■中国房地产报  记者 曾冬梅 广州报道

12月2日，今年广州最重要的一次土地拍卖依然未能带给人惊喜。此次拍卖了9幅土地，8幅住宅用地中一幅无人问津，7幅以底价成交。

这种成交冷清状况已贯穿了今年广州所有的土地拍卖现场，大开发商的集体缺席令广州的地价直线降温。虽然与2007年情况反差明显，但官方和业内均认为，从成交价格来看，目前的土地市场表现是比较理性的。

供应规模今年最大

当天广州共出让8幅住宅用地，一幅工业用地，总用地面积达到49.7万平方米左右，约占今年广州土地供应计划1.8平方公里的28%，规划总建筑面积高达96万平方米，是今年以来广州最大规模的一次土地出让。

由于竞拍者寥寥可数，整场土地拍卖只用了半个多小时，其中，南沙区南沙街丰田生活区08NJY-2地块因无人应价继续挂牌，行情较好的番禺区新造镇小谷围DS0401地块以高出底价200万元成交；惟一一块工业用地——番禺区化龙镇现代产业园则由广州广汽集团乘用车公司以底价3.96亿元夺得。

南沙街行政中心南侧08NJY-1地块在今年2月份推出时曾流拍，此次底价调低了7000多万元后，顺利以2.64亿元出让。位于花都的南航花园西地块，则由深圳航空有限责任公司广州分公司以1.127亿元拿下。

花都区三东大道北石岗1、2、3号地块是此次土地拍卖的重头戏，3幅地的总占地面积为23.27万平方米，规划总建筑面积约为37万平方米，起拍价约为4.6亿元，平均楼面地价约1250元/平方米，要求中小户型的建筑面积占70%以上。

据广州市国土房管局介绍，为了增加地块联合开发的吸引力，该局提出优惠条件：若三个地块由同一家竞买人竞得，首期土地出让金的支付比例可以从原定的土地出让金的70%左右调整为土地出让金总额的50%，余款于2009年10月15日前支付。

据了解，在这之前，广州是要求开发商必须在签订《土地出让合同》之日起两个月内一次性付清全部土地使用权出让金。即便地价款的交付期限延长了大半年，但这三个地块仍只有广州常元地产开发有限公司应价，最后以底价成交。

“这样的结果很正常，成交价都比较合理。”合富辉煌首席分析师黎文江表示，以花都地块为例，1250元/平方米的楼面地价，建成后售价大概在4000元/平方米左右，跟目前花都的平均楼价相近，市场压力相对较小。

黎文江认为，虽然今年的土地拍卖比较冷清，但土地价格基本是成本的真实反映，“很理性”，不能把去年的过热表现当作参照物。

对此，广州市国土房管局也认为，此次大部分地块能成交，已经显示出广州市场的成熟、理性和市场的信心。

中小开发商的机会

大开发商的身影已经在广州的土地拍卖市场消失了大半年，今年广州出让的土地几乎都落入中小开发商的手中。

“两方面的原因，一是缺资金，二是去年买得太多了。”中原地产项目部总经理黄韬认为，去年广州的大开发商都购入大批、昂贵的土地，很多地价款都还没有交齐，自然无暇旁顾。

据了解，广州去年诞生的地王不少已成为开发商的负担，例如，恒大和金地便被传计划退还去年购得的广州员村绢麻厂地块和番禺地王。

没有了上市公司和大开发商的相互抬价，中小公司开始活跃在土地拍卖市场。

12月2日的拍卖会后，广州常元地产开发有限公司有关负责人告诉记者，之前广州的地价太贵，现在则比较合理，以后会考虑继续拿地。另一家公司的代表也表示，没有大开发商的竞争，中小开发商今年拿地比较容易了。

而广州逐渐宽松的土地出让规则也为中小公司提供更宽阔的生存空间，据了解，在8月份，广州推出两幅萝岗区的住宅用地时，还要求开发商必须在签订《土地出让合同》之日起一个月内一次性付清全部土地使用权出让金，并在《土地出让合同》签订之日起5个工作日内提交银行履约保函（或履约保证金）。4个月后，银行履约保函的要求已经取消，土地出让金的缴纳期限也大为放松。

黎文江认为，放松土地出让条件主要是因为金融海啸的影响，“降低门槛以鼓励成交”，对中小开发商而言，是个难得的发展机会。

而在黄韬看来，中小开发商在一段时间内主导土地市场也是一个好现象，“两年后，市场的产品会更丰富，不用担心大公司垄断市场”，拥有土地成本优势的中小公司也将能与大开发商一较高下，“百家争鸣才是健康的市场”。