推行“非控股直营连锁”破解土地资金双重瓶颈

阳光100低成本扩张

■中国房地产报  记者 王玉光 北京报道

“目前，国内已有多家‘资源型’房地产公司与阳光100商谈合作事宜。” 阳光100集团副总裁范小冲说。

此前，阳光100“非控股直营连锁”模式开始推行。范小冲表示，所谓“非控股直营连锁”，即在项目经营权与所有权分离的前提下，由阳光100对合作项目直接投入30％~40％的股本金，作为非控股方，输出阳光100的品牌和管理。为保证项目品质及品牌纯度，阳光100须拥有相对独立的项目开发建设和经营管理权。加盟单位按合同规定，应向阳光100集团总部缴纳项目销售收入4％的品牌许可和管理服务费用。

显然，缘于资金与土地的双重压力，阳光100希望以非控股加盟模式破解困境。

破解资金土地双重瓶颈

2007年，当同行一次次掀起拿地热潮的时候，阳光100却在多次土地拍卖会上无功而返。资料显示，去年至今，阳光100只涉足了三个城市的项目开发，分别是沈阳、长沙和目前尚在前期规划的无锡。扩张速度明显减缓。

一个不容忽视的原因是，阳光100目前还未实现上市，融资模式相对单一。这使得该公司在获取土地的能力上明显弱于众多已转型为公众公司的一线地产商。

而在去年年底的一次采访中，记者还了解到，阳光100早在2005年以前，便在武汉设立了分公司，但至2007年年底仍未拿地。究其原因，除了观望市场，资金不充裕也是一项重要原因。

范小冲告诉记者，虽然还未正式向监管部门递交申请，但阳光100一直在积极准备上市。为保证“青黄不接”之时公司仍能持续稳健发展，遂萌生了“非控股直营连锁”计划。

据了解，阳光100集团目前旗下有三个知名项目品牌，分别是“阳光100”、“阳光100国际新城”、“阳光100城市广场”。

而按照非控股直营连锁计划，这三个品牌及其产品规范、管理流程、经营和服务模式授予加盟方有偿使用。项目融资问题抛给控股的加盟方负责，阳光100不承担“找钱”的义务。

据悉，阳光100经过3个非控股项目的成功运作后发现，最后测算获得的商业利润并不比直营项目低。而且阳光100的品牌溢价每平方米平均是300到500元，最高多卖了1000元，也让合作方得到了超额的利润。这促使阳光100加快推动非控股品牌加盟连锁计划。

范小冲告诉记者，预计今年6月，阳光100以非控股模式开发的无锡项目也将破土动工。而未来公司计划将所开发的项目40%~50%都做成非控股直营连锁。

低成本扩张

在阳光100置业集团董事长、总裁易小迪看来，非控股直营连锁是当前逆市扩张中最好的“避险工具”。

此前，易小迪曾对媒体表示，这种新的盈利模式摒弃了过去传统模式资金投入量巨大的弊端，合理地降低投资风险。不仅如此，借助这种全新的商业模式，阳光100不仅可以增加土地储备，还可以利用品牌赚钱。

但阳光100选择合作项目有自己的标准，如城区人口在200万以上，城市GDP总量在800亿元以上，人均可支配收入在8000元以上，房地产年销售量在500万平米以上等。

事实上，早在2007年年底，阳光100便已开始尝试通过输出品牌与其他企业合作的模式。其与有央企背景的五矿置业签署战略合作协议，双方拟订以股权融资、合作开发等方式，共同参与项目拓展。

阳光100与五矿置业的合作被业界普遍解读成是“专业与资源的对接”、“品牌与资本的对接”。作为世界五百强的国资委直属优秀企业，五矿置业看重的正是阳光100品牌在二三线城市的影响力，后者也将借此次合作获取更多优质地块。

目前，阳光100在全国12大城市拥有19个项目。若全面推行“非控股直营连锁”，阳光100的项目将大幅度增加。在不控股的前提下，如何保证管理不失控，解决非控股的运营管理与品牌一致化成为焦点。

有业内人士表示，与阳光100相类似的另一个地产连锁品牌——奥林匹克花园，早年初创时，曾一度管理失控，导致品牌管理公司不具有投资权和管理能力，成为一个虚拟的管理中心，连锁仅仅变成了一种品牌的输出。

对此，范小冲表示，阳光100在选择加盟方时，必定严加筛选。为防止项目品质、管理失控，阳光100坚持即便在不控股的情况下，也要对加盟项目“直营直管，全权纳入阳光100的管理体系”。