武汉楼市博弈“开盘价”
(2008-07-10 14:20:45)
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房产 |
分类: 土地楼市 |
■中国房地产报
武汉楼市的观望与博弈正在进一步加深。
记者近日调查显示,与京沪深等地许多项目选择逆市开盘、低价促销不同,武汉市一些原定于6月份开盘的项目推延至7月甚至9月。有业内人士透露,除了项目进度有变等表面原因之外,开发商在开盘价格的制定上举棋不定是最根本的原因。“这些开发商对于定价保持谨慎,期望在观望中暗中‘探底’。”
“楼市持续低迷,开发商在楼盘的定价问题上也非常犹豫。开盘价格太高不仅会影响楼盘销售量,而且消费者普遍存在‘买涨不买跌’的心理,这将使得后期的价格调整存在更大的难度。”川扬地产代理(武汉)有限公司总经理孙文凯说。
据记者调查,这些选择“拖盘”的项目,网上报价一般在4000~6000元/平方米,且大多位于东西湖、黄陂区和江夏区,类型一般为多层、高层的普通住宅项目,且均为中小开发商开发。
业内人士对记者透露,武汉中小开发商由于开发量小,在项目价位的制定上缺乏策划,没有足够的信心将开盘价格公布于众。“因此在市场状况不明朗的情况下,选择不开盘,但是可以内部销售,进行价格摸底。”
据调查,这些名义上没有开盘的项目,均可先进行内部认购并签订认购合同。当记者以普通购房者的身份进行采访时,对于“为什么不开盘”这个问题,某楼盘的销售人员表示:“不开盘您同样可以来看房、选房和定房,而且优惠幅度更大。开盘当天只是说所有信息都公开,而且没准开盘时好户型都已经没了。”
这些选择“拖盘”的项目,“内部认购”就等同于销售。之所以在“开盘”前进行内部销售的另外一个原因是,这些楼盘都取得了预售许可证。早在2007年4月,武汉市城市综合开发办便针对“捂盘”行为,强调将严肃查处房地产企业在取得预售证10日内未开盘的行为。
何谓“开盘”?武汉市房地产专业律师蔡小林表示:“对于‘开盘’这个词并没有明确的法律界定,并不是说搞一次大型的活动、广而告知就是开盘,低调销售也算是开盘。”
蔡小林指出,内部认购的行为并没有明确的法律限定,因此很多开发商打法律的“擦边球”,选择进行内部认购销售,而拖延开盘日期,这将使开发商对于楼盘销售情况的把控更加“得心应手”。
“通过内部认购摸底,开发商可以给最后‘盛大开盘’的定价做好充足的准备。”蔡小林说。
除了或积极或无奈地降价开盘和拖延开盘外,武汉楼市甚至出现了第三种选择:暗中“封盘”。据记者调查,武汉某些已经开盘销售的中小楼盘,因为某些原因而选择暂时停止销售——这被当地人称为“封盘”。
武汉美联地产总经理卞涛认为,“封盘”现象多是暗中操作,政府很难对其进行控制。在目前楼市销售不景气、市场大打促销“口水战”的背景下,某些开发商对目前的销售情况“如坐针毡”。“与其在市场上左右徘徊,不如将热销的期望寄予未来的金九银十。”