谨防炒房重抬头

监管层紧急调研二套房贷松动

■中国房地产报  记者 张媛媛北京报道

一石惊起千层浪，二套房房贷松动的传闻终于惊动了监管层——一场来自市场和政策之间的博弈战重新开启。

“第二套房贷政策松动的传闻，已经让监管层的神经紧张起来了。”近日，据某国有商业银行房贷部人士向本报记者透露，他已经接到了来自银监会的关于“第二套房贷”政策执行情况的调研。“不出意外，银监会很快就会采取措施再次强化监管。”该人士透露。

银监会就此展开的紧急调研几乎涉及到各个商业银行。内容都是关于要求各商业银行“如实上报”第二套房贷政策的执行情况。

值得注意的是，在此次调研内容中，除了调研第二套房贷政策的执行情况外，另一重要内容即是要各行对现行的二套房贷政策提出建议。

这无疑给了争论多时、存在诸多执行盲点的二套房新政以“矫正”的机会。

对此，中国社会科学院金融研究所汪利娜在接受本报记者采访时表示，现行的二套房贷政策在操作中有多数地方界定不清。按照她的建议，商业银行在具体操作中应享有更多的自主权。

同一时间，已经有消息传出，银监会主席刘明康在一次会议中表示，即使之前的按揭贷款已经结清，再贷款购房都不能算作第一套房，并且，刘明康还在会上要求各银行要对早前的违规放贷“重补重签”。

监管层调研

持续几天来，第二套房房贷政策的传言甚嚣尘上：关于第一套房结清再贷第二套房等诸多界定细节上多家商业银行都存在暗自松动的嫌疑。

虽然，建设银行、招商银行等先后发表声明，全面否认相关放贷松动的市场传闻。上海市银监局日前也表示，该局专门进行调查、核实后，暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。 

但在楼市观望期，这一传闻不啻为一颗行业猛弹，举座皆惊。

据悉，调研涉及两部分内容：一是要求各行“如实上报”第二套房贷政策的执行情况，是否存在客户结清之后按揭再贷款购房即按第一套房处理的情况；二是对现行的二套房贷政策提出建议。

调研的直接后果是，市场立刻重又恢复沉寂——“最近在监管层的督促下，各商业银行都开始谨慎操作。由于顾虑监管层下一步可能出手整治，各行都强调不敢‘打擦边球’了。”上海浦东发展银行房贷部相关负责人表示。

“第二套房贷松动”传闻的始作俑者即为上海部分商业银行——此前在第一套房已结清前提下，再办理房贷可以按照第一套房的优惠利率执行。目前，这一现象得到了一定程度的“震慑”。

而此次调研或许对第二套房贷执行中细节将有更清晰的界定。

“现行的第二套房贷新政过于严厉，政策不应该将改善型需求也一起打压下去。”某国有商业银行房贷部相关负责人表示。

他所说的“改善性需求”即是指，以改善自住条件为首要目的进行二次置业的“换房客”。

汪利娜也认为，目前打击投资炒房的二套房房贷新政过于严厉，无视市场的真实需求。

“只有商业银行才真正了解市场。在制定政策时，连界定条件都不清晰，怎么谈执行效力？”汪利娜表示。

因此，该人士乐观预测，此次银监会的紧急调研或许会对第二套房贷新政做出调整，即根据商业银行的建议，可能采取补充通知的方式明确“结清按揭并证明出售了惟一自住房的，再贷款购房可算作第一套房”。

另有知情人士透露，央行、银监会其实早已知晓各行在实操过程中的这一轻度违规操作，不过因银行面临风险有限，监管层对此事本是“睁一只眼闭一只眼”。然而，近两周媒体对此事的密集关注，迫使监管层不得不出手再调控。

谨防炒房重抬头

另有消息透露，刘明康在银行内部会上要求，各银行要对早前的违规放贷“重补重签”。

不过据业内人士表示，重新签订按揭合同就意味着银行违约，“不具操作性”。

事实上，早在去年9月底出台的第二套房贷新政在界定第二套房贷时，已经明确是以征信系统中按揭次数为标准，不管早前的按揭是否已经结清。

但此后执行中的一些细节难点久久没有进行清晰界定而被诟病多时。

央行关于第二套房贷的政策，其中一些原则性的规定很容易被银行“灵活”运用。例如，二套房以何为单位认定以及“人均住房面积”标准之争。

而无休止的争论背后其实是利益的争夺。“二套房贷的争议，其实与银行的利益有关。各行做法并不统一，有的银行下属支行间的做法也有差异。“按照‘灵活’的面积标准，有很多机会可以得到。”某中介人士透露。

事实上，自央行调整关于第二套住房的信贷政策以来，我国局部地区房市过热的势头得到遏制，如广州、深圳等城市的房价曾一度下降，其他热点城市房价上涨的势头也有所减弱。

据央行上海总部2月信贷报告称，受房地产市场交易量萎缩、个人房贷提前还款增加和新建商品房供应减少等因素的影响，2月，上海中资银行个人房贷微增0.06亿元，同比少增2亿元。

“楼市观望情绪依旧明显，大城市房市近期走向依然不明朗，房价上涨的压力和冲动仍在，这会使炒房情绪再度抬头。”汪利娜表示。

另外，前段时间房市交易的惨淡也使得银行的房贷业务缩水严重，银行存在对二套房贷“暗降”门槛的动机。

中央财经大学中国银行业研究中心主任史建平教授认为，当前房市供需的基本格局并未改变，尤其是在北京、上海这些大城市，刚性需求仍然很大，所以房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在。

“信贷与房价已经形成紧密的互动关系，一旦信贷开闸，房价将很可能快速攀升。”另有业内人士表示。