■中国房地产报  记者 卢丹 杭州报道

11月29日，杭州，阳光和煦，绿城园区生活服务体系运行方案听证会低调举行。与绿城集团数十名高管及中层代表同席而坐的，不仅有来自国家主管部门、学术机构及杭州地方政府的人士，绿城房产的业主代表亦悉数到场。

这是一场阵容庞大且极度务实的听证会，也是一场汇集部委、专家和业主的“三堂会审”。因为一个月后，园区服务体系的首个试点项目——杭州绿城蓝庭一期产品将交付业主。这也意味着，绿城园区生活服务体系——这个住房和城乡建设部科技司的专项研究课题，在经历了近两年的理论探索和体系设计后，终于由概念阶段迈入实操阶段。

“园区服务体系拓展了房产品的价值内涵，预示着传统物业管理向社会公共服务的转变。”住房和城乡建设部房地产市场监管司副巡视员王玉平认为，该套体系是通过市场机制对我国社区及城市公共管理的有力补充，亦是对和谐社区及和谐社会构建的基础性探索，“极具社会试验意义”。

全面把脉

11月29日，杭州市余杭区崇贤中学校长沈松林坐在了听证会的专家席上。他提出建议，服务体系的少儿会所要避免与学校教育体系重叠，应该培养少儿更全面的认知，“例如我国的国粹、四书五经等传统文化的东西”。

与以往不同的是，这一次沈松林与会的身份是绿城·蓝庭的业主。从事教育工作数十年的他，深谙社区“软”环境与少儿成长之间的决定性关系。此刻，他考虑更多的是入住蓝庭后，孩子们能否从园区服务体系中获得更全面的受益。

事实上，参加本次听证会的绿城房产业主代表，亦是绿城集团客户服务质量监督小组成员，他们根据自身需求对服务体系提出了诸多细化建议。正如绿城房地产集团常务副董事长兼总经理寿柏年所说，“园区服务体系产生来自业主的需求，这是绿城的基本出发点，也是最后检验的归结点。”

“园区服务体系把房地产开发、城市管理、社区服务三者的关系结合起来，是对我国城市管理及社区管理的深化、系统化和规范化。”浙江省房地产业协会会长唐世定认为，园区服务体系承担了更多的社会公共服务责任，是一种企业先行的社会责任感使然。

然而在听证会上，收费问题成为多方讨论的焦点，这亦是园区服务体系进入实操阶段所不容回避的现实问题。由于在价格量定上，绿城采取了低于市场成本价的收费，这令与会专家感到担忧。

“必须有盈利才能实现良性循环，这也是保障业主持续享受服务的基础。”中国房地产及住宅研究会副会长童悦仲指出，企业不是社会公益家，“让企业过多地承担社会及政府应该做的事情，只会削减市场的效率”。

“任何创新之举都有一个艰难的开始。”蓝庭项目总经理虞沁文表示，由于园区服务体系尚处探索阶段，企业以自身投入维持试点运营是必然的。一旦未来模式成熟并形成规模效应，即便保持当前的定价水平亦能给企业带来回报。“我相信服务体系的市场生命力。”

杭州市房管局副局长蔡刚生亦认为，园区服务体系必须在良好服务与合理收费之间达到平衡。鉴于服务内容涉及到健康医疗等方面，他建议绿城积极引入社会保险公司，以“减轻企业的资金压力”。

由于蓝庭项目的主力产品为老年颐养组团，住房和城乡建设部科技司科研处负责人张福麟建议引入“倒按揭”模式，将老年人购房现实与服务体系有效结合。作为本次住房和城乡建设部课题立项的主导部门，科技司更希望该体系能在原有物业管理模式的基础上做出更多的突破与创新。

探索“普世”价值

虽然绿城园区生活服务体系即将进入实操阶段，但作为住房和城乡建设部的专项课题依然任重道远。王玉平指出，该体系必须探索出一套成熟的市场模式，才具有示范推广价值。

事实上，园区生活服务体系诞生在绿城有其特殊性。园区服务体系包含健康、文化教育、生活等一整套服务内容，已经超出了单纯房地产开发的产业链条。而绿城旗下横跨房产、医疗、教育、酒店、物管等多个产业，具备服务体系产业化的先天条件。

根据运行方案，服务体系将由绿城集团和蓝庭项目共同主导，以浙江绿城物业管理公司作为执行平台，协同绿城健康公司、绿城教育集团、绿城酒店公司、绿城医院等共同执行。

在管理流程上，绿城集团成立了绿城园区生活服务体系建设小组，负责整体规划和组织工作；蓝庭项目则设立服务事业部，向上对接集团建设小组，向下对接各种内外部资源，并设立健康、生活等几个服务中心对接相应的专业公司。

此外，绿城与清华大学对第三方服务的可行性也进行了探讨。目前绿城同时承担了基本服务、园区文化服务等体系运行的甲方工作，与杭州市图书馆等社会品牌达成了园区文化、生活服务的合作意向，并聘请英国管家协会进行英式管家培训，为体系提供了人力资源的保障。

而这也为未来园区服务体系的推广提供了示范路径。王玉平表示，完全靠企业内部封闭运作是不可持续的。“服务体系内容庞大，并且涉及到医疗教育等社会服务内容，必须有效地整合社会资源，实现物业服务的社会化、市场化和专业化。”

为了能让园区服务体系有更多的“普世”价值，绿城自今年3月起便有计划地在旗下8个不同类型的项目中展开试点。例如在高端别墅项目——杭州桃花源中，绿城设立了量身定制型的高端服务，包括24小时保安、房屋公用部分维修和养护等多项内容。而在以商务人士居多的杭州蔚蓝公寓项目中，园区服务体系推出了酒店式商务服务体系，提供传真、打印、礼宾服务等商务代办内容。

“只要是有社会资源，业主又有需求的，我们就会将两方面有效地整合起来。”寿柏年说。而在绿城最新的年度考核表中，园区服务体系已经列为新开项目的“一票否决”标准。

链接

绿城园区生活服务体系

绿城园区生活服务体系，是一套以人的身体、精神需求为出发点的综合、全面的社区服务体系，包含健康服务系统、文化教育服务系统及生活服务系统。该体系于2006年在绿城内部形成初步概念，并于2007年4月以杭州蓝庭项目作为首个试点正式推出。

2007年9月，原建设部住宅与房地产司正式批文同意作为该体系课题研究工作的指导单位。同月，清华大学房地产研究所成立课题组进入。经过近一年的理念论证后，绿城于2008年2月组织召开运营模式研讨会，历时8个月，经过12次修订，绿城园区生活服务体系的运行方案出台。同年6月，该体系正式获得住房和城乡建设部科技司课题立项。按照计划，2009年年底，课题组将对园区服务体系的实施结果进行验证，并将成果上报住房和城乡建设部。