■中国房地产报  作者 张元端/文

周期波动是经济发展过程中常见的现象，它表现为经济周而复始地由扩张到紧缩的不断循环运动。房地产经济的周期波动过程是怎样的呢？让我们简要描述一下。

第一阶段：复苏与增长。市场经过一段萧条时期后开始复苏，交易量逐步回升。购楼者大部分是“用家”。由于“炒家”还看不清市场动向，入市者较少。随着交易量回升，房地产价格也逐步回升。“楼花”的价格低于现楼价格。同时，在需求拉动下，房地产投资逐步增加，开发速度加快。

第二阶段：繁荣（波峰）。“用家”、“炒家”一齐入市，使交易量急剧增加，需求拉动房价快速上涨。当价格涨到一定程度时，“用家”受购买力限制，购房者逐步减少；而“炒家”在涨价预期的诱使下，十分活跃。然后，楼价越来越高，甚至在涨价预期下，楼花价格不正常地超过了现楼价格。当楼价炒得过高，超过购买力水平时，就会出现“有价无市”现象。

第三阶段：衰退。由于楼价越来越高，交易量从明显减少直到锐减。但容易令人产生困惑的是，衰退阶段开始时楼价虽然涨幅减缓，但仍在上升，似乎还感觉不到衰退的到来。

而当楼价高到把“用家”挤出市场时，价格会因一些突发事件而急剧下跌。如美国的“次贷危机”突发，就使得该国的房价急转直下。在这种情况下，“炒家”纷纷抛售。“楼花”价格下跌更快，直到低于现楼价。市场推出楼盘逐步减少，实力差的发展商难以为继。

第四阶段：萧条（波谷）。主要特征是：交易量锐减，其中，楼花交易量降幅更大。价格跌势继续，其中，楼花价格加速下降，且大大低于现楼价。

经过理性调整，又回到第一阶段。如此周而复始。

各国（地区)房地产经济波动的周期不尽相同。美国一般在20年左右，属于长周期；日本大体是10年左右，属于中周期；我国香港地区为7~8年，我国台湾地区为5~6年，澳大利亚为6年，韩国为4年，属于短周期。

据我的初步研究，如果以商品房销售额增长率作为度量波动的指标，我国房地产经济周期波动大体上与我国宏观经济的周期波动相一致。我国房地产经济每4~6年发生一次短周期波动。上几个波峰是1993年、1998年、2003年，那么，这一轮的波峰（商品房销售额增长率达到最高）可能是在2007年或2009年出现。

据资料显示，2008年上半年商品房的销售面积同比下降7.2%，其中，期房同比下降4.5%；而由于房价上涨等因素，商品房的销售额同比仅下降3%，其中，期房同比下降1.4%。尽管今后几个月的楼市还存在不确定的因素，但很有可能商品房销售额增长率的波峰是2007年。

上述四个阶段的关键词都是“房价”和“交易量”。本轮调控的起因就是房价上涨过快。而房价在很大程度上又是“被炒起来的”。因此，“反周期措施”的重点也是抑制“过度投机”，稳定房价。

由于近年来政府对周期波动的干预明显加强，我国经济周期波动总体上呈现峰位降低、谷位上升、波幅缩小的“微波化”新态势。

我们应当期望，通过本轮调控，使房地产经济在适度增长区间内保持较长时间的平稳增长和轻微波动。

(作者系中国房地产及住宅研究会副会长)