■中国房地产报  特约记者 陆彬杰  记者  李子擎

“自从8月份全球金融危机发生后，对外贸出口的生意影响就更大，原本是旺季的圣诞节前期，现在也变得非常清淡了。”在上海一家外贸公司做后勤工作的张小姐所在的公司在裁员后，还在寻找压缩成本的空间。

这次它们选择更换更为便宜的写字楼。张小姐所在的公司原本位于浦东陆家嘴，一年的办公成本在100万元左右，现在不得不到浦西北外滩附近找一年50万元左右的写字楼作为明年的办公室。这段时间，她一直在浦西的次中心虹口、杨浦等地找办公楼。

事实上，受到金融危机影响，诸多欧美企业搁置搬迁计划或减少租用面积。戴德梁行发布的数据表示，与去年相比，浦东写字楼租金约回落15%，浦西下降10%；今年三、四季度成交量同比下降50%。

租金全面下滑

几个月前，环球金融中心号称非世界500强不要，主要目标客户锁定金融企业及其配套服务公司，目前已入驻的客户中包括三井住友银行、瑞穗实业银行、第一生命、法国巴黎银行等。

目前，上海环球金融中心租金成交价为10～13元/平方米，业主吸引客户的主要方式是延长免租期，如签约一年可提供1～2个月的免租期，因此实际折合下来的租金成交价明显低于报价。

事实上，上海的甲级写字楼的租金一直呈下跌态势，根据仲量联行公布的数据显示，今年第三季度全市甲级写字楼市场空置率已达9.4%，浦东更是高达11%，较去年同期上涨了9.5%。与此同时，写字楼租金环比下降明显，三季度平均租金环比下降2.1%，浦东环比下降幅度更是高达7.7%。

据第一太平戴维斯数据，截至第三季度末，上海甲级办公楼平均租金为人民币9.6元/平方米/天，租金自今年年初至本季末累计增长4.4%。第三季度甲级办公楼整体平均租金增幅减缓，环比增长仅0.1%，较上季度1.3%的增幅有所下降。

中国城市土地学会房地产融资部高级常驻研究员斯蒂芬·布兰克对记者表示，受金融危机的影响，上海甲级写字楼市场租金已整体环比滑落超过30%。“特别是受到流动性危机的影响，加上一些投行的扩展计划在缩减，因此作为金融中心的上海很难不受到影响。”

明年供应量大增

事实上，环球金融中心周边有多栋写字楼完工上市，如渣打银行大厦、陆家嘴时代金融中心等多个项目都在招商。

戴德梁行华北区投资部董事叶建成认为，环球金融中心和未来资产大厦的完工上市，为上海甲级写字楼市场带来27.8万平方米的新增供应，将陆家嘴区域写字楼占全市的比重由第二季度的31%，增加至36%。

据第一太平戴维斯数据显示，自2008年年初至第三季度末，甲级办公楼市场的新增供应约为68.7万平方米，达到新的历史供应高峰。由于市场供应井喷，甲级办公楼整体空置率升至11.2%。

“明年上海市甲级写字楼平均租金将下降8%～12%，主要是因为大量新项目以较低的租金来争取租户，而入驻率较高的现有甲级写字楼空置单元很少，不会对租金做大幅调整。激烈的竞争可能导致整体租金出现更大跌幅。”第一太平戴维斯董事长刘德扬说。

甲级写字楼供应量大幅上升，同时遭受整体经济因素的影响，许多公司在大幅度压缩成本压力下，纷纷选择搬迁到租金相对便宜的写字楼或次级CBD区域。

“即使留下来，租户也会趁机与业主大砍租金价格。”叶建成认为，未来一年上海还将有62.22万平方米的甲级写字楼竣工交付，这就意味着空置率的压力依然存在，考虑到2010年世博效应和未来新增项目竣工的影响，写字楼市场将面临持续的供应竞争压力，到2012年年底前租赁和销售的压力都不会消除。

观察

市场危机不等于模式危机

■宋尧/文

金融危机下无人能幸免。

进入第四季度，京沪两地的写字楼和商铺市场也呈现出不景气的状况，具体表现为租户违约事件的频繁发生，租金的下调以及空置率的上升，等待它们的似乎还有更不幸的消息。根据世邦魏理仕、戴德梁行等机构的统计，大批量的写字楼和商铺产品还将在2009年继续供应市场，而租赁需求端的萎缩将使得市场竞争更加残酷。

尽管从现在开始，我们可以宣称在市场终端上，住宅与商业地产一样表现糟糕。但与住宅开发商普遍弥漫着悲观情绪不同，从事商业地产开发的企业却表现不一。

在22个月没有在内地市场获取土地之后，恒隆地产董事会主席陈启宗却表示在未来16个月内，可能会取得9幅土地，以完成其在内地建设18个综合商业中心的计划。

但同样对商业地产开发颇为关注的富力集团，则正深受商业地产的困扰。在住宅市场萎靡不振的情况下，其在商业地产上积淀的大量资金似乎已成为影响企业资金流动性的肿瘤。而商业地产终端市场的恶化，使得其整体出售商业物业以解决流动性的计划不得不再度调低预期，当前的市场，已经再难寻找到价格合适的买家。

而那些以散售为主要方式的商业地产开发商，其命运则早在2007年年底便已定格。投资为主的产品定位，使他们的商业地产所面临的问题与住宅市场无异。

不同的命运源于企业如何看待商业地产，如果你把商业地产理解成一个终端市场，那这的确是一个比住宅市场更复杂、技术要求更高、风险更大、更不容易成功的市场。同样，这个市场不可能独立于经济大势，更不是所谓的避风港。

但如果把商业地产理解为一种模式，这却是一种更有效于长期发展、持续回报、受经济波动远较住宅开发模式小的方式。但它需要雄厚的实力，长久的打磨和耐心的培育。就如九阴真经，武林后生的贪功冒进潜藏无穷后患。