■中国房地产报   记者 宋尧 吴雅卿   彭舒佳 北京报道

 

“我认为政府不应该过多地干预市场。”在聊到当前正在参建的朝阳区常营乡限价房时，保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊脱口而出的是一堆的抱怨。

尽管北京市朝阳区的限价房配售摇号尚未进行，但此前北京其他几个城区限价房的摇号结果无法让宋广菊乐观起来。

9月11日，北京通州区限价房进行摇号时，有2780套两限房房源供应，但现场参加摇号的却仅有469户家庭。而之前的8月份，丰台区和海淀区的限价房公开摇号都不同程度地表现出供大于求的状况。

无独有偶，北京市限价房的推行计划也悄然发生变化。在8月份还声称将在年内推出2.7万套限价房源的北京市住房保障办公室，在9月23日调整了说法，16377套成为今年调整之后新的限价房供应目标。这与目前北京已通过申购审核的1.4万户家庭数量大体相同。

“限价房注定是阶段性产物。”电话中，宋广菊忽然加重了语气。

 

房比人多的尴尬

 

张芬月收入3000元，丈夫月薪4000多元，拥有北京集体户口，恰好幸运地处于北京市限价商品住房申购准入标准的范围之内。

5月16日，北京市开始在145个审核窗口受理城八区和通州区的限价房资格申请后，小两口便高兴地跑到位于海淀区万寿路街道的限价房审核窗口申购限价房。

然而，在耗费了三个月时间后，张芬的限价房申请之路却仅仅只是完成了表格的填写。

“工作人员每次都是很不客气地告诉我们，表格的哪一项填写不合格，让我们重填。但却从未告诉我们表格其他地方是否填写正确，结果只能再次提交，碰碰运气。”张芬说。

就这样，小两口因表格填写就多次来到万寿路审核窗口，直到7月，他们才通过了表格填写这一关。但是，每一次重填表格，就意味着要重新排队。

张芬是从母亲的电话中才得知海淀区8月29日已经进行了限价房首轮摇号的消息。立即上网搜索出相关的新闻之后，张芬心里有着说不出的滋味。

张芬认为，若没有多次重填表格，海淀区的这次摇号他们应该能够赶得上。而在海淀区的这次摇号中，由于房源多于申请人，所以申请人几乎都可以买到限价房。

事实上，限价房销售的全过程由政府控制，是不需要开发商投入多少营销成本的项目。然而在8月，频繁侵扰人们手机的垃圾短信中突然出现了这样一条信息：“京城最低价社区通州半壁店限价房，均价4800元/平方米，全面开启接待。”

这似乎可以成为北京限价房供大于求现象的注脚。

对于这一现象，作为北京首个限价房项目的参与者，北京住总房地产开发有限责任公司副总经理程会征却不以为然。

在程会征看来，就住总西三旗旗胜家园这个项目来说，第一批房源有1600多套，参与摇号的人数有1412套。表面上看起来好像有200多套房子剩余，但出现这种情况是因为有200多个符合一居室申请条件的人又想申请三居室，因不符合程序规则，所以这部分人的申请就被取消了，导致给人供过于求的感觉。

“北京为了保证购房人都属于该保障的对象，两限房的申请程序是很严格的。”程会征说，估计其他限价房项目房源多过申请人的局面也都源于这些因素。

 

遭遇降价预期阻击

 

已经顺利获取限价房申购资格并参加了海淀区选房的李蕾，在最后时刻放弃了第一次选房的机会。

“选房只有一分钟的时间，而我看到的户型和阳台等一些相关硬件设施规划都很不合理。”硬件设施的不完善让李蕾备感失望，而限价房的“户籍错位”更让李蕾直接产生了放弃的念头。

据李蕾介绍，海淀区户口抽到的限价房为西三旗旗胜家园，该限价房的户籍所在地则被划拨到昌平地区。“如果我们购买了这个限价房，那么我的集体户口今后可能就调到昌平了，今后想再调回城八区就很难了。”

而当前商品房价格的回落，更是在一定程度上加重了限价房申购人的观望情绪。

在有关讨论购买限价房的论坛上，一些限价房申购人甚至达成了“若周边商品房价格仅高于限价房2000元/平方米，则坚决不买限价房”的共识。

“购买商品房省去了繁琐的审核时间和精力，另外小区配套和环境也都更好。今后想转卖的话，还能够溢价，不用被政府回购。所以如果价格相差不多，为什么不买商品房？”李蕾说。

而一些已进入北京市限价房第二次摇号程序的申购人现在开始期望摇号能够尽量晚一些，以便可以再观望一下商品房的价格走势。

“我现在希望二次摇号尽可能地晚一些。”李蕾的一位朋友说。他也是限价房的申购人，即将参与未来的北京限价房的第二次摇号。

随着商品房价格回调的消息蔓延，张芬对商品房多了一份期望，小两口也开始盘算购买一套面积略小的二手房。“现在想的就是等等看。一边继续申请限价房，一边期待着楼市的变动。”张芬说。

 

成本上涨腹背受敌

 

与目前房价下行趋势完全相反的是，近期北京出让的限价房地块的销售限价却不降反升。受房价阻击的限价房此刻还遭遇另一股力量的夹击。

9月10日，北京市土地整理储备中心以挂牌的方式推出三块限价房地块，其中的顺义区站前西街地块与昌平区回龙观地块皆在今年7月份遭遇流标。

值得注意的是，两幅地块销售限价此次提升，其中站前西街地块销售价格由4980元/平方米调高到5500元/平方米，而回龙观地块的销售限价则由6500元/平方米提高到6600元/平方米。

