净利润增长201.8%

远洋地产剑指环渤海地区

■中国房地产报  记者  王晓伟  北京报道

在上市半年之后，新晋港股地产公司远洋地产控股有限公司（远洋地产，3377.HK）给投资者呈上了一份令人幸喜的成绩单。

3月27日，这家北京最大的地产商公告了2007年的业绩，全年营业额为57.5亿元，较2006年增长55.0%，净利润为17.2亿元，同比增长201.8%。

远洋地产总裁李明说：“我很高兴2007年公司的表现如此优秀，纯利润同比增长超过200%更是超越了上市时的预测。”

针对投资者在业绩发布会上提出的关于今年地产走势的问题，李明表示, 宏观调控对不同省市的楼市影响各异，不能一概而论。

他表示，政策面的调整对远洋地产的影响较小，因为远洋地产旗下主要的销售项目所处的环渤海地区的表现会持续平稳, 甚至由于项目的竞争力，具有一定的提升空间。

值得注意的是，年报显示，远洋地产去年完成预售面积约34万平方米，预售收入61.7亿元，其中超过40亿元将体现在今年的业绩中。

稳健发展

这是在去年9月28日成为公众公司之后，远洋地产交出的第一份业绩单。

根据年报，远洋地产的总资产为377.7亿元，同比增长124.8％。竣工面积约98.5万平方米，同比增长25.5％，营业额为57.5亿元，较2006年增长55.0%，纯利润达到17.2亿元，同比增长201.8%。

“远洋地产的营业额增长主要来自于北京和天津项目的贡献。其中远洋山水(北京)、远洋天地(天津)及远洋自然(北京)三个项目的销售收入合计约45.9亿元，分别占整体物业发展投资收入的44%、22％和18%。”中银国际地产分析师田世欣指出。

不仅仅业绩规模表现不错，远洋地产的业绩质量也在增长，毛利率也由2006年的29.4%，上升到33.2%。

更难得的是，由于去年9月的上市及此后10月发行可转换债券融资，远洋地产的净负债率由2006年的 51.8%大幅下降至14.3%。截至报告期末，远洋地产现金及现金等价物总额达到84.7 亿元。

虽然有强大资金的支撑，但远洋地产依然选择了稳健的发展策略。“去年已经完成预售约34万平方米面积，今年计划竣工约140万平方米。至于土地储备，则会以每年约300万～500万平方米速度增加。”李明表示。

据了解，去年，远洋地产新购得土地的规划建筑面积约为468万平方米，主要处于经济迅速发展的环渤海地区北京、天津、大连和沈阳，及其他高增长地区如杭州和中山等地。

截至2007年12月31日，远洋地产共拥有1020万平方米土地储备，其中75%位于环渤海地区(24%位于北京)，7.5%位于长江三角洲，17.5%位于珠江三角洲。

“处于交通便利的黄金地段的土地储备，可满足未来3到4年的开发需要，并带来稳定的回报。”李明指出。

“新会计准则和房价上涨”之利

在远洋地产高额的净利润增幅的解读中，新实行的新会计准则的推力不容小觑。

田世欣分析指出，远洋地产净利润同比增长201.8%，大大高于上市招股说明书中的承诺，主要得益于投资物业的重估盈余增加。一旦剔除投资物业的重估盈余，净利润实际较市场预期低约5%。

据了解，远洋地产旗下远洋大厦（北京）的评估增值为0.53亿元，远洋国际中心Ａ座（北京）的增值额为3.65亿元。两项物业合计增值4.18亿元。

不过，这并不是远洋地产此次净利润增幅位居前列的全部。李明指出，剔除上市所得利息收入及物业增值收入之外，远洋地产的核心业务盈利达到14.7亿元。

毛利率是解开净利润增长之谜的关键。据了解，远洋地产去年的毛利润为19.07亿元，较2006年上升75.2%，整体毛利率由2006年的29.4%，增加至33.2%。

年报指出，毛利润的上升主要受惠于单位销售成本增长低于销售价格增长。

“毛利润的增长在于远洋地产对建筑和土地成本的控制。”田世欣分析指出，“此外，更重要的是，在销售面积增长的同时，远洋地产项目的平均售价提高了2.7%。”

多元化融资助力

中海外全国布局提速

■中国房地产报  记者宋振庆北京报道

中国海外发展有限公司（中海外，0688.HK）国内的地产业务迎来了丰收期，这也成为公司年报中最耀眼的板块。

3月下旬，中海外公布了2007年全年业绩。期内，中海外营业额为166.3亿元，与2006年相比上升52%；净利润达到41.8亿元，同比增长76.3%。其中，国内营业额达到123亿元，占总营业额的74%，贡献盈利48.2亿元，同比增加79.9%，毛利率上升至45.1%。

中海外董事会主席孔庆平在业绩发布会上表示，尽管国内地产市场近期波动比较大，但是公司的销售表现依然稳健，宏观调控政策影响不大。去年，中海外的销售收入创造历史新高，达223.0亿元，同比增长57.2%，而今年第一季度国内销售额便已经超过43亿元。

发力二线城市

年报显示，2007年中海外新增土地储备885万平方米，使得土地储备量增加55%至2358万平方米，足够未来4~5年开发所需。

中海外负责人表示，公司去年进一步完成了全国性的战略布局，先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市。中海外在众多二线城市频频拿地，势头强劲。目前，中海外进一步完善了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海经济圈为重点，以其他中心城市为点状支持的全国性战略布局。

“当前国内房地产价格偏贵，但市场普遍充满信心。”孔庆平表示，中海外未来将会积极把握发展机遇。

国泰君安港股地产分析师姚峣对此表示赞同。“作为中资大型发展商龙头，中海外已经历数个行业周期，于二线城市拥有众多中高端项目。这将使公司受惠于行业整合以及这些城市的需求增长。”

新鸿基证券分析师潘伟新也认为，中海外土地储备丰富，而且主要土地储备分布在内地二三线城市之中，当中包括成都和重庆等地方，使中海外的整体盈利可以有更大幅的增长。

另外，孔庆平表示，中海外今年预计新增土地不低于450万平方米。

多元化融资“未雨绸缪”

在谈到今年的资本开支计划时，孔庆平表示中海外2008年的资本开支预计为330亿元，其中80亿元用来支付去年购买的土地，100亿元用于新增土地储备，还有150亿元用于现有项目开发。

中海外发言人表示，今年8月即将到期的公司红利认股证将补充30多亿元的资本金。同时，由于香港市场的低息环境，中海外还考虑进一步向香港银行和银团进行贷款。此外，公司人士还透露，中海外正在研究成立房地产基金的可能性，以增强自身参与大规模项目的能力。

另一方面，中海外在清理旗下资产时也将回笼可观的资金。“基建与实业业务的退出，在维持盈利增长20%的目标的同时，还将回收相当一部分资金。”孔庆平对媒体透露。

孔庆平在业绩发布会上表示，鉴于母公司中国建总正考虑在内地A股市场进行整体上市，因此中海外已搁置回归A股计划。

尽管回归计划搁置对于未来融资是一个损失，但是中海外负责人表示，母公司一旦整体上市成功，募得资金的一部分同样可以支持公司的房地产开发。