■特约记者　陆彬杰  中国房地产报  记者 李子擎 上海报道

上海二手房资金监管政策出台，无意间松动了银根。

6月30日，上海“二手房交易资金监管”进入新一轮试点阶段，将资金监管从“贷款环节的监管”扩展到“全资金的监管”。

按照规定，资金监管系统将对二手房交易资金实施全程监管，通过这个平台，二手房卖方不再需要还清贷款，买卖双方就能办理房产过户手续，二手房买方贷款银行可以对仍处于抵押状态下的二手房进行抵押，并且放出房款进入监管账户。分析人士指出，这一政策的出台，一方面适当放开了转按揭，激活了二手房市场，但另一方面却变相地松动了银根。

救活中介

2005年4月，上海市政府为了打击投机炒房，规定转让有贷款的房屋，卖家必须先还清贷款后才能办理产权转移，买卖双方不得同时办理“转按揭”手续。此后，央行也曾叫停各商业银行转按揭、加按揭的业务。

但在“二手房交易资金监管”系统内，尚未还清贷款、抵押尚未注销的房屋也可以直接交易。业内人士认为，这一系统有利于资金的稳定，但最大受益方是沪上举步维艰的中介们。

上海二手房市场经历3月底至4月上旬的季节性复苏之后，并未出现爆发性反弹局面，市场总体平稳。目前买卖双方期待更明朗的市场走势，以便做出准确的判断，因此市场出现看多买少的局面。卖方更多以试探性挂牌为主，二手房成交周期被拉长。于是，一些中小型中介纷纷倒闭。

“如果转按揭放开，可以刺激二手房市场的成交量，中介公司的盈利状况也可以得到一定的改善。”一位中介公司经理说。

上海汉宇地产总经理施宏睿也表示，由于受到政策的影响，自今年年初至今，二手房市场表现一直不佳。资金监管政策实施后，肯定会拉动二手房交易量。

他坦言：“受到这一利好因素的影响，这几天二手房挂牌量比先前增多了10%左右，并且集中表现在浦东和市中心一些区域，这些地方通常投资客比较多，看房的客户也多了很多。”

托市之举？

然而，央行对银根紧缩的政策丝毫没有松动。就在５月份，银监会发布相关通知要求：“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。”

“这在打击假按揭、加按揭之时，也叫停了转按揭。”业内人士表示，银监会推出这项政策的目的在于防止开发商利用假按揭骗取银行贷款，将资金风险转移到银行。

但这次“二手房交易资金监管”政策实施，却无意中放开了转按揭。上海房地产评论人士顾海波认为，这相当于对央行转按揭禁令的挑战，同时也变相地鼓励了房产投机。“该政策实际起到了‘托市’的作用。”

“总体而言，上海的房价还是比较坚挺，没有下跌的迹象。但上海保障性住房比较欠缺，计划的400万套保障房还没完成。此时，政府应当继续加大调控力度，不应该松动银根。大涨之后，小幅回落是必要的，市场进行自我调整，才有利于房地产行业的发展。”顾海波说。

目前，上海楼市的价格仍然处于胶着状态，楼盘没有大幅降价。“６月底没有一个楼盘的成交量超过50套，明显逊色的业绩表现和总体市场的低迷，表明楼市已经进入了盘整状态。大批次的新盘打折不断，但回应者寥寥无几。”佑威房产研究机构主任薛建雄说。

根据信义房产公布的《2008年上海中高档二手房交易市场回顾与展望》，2008年1~5月，通过信义房产成交的中高档二手房成交总套数同比2007年下降25%，成交总面积下降21%。

对于目前的状态，顾海波非常担忧。他认为，转按揭的松动将给房产投资市场一个信号，下一步可能会引发抛盘量的增多，如果投资客趁机入市，后果不堪设想。“现在上海房价较高，缺乏实力的投资客会进入相对低端的房源，这样整体的房价又会面临被炒高的危险。”