇到类似难题，此前该项目曾被传言称退地。

据悉，该地块是保利地产于2007年9月以42亿元取得，楼面地价超过8100元/平方米。目前周边项目，以恒大御景半岛为例，恒大御景半岛三期去年12月13日开盘，均价为8600元/平方米，带3000元/平方米装修。

据银河证券分析师丁文测算，保利此地块楼面地价高达每平方米8000元以上，面临减值压力。

而徐建平所在的中地行正负责该项目设计方案，他们正试图通过调整业态开发来缓解定价难题。“我们考虑可以配比大致30%的低容积率产品，例如Townhouse，这种产品售价在12000元/平方米左右，这样就可以先把一部分成本收回。另外则可以等市场好转后逐步进入开发和销售周期。”

“由于这种项目大都是知名地块，影响会很大，也会使得目前市场的观望情绪加重。”丁祖昱说。