■中国房地产报   作者 章林晓/文

今年下半年以来，在国际国内因素叠加影响下，我国许多地区房地产市场成交量大幅萎缩，市场进入了“凝冻期”。在这样的特殊历史时期，当务之急更应侧重需求层面的调控。

房价如何才能趋向平稳？商品均衡价格理论告诉我们，供求状态决定商品价格是否上涨，商品价格的涨跌关键取决于供求双方力量的对比。房价容易暴涨暴跌的特点，要求房地产调控短期内应注重需求，而长期则需注意供应。

房价为什么容易暴涨暴跌？这得从房地产市场的供应层面和需求层面的独特特点去寻找原因。

从供应层面看，房地产供应的特点是建设周期长、投资体量很大，很难随着市场的变化而进行快速调整。

具体讲，房地产项目从拿到土地到首次开盘，开发周期一般是两年左右。另外，房地产项目的产品类型和特征，常常是在开工初期就决定了的，一方面是因为在土地出让环节中，土地出让合同往往对土地用途、土地开发强度及开竣工日期都作了具体约定：另一方面，房地产企业要取得建筑工程施工许可证必须事先做好建设工程的规划设计。因此，房地产市场的供应量是由两年前的投资开工量决定的，其产品的类型和特征，也是由两年前的规划设计决定的。“船小好调头，船大难调头”，房地产市场的供应很难根据市场的变化相应作出迅速的调整。

从需求层面看，房地产市场需求的特点则是随市场态势而迅速变化。

我们通常说房地产市场存在刚性需求，因为住房是最大的生活必需品，每个人都必须住房子。但从中短期来说则并非刚性。因为一个人只要没有住在公园里或大街上，那么其对住房的需求就是改善性的。“改善性需求”的特点是，一方面消费者在时间上不着急等得起，另一方面消费者会在作出消费决策的同时兼顾投资决策。于是，在中短期，房地产需求的刚性消失了，房地产市场就存在“追涨杀跌”的特征。

房地产短期内供应的“恒定”和需求的“突变”，决定了房价暴涨暴跌的特点。

因此，房价一旦上涨，如果没有调控，在短期内往往会出现量价齐涨的疯狂场面，房价的上涨幅度很难预测。而房价一旦下跌，如果没有调控，则在短期内房地产需求往往容易突然消失，下跌幅度常常难以控制。

有鉴于房地产在短期内供应相对稳定，需求变化相对迅速，价格在短期内容易暴涨暴跌的特点，房地产调控在短期应该侧重于需求的调控，而在长期则应注重供应量和供应结构的合理调整。

（作者系房地产评论人）