2月2日，标准普尔将中新地产长期外币企业信用评级下调至“D”。同时将其一笔4亿美元优先债券发债评级也下调至“D”。其原因是中新地产未能按时支付此笔债券总计约1.52亿港元的半年利息。

祸不单行，另一评级机构穆迪也将中新地产的公司家族评级和高级无抵押债务评级由“Caa1”下调至“Ca”，评级展望为“负面”。

两大评级机构的“不谋而合”这一次发挥巨大威力，2月2日以来，中新地产开始发现自己置身于一个越来越扩散的“破产”恐慌传闻之中。

■中国房地产报记者  张杰  北京报道

“中新地产并没有违约，我们的资金链也没有断裂。”2月9日，北京昆仑饭店，针对外界愈演愈烈的中新集团（控股）有限公司（中新地产，0563.HK）破产传闻，其行政总裁刘义对中国房地产报记者作出如上澄清。

风波缘于标准普尔针对中新地产的最新评级报告。这份报告下调了中新地产的评级，而这一评级事件直接导致其深陷“破产门”。

“我们项目所在13个城市的很多银行都在询问，一些购房者也在担心。这令我们莫名被动。”刘义说。

他同时表示，公司将在一周内完成此笔债息的支付工作。

虽然中新地产在随后发布的一份声明中，称公司目前仍保持有超过20亿元现金。但据中国房地产报记者了解，其短期贷款高达28亿元，且其中的20亿元属高息贷款。面对紧绷的资金链，中新地产惟有通过降价促销或出让项目股权来化解这一难题。

20亿元的短期高息贷款

两大评级机构的“联手”行动，外加停牌已一年有余，以及中新地产相对惨淡的中期业绩报告，令这家房企成为全行业关注的焦点公司。

公开资料显示，自去年1月22日起，中新地产以“待发表有关若干股价敏感资料”为由停牌至今。

刘义解释称，当初停牌是公司主动申请，此后因为市况低迷，中资地产股均跌势惨重，公司就没有积极申请复牌，这对公司的业务开展并未形成影响。“如果短期内仍见不到形势好转，公司将申请复牌。”

另外，“关于1.5亿港元的债息能否如期支付，还要看接下来的情况，但能否在今年6月到期日，赎回价值约11亿元的可换股债券颇让人担心。”有分析人士称。

与此相对应的是中新地产并不乐观的中期报告。1月13日，其在公布的2008年中期业绩中显示，中新地产目前手持现金及现金等价物25亿元，长期贷款达到63亿元，但一年内到期的短期贷款就达到28亿元，公司的净负债权益比达到86%。

“中新地产自2008年5月起即停止扩张、收缩规模，截至去年10月底，公司的客户预付款约50亿元，相信中新地产会渡过难关。”刘义说。

他介绍，中新地产在西安和天津等地的项目，体量多达几千亩，政府都很支持，政府资源与其他公司比毫不逊色。

“而且，在这两个城市，我们的几个项目都处于销售排行榜的前列。”刘义说。

然而，这样的解释仍然难以完全打消外部对其资金困难的疑虑。

SOHO中国金融分析员章谨表示，虽然中新地产并非负债率最高的地产公司，但是它的资金困难还是比较显著的。

“很少有人注意到，在中新地产28亿元的短期贷款中，仅仅有7亿元的银行贷款，其他约20亿元借款利息高达20%，这很可能是从私人或机构那里借款，但是对此外界并不知情。”章谨说。

同时，她还表示，长期的停牌已经严重打击了持股人的信心，在这样的局面下，中新地产很难启动一轮新的再融资，除非愿意接受非常苛刻的融资条件。

降价促销或折让项目

眼前遭遇破产传闻袭击，后面又面临即将到来的高额到期债务，中新地产管理层究竟该如何取舍？

分析人士表示，可供选择无非债券再融资、加快存货销售、套现旗下项目股权。但是，从目前的情况看，再融资势必会付出很高的成本。

“如果在目前负债率居高不下、且公司已身陷破产传闻的背景下，如果启动再融资，肯定会被相关机构‘趁火打劫’，所有人都会向它提高要价。”章谨说，在中新地产34%的毛利润下，这样的财务成本会令其难以承受。

以债还债之路既然成本巨大，看来中新地产唯有选择将旗下物业尽快套现。

刘义表示，公司目前四证齐全的可售房源产值已经超过1万余套，可售金额近70亿元，年内还将推出可售房源6000余套，总销售资产将超过100亿元。因此，公司的资金运作是稳健安全的。

“截至目前，我们拥有70亿元的住宅可售资产与30亿元的商业可售资产。未来一段时间，我们会考虑通过降价来加快项目的销售。”中新地产营销总监陈宁对中国房地产报记者说。

他还表示，2009年春节期间，中新地产在天津、西安、成都、上海等地项目的成交情况十分理想，其成交量在当地房地产市场名列前茅。

“在天津，我们的项目开始降价的时间比万科还要早。”陈宁说。

但是，存货的消化速度既取决于管理层的促销决心，也取决于市场上的观望迷雾何时消散。相比之下，出让部分项目股权的套现速度反而更快。

去年6月，中新地产以8亿元代价出售天津一地块20%的股权，获利6.67亿元。近日，市场上传出中新地产拟出售位于北京通州的自由小镇项目。

对此，刘义表示，出售项目为项目合作方的意愿，公司更愿继续保留项目进行开发销售。