在中原地产华北区董事总经理李文杰看来，原材料价格大幅上涨，所带来的建安成本大幅度透支，是限价房提价的市场理由之一。“目前原材料价格至少上涨了30%。”

北京一位商品房开发商告诉记者，在一般商品房项目当中，建安成本占到房价的比重一般是20%~25%。如果采取北京市建委关于限价房价格同比周边房价要低10%~30%的做法，建安成本在限价房房价中所占的比例高达35%，而由于原材料上涨30%，带给参建限价房开发商的利润损失至少高达10%。

这得到了程会征的证实。“随着建设成本的增加，我们确实有一定的压力。在利润上，旗胜家园这个两限房的项目本身就是微利的。”程会征说，虽然我们在限价房项目还有商业配套，利润可以得到平衡，但利润减少是必然的。“假设我们之前预计包括限价房在内的整个项目利润是4亿元，那现在这个预期就调整为2亿元了。”

但一位不愿具名的参建限价房开发商却表示，“成本上涨带来的利润削减，几乎已经宣告限价房项目将整体亏损。”

而对于重新出让的限价房用地，该不具名开发商表示，仍旧不看好。“开发商从事限价房开发，除了搞好政府关系的考虑之外，还有着对限价房快速销售、回款迅速的预期，但从目前北京限价房几次摇号的结果来看，这种预期恐怕要落空了。”

 

献策

进退限价房

■中国房地产报  记者 吴雅卿 北京报道

 

楼市调整，作为房价高速上涨时期的产物，限价房在土地招标、销售等环节也面临了一系列问题。

日前，有消息称，北京市建委正在酝酿对限价房政策进行一些调整。此消息，本报记者也从一位参与北京限价房建设的开发商处得到了证实。那么，未来限价房政策该何去何从呢？

 

程会征：应考虑定向供应

 

两限房当初就是为了平抑房价而推出的，目前看来效果开始初现。如果楼市一旦稳定下来，政策方向应该做一定的调整。

未来的调整方式，我们认为，应该定向或者专项供应，供应一些特定人群，比如公务员、教师这类中等收入的人群。现在的住房保障结构是一个金字塔型，未来可能会成为棒槌形，也就是说中等收入的人群多了。

此前，住总还曾建议过取消“70/90”政策，因为广大的保障房已经多数属于90平方米以下的了，应该给开发商更多自主的空间。

（北京住总房地产开发有限责任公司副总经理）

 

张跃庆：可转化为经济适用房

 

限价房的合理性肯定是有的，因为根据相关政策，廉租房和经济适用房是提供给中低收入群体的住房。但由于前两年房价上涨速度过快，市场上的确还存在一些既不符合经济适用房条件，但又买不起商品房的消费群体。在这种情况下，国家采用限价房的政策来解决这部分群体的住房问题，肯定是具有一定意义的。

限价房出台的目的是为了平抑房价，但是如果出现了商品房价格低于限价房，那么国家可以对开发商进行一些补贴。因为毕竟开发商是为了响应国家号召，解决夹心层住房问题而参与建设的。另外一方面，国家也可以把一部分限价房变成经济适用房，改变土地性质，从出让用地改成划拨用地，将开发商多交出的土地出让金予以退还。

今后，如果商品房价格合理，经济适用房和廉租房又能满足中低收入群体的需要，那么取消限价房也未尝不可。（首都经贸大学教授）

 

李文杰：应对限价房重新定位

 

限价房政策出台的目的是为了平抑房价，这一点众所周知。但时移世易，今天的市场已经发生了变化，房屋成交量在不断下降、商品房价格上涨缓慢，到了今年五六月后，一些近郊区域的房价环比甚至出现了负增长，这也就是说房价已开始下跌。由于限价房在土地推出时已对未来建成后的房屋销售价格做了规定，因而周边商品房价格的降低对限价房产生影响，从这几点分析看来，限价房还未进入市场就已经失去了保障性住房及平抑房价的作用。

目前，如果楼市仍未调整到底，明年仍将继续调整，那么已推出的大部分限价房的价格相对于周边商品房不但毫无优势可言，甚至价格还有可能高于周边的商品房价。所以，现在对于许多购房者来说，正因为考虑到这些问题，才让限价房变成了“食之无味，弃之可惜”的鸡肋。

我认为，限价房是政府有关部门用来抑制房价快速上涨的工具，此类产品应该是过渡性的产品，当楼市发生改变时，政府有关部门应该对限价房进行重新定位。比如，当周边的二手房价接近或略高于限价房时，购房者肯定愿意买卖自由流通的二手房，在这种情况下，政府可以考虑将限价房升格为商品房。只需要按照相关评估程序，将该块限价房的土地转性为商品房地块，政府主管部门收取部分土地转性费用后，开发商就可以按照商品房的价格继续销售了。 （中原地产华北区董事总经理）

 

陈云峰：增强价格的灵活机制

 

政府推出限价房的目的还是在于缓解矛盾。实际上，我认为，限价房比经济适用房更能体现灵活性。比如，经济适用房的价格与市场价反差太大了，让其变成了一种“特权房”。而限价房则是根据周边商品房的价格来制定，同周边商品房相比具有一定的价格优势，但又不至于因为价格太低而变成某种“特权房”。所以，从一定意义上看，限价房还是具有保障优势的。

我觉得，只要政府在信贷政策上给予一定的支持，限价房土地出让其实不难。此外，限价房的操作方式完全可以更加灵活一些，可以根据房地产市场的状况来进行价格的上浮或者下降。

（鹏润地产国美第一城总经理）         （本报记者彭舒佳对此文亦有贡献）