■中国房地产报  作者 杨红旭/文

最近一段时间，媒体频频报道项目停工和企业卖项目的消息。项目停工现象已在全国初露苗头，甚至连万科、金地、保利这些地产巨头也概莫能外。万科继中报之后，在第三季度的报告中再次减少2008年的开工量。数据表明，近期北京、上海两大产权市场挂牌的房地产项目，以及地产、建筑、建材类企业的股权数量明显增多。

事实很明显，在楼市持续低迷，且短期之内不会回暖的市场预期下，资金紧张的开发商正在大力度地调整运营战略，其中减少计划开工量和停止现有项目施工，成为企业“过冬”的重要手段。如果企业仅是暂停处于规划阶段的项目，只会形成土地闲置，尚无烂尾之忧；如果项目已经开建而停工，则极有可能沦为烂尾楼。在内外部宏观经济叠加的恶劣条件下，政府救市短期难见成效，中国楼市明年的行情会更糟，即使2010年或2011年会触底回暖，相信很多开发商将撑不到春天的到来。

短短十几年，中国房地产业已经历两次烂尾梦魇。第一次是1993、1994年之后海南、北海等南方几个地区，之前房地产投机成风，自住自用需求少得可怜，泡沫破灭后一片狼藉、满目苍痍。据统计，光海南就有400多万平方米商品房空置、1600多万平方米楼盘烂尾、2万多公顷土地抛荒；从1999年开始，政府花了8年时间方使烂尾现象基本消逝。第二次是1997、1998年之后内地大城市，尤其是沿海开放城市，受亚洲金融机危机波及，许多开发商资金链紧张或断裂，烂尾楼出现。

记得2006年下半年上海楼市不太景气，有个别楼盘出现烂尾苗头，记者曾为此采访过我，我也表示了担心。没想到2007年一轮波澜壮阔的牛市，将烂尾梦魇驱散。

可恶梦并未走远。楼市持续低迷一年后，必然会出现停工现象，如果持续两年以上，那些停工项目烂尾的可能性就很大了。当前情况是，绝大部分企业资金链紧张却未断裂，企业及时减少新开工量属明智之举，但那些在建项目不是说停工就能轻易停工的，贷款、工程款、材料设备款等，一屁股债务都等着把房子卖了才能偿还。大部分情况下，尤其对中小企业来说，停止在建工程，意味着企业玩完，项目注定将烂尾。

因此，现在危险的不是那些主动减少新开工面积的大企业，而是那些“骑虎难下”或者“明知山有虎，偏向虎山行”的资金紧张的中小企业；对它们而言，与其现在主动倒下或撤退，不如赌上一把，坚持等拿到预售证后，看届时市场能否回暖。据说浙江一些民营地产老板已把家人安排到国外，实在撑不下去了，就走路，任由项目烂尾。

市场是公平的，又是残酷的。企业应充分认识到此次外部环境的恶劣性和楼市下行的中期性，大幅降低利润预期以尽快降价促销回笼资金，尽量使在建项目不至于明后年烂尾。政府更应充分意识到烂尾隐患的威胁与危害，一方面要加大刺激自住需求的力度，提高成交活跃度，另一方面要在开发贷款发放、土地出让金缴纳节奏、税费方面营造适当宽松的政策环境，至少要让优质项目避免烂尾厄运。

（作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）