■中国房地产报  记者 李子擎 上海报道

近日，普华永道与城市土地学会在上海联合发布了《2009亚太区房地产市场最新趋势报告》。报告认为，面临全球经济衰退，亚太大部分市场包括房地产业将受到前所未有的冲击，而融资将成为2009年房地产业最当务之急的问题。

《报告》中的数据显示，2008年全球范围内商业房地产抵押贷款证券化（CMBS）发行量较2007年降低90%，几乎陷于消亡。“REITs的黄金时代已经结束，或至少已经推迟。”城市土地学会房地产融资部高级常驻研究员斯蒂芬·布兰克表示，目前房地产投资信托基金（REITs），随着全球股市的大幅下跌，一部分REITs产品的交易价格已经跌破发行价。

上海投资预期下降

普华永道亚太区房地产税务主管苏国基对记者表示，“目前国际市场有几百亿美元资金等待进入亚太地区房地产市场，其中很大部分可能进入中国、印度等新兴市场，但眼下并不急于入市。”

此外，布兰克透露，针对投资者、开发商、贷款机构、中介机构的调查结果显示，相对前一周期的市场最高点，亚太地区房价整体将遭遇15%~20%的下滑。

而从《报告》关于亚太地区主要城市2009年房地产投资前景排名来看，金融危机对于国内城市的投资前景带来了巨大影响。在亚太范围内，上海投资前景从去年的第一位下降到第5位，北京和广州分列12位和16位，而在城市发展前景的排名上，上海更是下滑到第8位，广州和北京则分列17位和19位。报告同时指出，目前投资回报率已经下降到接近于历史长期的平均水平。

布兰克对此表示，中国城市排名的下降，正是目前经济衰退背景下房地产业融资困难的反映，目前投资者更看中东京、新加坡和香港这些更成熟稳定或流动性更强的地区，对于他们而言，这是相对安全的市场。

中国开发商受土地之累

报告认为，由于贷款标准日趋严格，而房地产价格又出现停滞乃至降低，贷款人面临的风险日益加剧，“资不抵债”的贷款人将面临“强制重组”或出售资产的困局。根据报告测算，2009年亚太地区房地产借贷资本市场资产负债平衡前景堪忧。亚太房地产企业严重贷款不足占35.9％，中度贷款不足占45.7％。2009年亚太地区房地产业拖欠及逾期贷款将日益增多。报告指出：尽管亚太地区的金融机构问题贷款并不严重，但全球信贷问题仍影响本地的信贷行为。亚太国家各国房地产企业的表现不尽相同，中国的开发商主要是受土地储备的拖累。

布兰克表示，金融机构的去杠杆化削弱了企业的资产举债能力，因此无论是国际性的、国有的、区域性的金融机构，如今都不愿意扩大信贷。

《报告》对房地产业贷款资本来源的分析则悲观指出，除非全球资产流动性问题得到解决，否则企业从银行或者离岸银行获得贷款的可能性不大。而对于资金重组的投资者而言，此轮流动性危机其实是很好的机会。危机的赢家正是那些现金充足、能够迅速完成交易的投资者、低资产负债率的买家。