■中国房地产报   记者 方帅 关星    北京报道

阳光只照到很少数开发商，天鸿是很幸运的一个。

目前，一款名为“中信鸿图投资集合资金信托”正在推介中。中信信托及北京天鸿房地产开发有限责任公司组成联合管理委员会为共同管理人，募集资金规模为人民币5亿~20亿元，优先级受益人预期年收益率：10%~24%（上不封顶）。

北京天鸿房地产开发有限责任公司董事长柴志坤对本报表示，现在已经完成了40%，“信托不但解决了项目资金问题，还能使企业做大规模。”

合作模式

中信信托的工作人员朱京谊介绍，这是一种创新类型的产品，在国内也是首次尝试。中信请天鸿做项目管理人，主要投资于房地产行业相关公司的股权、债权和其他权益。投资股权时，中信信托充当的就是开发商的角色，受益人预期年收益率很高，在10%~24%。

根据产品设计，资金募集分两层，按1∶4的比例，次级受益权占20%，优先级受益权占80%，由管理人及管理团队去认购。计划次级受益权以其获得全部收益为限，保障优先级受益权收益达到年均10%。如果收益为零，就是本金保本金，收益保收益。

据了解，500万元以上的客户直接与中信签信托合同，500万元以下的，要找银行与中信对接。机构投资在100万元以上，和中信直接签约，要交2%的认购费。

“天鸿之前就和瑞信基金有合作，所以对与金融机构合作比较熟悉。”一知名信托机构的助理总裁这样评价。

据悉，早在2004年瑞信基金就以股本金投入的方式参与天鸿的开发，首次投入总额为1亿元人民币。除瑞信合作外，天鸿在上海、杭州和中信都有过合作的经历。“这次募集是在原来单项目合作的基础上的多项目联合管理，更成熟，更有保障。” 柴志坤说。

而对于此产品的风险，朱京谊表示，直接投资房地产开发建设，只要资金充裕，风险是可以控制的。

信托青睐优良资产

对于为什么选择天鸿，朱京谊表示，天鸿的优良资产和较高专业水平是最吸引中信的地方。“基于此次信托进化的投资模式，中信聘请天鸿作为共同管理者，天鸿推荐项目，中信评审，收益达到要求就去投资，后期建设、售楼等由天鸿完成。” 朱京谊说。

北京虎杰投资首席顾问张寅表示，信托选择企业首先看现金流，对现金流的要求比较高。另外，企业知名度、在消费者心目中的印象、还款能力、利率好坏也是衡量的标准。“因为信托有一定期限，所以特别看重企业的过往履历。” 张寅说。

目前，在从紧的货币政策下，楼市进入寒冬期，此时推出新产品是否合适？朱京谊表示，中信经过研究测算，5年的信托期限还是向上的趋势，虽然现在有波动。从交易结构、项目上，中信也会督促团队选好的项目，在很大程度上能起到制约作用。

据了解，中信鸿图投资集合资金信托的利润来源不只是房价，而是房地产开发过程中的收益。信托利润来源是多途径的。

但是，一知名信托机构的助理总裁表示：“信托不能解决地产金融的全部问题，银行才是资金的主要来源。”