■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

房企贷款难，中小房企贷款更难。但恰是这样一种艰难世道，给一些有手段、有门路的贷款掮客们以更多赚钱的机会。

“一条龙贷款服务”

开发商老王是一个只有2000万固定资产的小房企老总。他的公司成立于2006年，目前只有两个不大的项目在进行中。由于规模小，所以公司的会计并非专业的财务管理人员,因此在直接从银行贷款方面存在许多财务问题，想成功贷款非常困难。他希望这家在网上自称“可以为中小企业提供贷款一条龙服务”的会计师事务所能真的帮他理顺财务，把贷款办下来。

老王公司的首要问题就是外债率过高，外债与资产总额几乎达到了1∶1的比例。可以说随时有破产的可能。而银行对风险控制的力度很大，对这样的企业根本不会放行。但是这家会计师事务所的总经理许文表示，“会通过财务手段把账进行清理，使外债降到占资产总额的50%左右。”

另外，老王还担心流动资金不足会成为获得贷款的障碍，因为银行对贷款企业的流动资金情况有一定的要求。对此许文暗示，账上有没有流动资金并不重要，“关键是是否有资金频繁进出来说明公司在进行实体经营，而这些都可以通过财务手段解决。”

经过两个多小时的洽谈，双方最后签订了一份《财务管理委托合同》。合同的核心条款是：在2个月内为开发商老王办理不低于1000万的银行贷款。

尽管老王希望能获得1800万元的贷款，但是合同根据银行的相关规定，承诺的贷款额上限是老王公司总资产（主要是固定资产）的60%~70%。许文表示，他会找专门的资产评估公司对老王的资产进行评估。

而对于放贷银行的选择，许文透露，“最好是我指定的银行，那样方便我操作。”

当记者问及许文的利润点从何而来时，他笑着说：“不高于贷款额4.5%的提成。”

既非主流也非个案

“这个模式并非主流，也绝非个案，很多会计师事务所、税务师事务所都在充当贷款掮客的角色，而且各有各的高招。”一位知情人向记者透露。

但事实上，按照央行规定开发商要获得银行贷款，必须“四证”齐全且自有资金要达到30%以上，因此贷款掮客遇到符合银行条件放贷的中小企业并非易事。

对于许文贷款一条龙业务模式的评价，银行业内人士指出，银行贷款最多不会超过企业的净资产，所以注册资金很小的企业，银行不可能提供太多的贷款。“政府鼓励朝阳企业，对于开发商贷款，政策面还是很紧的。即使申请贷款的房地产商具备资质，也会根据开发商的楼盘地点来判断回款情况。”

老王告诉记者，他其实并不愿意把名下物业的产权全部抵押给银行，因为抵押后不能转让、不能销售、只能出租，“最主要的是，银行在做资产评估时，价值给得很低。”

尽管有诸多质疑的声音，许文仍对自己的“贷款服务模式”信心满满，因为在他看来，去年从紧的货币政策已经出现松动迹象：央行以优惠利率贷给商业银行，靠存贷利率生存的商业银行就必然要把贷款放出去。

“或许我的模式难成气候，但是在目前房企、特别是中小房企融资困难的情况下，这个模式或多或少都有它存在的市场。”许文说。