■中国房地产报  记者 刘笑一 上海报道

今年上海宅地出让或已在频频流标中寂寥落幕。

11月下旬，今年上海第35号土地公告推出的3幅住宅用地开标。其中位于金山的2幅地块因申请竞购截止时间之前无人提出申请竞买而毫无悬念地提前流标。另一幅嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧商住地块，则被惟一参与竞买者万达集团以9.92亿元的底价收入囊中，楼板价仅约2400元/平方米。

35号土地公告已成为自今年6号公告中首度出现流标以来，第7个出现流标地块的公告。而事实上，自35号公告后，上海今年很可能将再无宅地推出。今年上海土地市场行情急转直下，也迫使上海政府部门暂缓了经营性土地的出让节奏。

住宅用地供应结束

鉴于上海土地市场行情颓势未减，公开出让时，即使是优质的地块也难逃低迷厄运。11月上旬，上海房地局首次以“土地预公告制”的形式发布“拟挂牌出让地块预公告”，涉及10个地区共计181幅工业用地的国有建设用地使用权。

记者在上海房地局网站上看到，该项预公告称其目的在于，“为科学合理安排土地供应规模和进度，方便意向竞买人及时掌握土地出让有关信息”。公告指出，地块具体开发技术参数、控制标准等建设管理要求，可与当地区县政府接洽。

业内人士认为，土地预告制的正式推出，是为了让开发商有足够时间进行前期调研，审慎判断地块价值。

自10月中旬发布的36号公告开始，到新近挂出的42号土地公告，宅地和商业用地不再现身，取而代之的全都是工业用地。

记者从上海房地局内部人士提供的一份上海最新2008年供地计划中看到，今年上海的经营性土地供应量将达到2002年以来的最低值。经营性项目用地计划1500公顷，其中住宅用地为800~1000公顷。

但是比照计划，今年上海推出的宅地面积约200万平方米，仅完成今年的住宅用地推地指标的20%~25%。

低迷笼罩市场

记者大致统计发现，今年沪上公开出让的地块流标率高达20%。而除了这些黯然流标的地块外，底价成交地块也接近60%。

易居房地产研究院分析师付琦指出，在上海土地市场低迷行情不言而喻的情况下，开发商受限于资金紧张及拿地信心不足，出让方也因流标频现而影响到推地积极性。

“显而易见，今年上海住宅用地供应无法达到原拟定计划。”付琦说。

记者在10月下旬出台的上海地方楼市新政14条细则中也看到“严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。”这一细则执行期限从2008年11月1日起至2009年12月31日止。

而上述最新供地计划则表明，接下来的供地计划将优先安排保障性住房、旧区改造、中小套型普通商品住房的土地供应。合理安排发展金融、现代服务业急需的经营性项目用地和居民生活必需商业配套项目用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。安排工业用地出让计划2500公顷，重点向国家、市级工业园区及市重大产业基地倾斜，优先安排符合国家、上海产业布局和导向的先进制造业等工业仓储用地。

“减少住宅用地供应量，等于减少未来住宅供应，是缓和目前楼市供大于求这一矛盾的有效措施。另一方面，减少土地供应也能有效避免流拍现象，避免楼市信心过于低迷。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为。

在他看来，提前公布土地出让计划和预告制度有利于市场明确未来预期及开发商理性拿地，都可看作是政府对土地市场调控的一种必要手段。