■中国房地产报  记者  张媛媛 北京报道

11月13日，北京已是初冬，某股份制商业银行内部正在就“个贷细则”讨论得热火朝天。“细则无论如何在近期内就得出台，再这样拖下去，存量房贷市场遭遇的损失将更大。”该商业银行主管个贷业务的某人士表示。

尽管就房贷新政的争议性规定监管层依然没有给出明朗答复，但市场的微妙变化已经让银行没有耐心再继续等下去了。因为目前房贷市场正陷入商业银行各自钻营、伺机抢夺客户的混战局面，其中“老贷新惠”政策的不均衡使得存量房贷市场硝烟弥漫。

转按揭重生

按央行房贷新政，商业银行可以根据具体情况，对已经贷款买房但尚未结清的老客户，给予一定利率优惠。

事实上，连日来由于央行与银监会在监管思路上的分歧，个别商业银行房贷细则难产。一些商业银行开始利用政策空当期，以“转按揭”等惯用手段，大作“老贷新惠”文章。

“我们总行的细则迟迟不出，使得各地区的分行以及支行非常被动。”上述股份制商业银行人士表示，在房价下降幅度最大的广州和深圳，该银行的存量房贷在“房贷新政”出台后短短几天内就已经损失了近三成。

深圳发展银行相关人士对该现象多有担忧：“如果优惠只存在于部分银行，无疑大量老的贷款客户将通过平转的方式向有优惠政策的银行流入。这就会导致银行间争夺客户的恶性竞争。”

值得注意的是，在其中转按揭业务无疑将重生。2006年转按揭一度盛行，彼时由于固定房贷利率的兴起，以深发展等银行为代表，一些提供固定房贷利率业务的银行尝试将有意转为固定利率房贷的客户吸引到自身体系。

但由于房贷平转需要将原有银行的贷款一次性还清，如果客户没有这一还款能力，银行、房贷中介等机构就要担负一定的垫资或担保责任，而一旦客户与银行出现违约或纠纷，银行体系风险就会随即出现。此后不久，随着房地产宏观调控的日益收紧，该项业务渐被叫停。

据民生银行房贷部相关人士透露：“制止的只是转按揭的‘加按业务’，即超出原来贷款额度的转按揭，原则上不允许办理，但如果在原来的额度之内就可以实行房贷平转业务。只是其中需要有第三方担保公司参与。”

“事实上转按揭业务在市场上一直存在，但如果这成为一种行业风气，损失的是所有商业银行。”此前曾在第一美国集团中易安不动产担保公司就职的徐东华向记者透露，银行在与开发商和担保公司等房贷中介合作时，已经有大量隐性成本投入，如果对老客户都采用下浮30%的利率水平，其实际收益将出现亏损。“商业银行的这笔损失岂不是很冤？”徐东华说。

“银监会叫停不可信”

 目前，各家商业银行在“老贷新惠”方面都在闪烁其词。最早出台房贷细则的中国农业银行明确提出“老贷新惠”政策：对贷款金额在30万元(含)以上、原执行利率为基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，贷款执行利率自2009年1月1日起统一下调为基准利率的0.7倍。

据悉，有包括深圳发展银行、广东发展银行和招商银行在内的多家商业银行积极看好该项业务，甚至有报道称，广东发展银行等一些银行可以做7折利率的“老贷新惠”业务，如果客户有此意向，中介公司则免费为客户提供房贷平转。

正当“老贷新惠”政策在市场“兴风作浪”时，市场传出消息，银监会或许将全面叫停该业务，而执行意见最晚将在12月正式发布至各家商业银行。

但另有某国有商业银行个贷部人士向记者透露，该消息可信度目前来看不会很高。“控制风险的主要着力点在于首付比例的掌握，难道降低存量房的利率就可以控制风险了吗？这个消息绝对不可信。”

他同时透露，房贷新政是央行在主管，但后期却是银监会主导。银监会把央行10月24日出台的新政几乎砍掉了四分之三。“尽管银监会的保守和谨慎态度坚决，但‘国十条’救市措施出台，银监会就变得很被动，再出台相关从紧措施的可能性不大了，否则中央精神将被化解。”他同时表示，或许不久银监会就会出台具体执行原则。