■中国房地产报   记者 宋振庆 北京报道

自新加坡资本大鳄GIC入主以来，广西阳光股份有限公司（阳光股份，000608.SZ）频频进行旗下资产整合，向商业地产稳步转型。

3月29日至31日，阳光股份发布一系列公告，拟将公司所持北京瑞景阳光物业管理有限公司（下称“瑞景阳光”）45%的股权、成都紫瑞新丽商贸有限公司（下称“成都紫瑞”）45%的股权、北京瑞阳嘉和物业管理有限公司（下称“瑞阳嘉和”）49%的股权转让给公司大股东Reco Shine Pte Ltd （下称“Reco Shine”）。同时，与Reco Shine按照现有股权比例共同对上述三公司进行增资。

阳光股份表示，本次股权融资将有助于减轻公司资金压力，通过财务杠杆效应实现资产规模扩张，分散公司投资风险。

协同商业与住宅两块业务

本此交易是阳光股份2月5日向GIC旗下公司UES转让北京新资公司100%股权以来又一次资产整合举动。

值得注意的是，这四家公司业务各有不同。成都紫瑞和瑞景阳光是为商业项目“A-Z town”而设立，瑞阳嘉和是住宅业务，而北京新资则主要负责阳光上东酒店业务。

上述增资举动清晰地折射出公司在业务组合上的思路，即商业地产与住宅协同发展，住宅业务作为商业地产重要支撑的方针。

尽管自GIC入主之后，阳光股份进一步明晰了向商业地产转型的思路，但由于商业地产开发周期较长，对于近年公司业绩的支撑不会有太大帮助。

中金公司分析师白宏炜也表示，由于财务融资费用的高企，投资物业净利润十分有限。近两年，阳光股份的利润仍将来自于阳光上东等房地产开发类项目。

虽然住宅业务贡献巨大，但该公司在商业地产上的布局仍然不遗余力。

阳光股份负责人4月2日表示，公司将2008年确定为“战略基础年”，商业地产板块在业务规模方面要继续加大拓展力度，扩大公司商业资产的持有和控制规模。

对于今后公司商业地产发展方向，阳光股份也有自己的设想。阳光股份内部人士表示，目前公司已经有了“三步走”的战略规划。

“首先，采用开发带动持有的方式，所开发的商业物业以溢价出售为主要盈利来源，盈利收入再次投向滚动开发以及少量持有，并培育商业运营；其次，公司根据资金规模，逐步增加优质持有物业数量；最后，形成住宅自我良性发展，商业地产通过REITs 等金融手段来实现阳光股份持有控制的目标。”该人士说。

对于今后面临的调整，住宅和商业地产如何平衡，以及是否会完全退出住宅业务，阳光股份发言人表示，公司还在进一步研究和探索，目前不方便透露。

“短期来看，公司住宅部分依然会保持一定的比例，不太可能会剥离出去。”国信证券分析师陈林表示。

股权转让融资

“以首创系的拿地能力及现有商业地产项目，和GIC在全球的业务伙伴网络及资金、开发经验，可以和阳光股份形成强大的‘铁三角’，帮助公司在转型过程中迅速发展壮大。”一位房地产业内人士对记者表示。

而在这样一种“铁三角”关系中，GIC对于阳光股份的帮助无疑是至关重要的。

光大证券分析师翁非玉认为，GIC作为一家全球性的战略投资者，通过追求长期回报、致力于与有价值的业务伙伴发展长期合作关系。它的入主为阳光股份带来的不仅仅是所募集的资金，而是从战略及其执行层面全方位的提升。

在GIC入主前，阳光股份仅有阳光大厦一个商业项目及零星底商，而在之后短短一年半的时间里，商业物业储备面积增长了5倍，大股东的功绩可见一斑。另外，GIC也将家乐福、日本7&I控股等零售商引荐给阳光股份，大大加快了公司商业地产的发展步伐。

同时，在阳光股份与大股东的合作过程中，也摸索出一条资金合作的捷径，即出让部分股权，保持控股的模式。

在此前异地的多个项目，以及本次四家公司的交易当中，阳光股份都是采取这样的方式。

尽管公司的负债率已经从70%以上降到目前的63.5%，但是转型期对于资金的要求依然强烈。

阳光股份内部人士表示，采取出让持有部分股权，保持控制权的交易策略，这种财务杠杆模式可以使公司在保持控制权的前提下，以少量资金撬动大规模的项目。

“阳光股份同时开发多个地产项目，由于财力有限难以全资控股，选择和大股东共同出资来持有可以大大节省资金。”光大证券分析师赵强认为。

不仅如此，这样的股权融资也是一个双赢的交易。

以北京新资转让为例，阳光股份可以得到1.6亿元的净利润，对于今年的业绩大有裨益；而GIC也得到了阳光上东酒店这样不错的资产，可谓皆大欢喜。

不过市场人士质疑，在限外条件下，Reco Shine的资金如何落实到账。

对此，该公司人士解释，由于国家外资政策的调整，外资进入审批周期延长，为了保证在审批过程中公司权益不受损失，公司与Reco Shine约定以缴纳诚意金的方式部分缓解公司资金压力。