■中国房地产报  章林晓/文

“墨菲定律”是美国一个名叫爱德华·墨菲的工程师在1949年提出的，简单说来就是：如果坏事情有可能发生，不管这种可能性多小，它总会发生，并引起最大可能的损失。

近段时间，在中国房地产市场上，“墨菲定律”也应验了一回,看似不可能发生的事情实际上发生了。政府在去年对房地产市场实施了最严厉的调控措施，因为他们认为开发商还有很大降价空间。然而不曾料想，虽然有一些开发商降价了，但也有一些开发商停工缓建甚至逃之夭夭了。房地产行业似乎是公认的暴利行业，可为什么价格调整开始不久，就有开发商要停工缓建或远走天涯了呢？而且按理说早年低价取得土地的开发商最抗跌，可实际上早期拿地的开发商也有很多逃之夭夭。这种不可思议甚至可与当年爱德华·墨菲在MX981实验现场看见同事糊里糊涂地将16个加速度计全都装错相媲美。

“墨菲定律”看来确实无处不在。

那么，具体说来，土地成本很低的房企为什么也会倒闭？

土地有别于其他固定资产的最大特点，是它的价格可以通过交易与评估而恢复或重建，而且这个恢复或重建后的价格往往能够得到银行的信任，并以此作抵押去融资。因此，看一个房地产企业的土地成本，尤其在分析房地产企业财务状况时，如果只注重土地的历史会计成本，那肯定要闹笑话了。

从价格这个角度看，开发商“动工时”的这块土地，还会是开发商从政府那儿刚刚“拿到时”的那块土地吗？可以肯定地说，对于绝大多数土地早就不是了。经过一段时间价格暴涨后，即便这块土地没有经过转手倒卖，开发商真正动工时，早就通过评估，再通过融资抵押，让土地价格由“过去的价格”摇身一变为“现在的价格”。

开发商的经营战略决策都是建立在“土地价格可恢复或可重建”基础之上的，这就是为什么土地取得成本很低的开发商也会有破产出逃的关键原因。当然，这种概率不大，但按照“墨菲定律”，坏事总会发生，即便它是小概率事件。一片干面包掉到地毯上，两面均有落地的可能，但如果你把一面涂上了黄油，着地的往往是带黄油的那一面。“墨菲定律”揭示的麻烦可谓如影相随，无时无刻不在我们身边。墨菲定律是很难攻破的，所以与其退缩不如积极应对，前提是我们要不怕接住带黄油的一面，哪怕一时狼狈也好过畏缩。

如何才能接住带黄油的一面？“墨菲定律”强调小概率事件的可能性，避免因偶然失误带给我们灾难和损失，应对墨菲定律的关键是要运用多方案策略，往最坏处防范，向最好处努力，这样才能“不怕接住带黄油的那一面”。

“善管者，管于未发；善治者，治于无形。”为避免房地产市场落入“墨菲定律”的宿命，就需要未雨绸缪制订并运用多种策略预案，在最大程度上拓展我们的思维空间和观察视野。

（作者系财经评论人）