■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

“不能再说这事了。”9月24日，北京华业玫瑰郡项目策划总监邓小虎婉拒了记者的采访要求。

“这事”指的是9月16日，华业玫瑰郡推出68套特价房，同时公开承诺将根据特价房和前期售出房源的差价，全额补偿112名老业主的资产损失。这一行动迅速捕获了媒体的关注，一时间被作为“京城首例楼盘降价现金补偿”广泛传播。

作为第一个吃蟹者，华业在推出“降价补偿”不到10天后开始备受争议。一方面是来自北京同行的微妙态度，许多人认为“这破坏了行业规则”；另一方面，在没有任何先验参照的情况下，与老业主的补偿方案迟迟未能落定。

“补偿”促销

公开资料显示，华业玫瑰郡项目已经开发和销售的房源共计611套。项目于去年8月底开盘，此后一年时间内销售了112套。

今年9月16日，玫瑰郡推出“精装修特价房”，套数比例超过可售房源的13%，每平方米均价也由16800元直降2500元，部分户型甚至降至14000元/平方米以下。与此同时，“考虑到老业主利益受损”，华业公开承诺将根据特价房和前期售出房源的差价，“全额补偿老业主的资产损失”。

“如果是真的，华业岂不是要成立北京第一个房企‘退钱部’？”这是一位地产界人士得知华业“降价补偿”后的第一反应。

然而，“退钱部”尚无动作，华业玫瑰郡的营销人员却率先忙碌起来。根据北京市房地产交易管理信息网9月25日的公开信息显示，玫瑰郡目前已成交住宅123套，即自今年9月16日后不到10天的时间内便成交12套。

“这种销售势头比以前已经好多了。”观察玫瑰郡已有半年之久的北京市民周宁对记者说。在他看来，一个不得不承认的事实是，滞销已久的玫瑰郡自发出降价补偿宣言后便“人气大增”。

事实上，在北京楼市观望氛围愈加浓厚的背景下，“嗅觉灵敏”的华业玫瑰郡率先降价。在搜房网上，该楼盘销售均价自今年以来节节下跌的颓势非常明显。其间，该项目不止一次推出过“特价房”促销，在今年4月甚至做过一个“1.48万元/平方米10日内限时抢购”的特惠活动。然而，这个活动的效果并不尽如人意，最终仅促成28套房成交，并直接导致了7套退房。

“在当前楼市普遍低迷的情况下，持续去年的价格策略会给后期销售造成巨大的困难。但如果直接大幅降价，观望者们更不敢购买。这时候提出‘降价补偿’，确实能给意向购房者打上一针强心剂。”北京联达四方经纪公司总经理杨少锋如此评价。

诚信监考

然而，由于没有任何先验参照，华业与老业主的补偿方案迟迟未能定案——这也开始成为华业肩上愈来愈重的舆论压力。

“这几天我的心一直是悬着的。”刘灿（化名）说。他在华业玫瑰郡拥有一套以1.65万元/平方米的价格购买的房子。在“降价补偿”承诺宣布后的短短9天内，刘灿与华业方面为此进行了3次协商。

9月16日，华业玫瑰郡承诺“降价补偿”一事见诸报端，邓小虎在接受某媒体采访时公然表示：“如果总价从120万元跌到110万元，我们就补偿业主10万元”。刘灿据此计算，自己应获得补偿12万元。当天，他与另外几个老业主找到了华业玫瑰郡项目销售经理张瑞，但张瑞告诉他们，明确的补偿标准和时间还不能确定。

9月18日，北京华业地产股份有限公司董事长徐红公开表示，公司为支持“降价补偿”计划付出2000余万元的资金。

消息见报后，刘灿再次赶到华业公司确认，并希望能与华业签订补偿协议。这一次他们见到了邓小虎，但双方经过协商后未能得出任何实质成果。“我们只想要一个明确的可以落实到书面上的补偿方案。”刘灿说。

“开发商对外的公开宣传，在业主同意以及双方权利义务明确的前提下，可视为双方达成了口头契约。”北京合川律师事务所律师刘铭表示：“但如果返利的标准、方式、范围都没确定，业主就没有根据来维护自己的权益。”

杨少锋也同意这种说法。“没有法律依据，开发商可以用各种借口来操作补偿标准。”

事实上，华业并非毫无行动。在华业玫瑰郡的业主论坛上，华业曾提出过一个按特价房户型先后顺序给业主补偿的方案，却遭到了业主的质疑。“华业承诺第一次补偿的两个单元，在此前其实只卖出过两套房。”在刘灿看来，华业首次付诸行动并未表现出应有的诚意。

“差价补偿是个别企业的个别行为，但如果已经承诺了，不兑现就会损害企业品牌。”星河皓月项目营销总监刘振刚如此评价。

9月22日，在经过第三轮协商后，张瑞终于给了老业主们一个相对满意的答复：9月30日之前，华业将对外公布玫瑰郡全部房源价格，包括已购房源，并以此作为“降价补偿”的参考标准，同时明确补偿协议的签订时间和返款到位时间。

9月23日，邓小虎公开表示，对112名业主的差价补偿工作已经展开，相应的差价补偿方案已经制定完成，将“通过10、11、12三个月分批完成补偿”。

然而9月25日，记者到华业玫瑰郡销售现场采访时，得到销售人员王辰东的答复竟然是“不会与老业主之间签订任何补偿协议”。他表示：“华业也不会与新购房者签订此类协议，同时不在降价补偿方面做任何保证。”

同日，刘灿收到消息，华业已经在售楼现场正式贴出补偿方案。但他在售楼处转了半天，什么也没找到。

“我们只能等着看10月的情况了，未来开发商能否兑现承诺我们根本没有把握。”刘灿说。链接华业玫瑰郡“降价补偿”记事2006年4月底，华业地产收购北京优孚房地产开发有限公司100%股权，获得华业玫瑰郡（原朝阳雅苑）项目开发权。

2007年8月，华业玫瑰郡获得预售许可证，开盘均价达16000元/平方米。

2008年9月16日，华业玫瑰郡推出68套精装修特价房，同时公开承诺根据特价房和前期售出房源的差价，全额补偿老业主的资产损失。同日，部分业主与华业方面取得联系，要求获得明确的补偿标准，未果。

2008年9月18日，北京华业地产股份有限公司董事长徐红公开表示，公司需要为“返利共享”计划付出2000余万元。19日，业主与华业进行第二次协商。

2008年9月22日，业主与华业进行第三次协商，华业地产对业主承诺将明确补偿标准及时间，并在售楼现场公示。

2008年9月24日，华业玫瑰郡对媒体公开表示，相应差价补偿方案制定完成，对于已经购房的112名业主的差价补偿已经展开，将通过10、11、12三个月分批完成补偿。