■中国房地产报  记者 吴雅卿 北京报道

“纵观美国次贷市场发展史，可以说次贷危机的爆发是美国住房金融体系内部系统性问题的集中体现。房地产评估在其中起到了很大的推波助澜作用。”

10月18日，在由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、国际测量师联合会、香港测量师学会联合举办的“估价与财产保护”论坛中，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授指出，在美国上一轮经济发展热潮中，房产普遍被高估为日后次贷危机的爆发埋下隐患。而事实上，中国在这一问题上也时有发生，因此，为资产评估行业建立一套完善的管理体制迫在眉睫。

资产高估埋下“次贷”隐患

对美国次贷危机稍有关注的人都了解，在2006年之前，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

“次贷市场在2001~2006年间是属于非理性发展的。那时次贷抵押贷款的平均利润率为5.83%，是优质抵押贷款和次优级抵押贷款业务利润率的两倍多。”刘洪玉指出，而作为抵押贷款的一个重要环节，对预购房产进行估值则显得尤为重要。

为了帮助购房者获得较高的贷款资金，受雇于经纪人的房产评估师往往会在经纪人的诱使下，高估房产价值。据刘洪玉介绍，在美国住房抵押贷款中，有一半被高估了10%，25%的贷款被高估了11%~20%。这个过程不断地被复制，最终引发了全美房价的飙升。

中国同样存在“估值水分”

“尽管中国的金融风险控制比较严格，但仍然存在不少房价被高估的现象。”记者在采访多家证券公司分析师及业内人士时，均如是表示。

2006年5月，上海浦东发展银行被以虚假按揭的手法骗贷1.26亿元的大案，由于数额之大，在上海滩震惊一时。该案的一个典型特点就是骗贷者买通了评估机构，虚高评估抵押房产价值，套取银行资金。

据某位业内人士告诉记者，除为骗贷高估资产价值外，一些准上市公司在IPO或进行资产重组时，通常也会利用高估资产价格来获取更高的股价和现金。而这一现象在前几年房地产市场繁盛时期更是屡见不鲜。

不久前，本报也曾报道国兴南华房地产开发有限公司注册资本金由3亿元减少至5000万元的腾挪玄机。这个曾经依靠3.3亿元评估价值和3亿元注册资本金成功借壳的房地产公司，三年来，项目并未取得任何实质性的进展，而在其随后的业绩中也并没有承诺的那般漂亮。由此，不少业内人士质疑，净资产3.3亿元的评估值有高估之嫌。

据知情人士透露，很多房地产估价部门都会因受到客户的压力，提供不实的估价报告。有些客户为了能低价买房或者少交契税，会主动要求低估房价；有些客户则为多贷房款或者提高物业售价，而要求高估房价。虽然，原建设部有关的管理条例明文禁止估价公司恶意高估，但还是有相当一部分房地产评估公司受利益诱惑，会为客户高估房价，提供不实的估价报告。

“资产估值水分的增加，很容易诱发潜在的金融风险。”刘洪玉无不担忧地表示。因为它不仅在房地产抵押贷款，而且还在税收、房地产转让和租赁、房地产拍卖与处置、房屋拆迁等多个领域发挥着重要作用。