7.2亿元收购大股东优质资产

海泰发展加快滨海新区布局

■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

如果说在地产行业一轮轮的宏观调控中仍存在幸运儿的话，那自然是海泰发展（60082.SH）。随着滨海新区开发的机遇，海泰发展正在一步步夯实其工业地产的基础。

日前，海泰发展以7.2亿元的价格将控股股东天津海泰控股集团有限公司（下称“海泰控股”）的两项优质资产购入囊中。包括天津华鼎置业有限公司100%的股权以及津百新厦的部分房产。

根据海泰发展公布的公开数据显示，华鼎置业拥有华苑产业区（环外）海泰创新六路东侧 10万平方米的居住用地。而津百新厦则是坐落在商业区的高层商厦，建筑面积超过5.8万平方米。

海泰发展董秘温健向记者表示：“两项资产的购入符合公司未来加强地产主业的战略，有利于增加公司的土地储备与持续发展。”

而记者接触的业内人士多将此举视为海泰发展2008年继续抢滩滨海新区，进一步巩固工业地产主业的开端。

“目前正赶上滨海新区发展的有利时机，在初期阶段，海泰发展必然会在工业地产方面加紧抢滩。”一位熟悉海泰发展的市场人士认为。

抢滩滨海新区

“我们预计未来三年是土地资源高速获取的一段时期，因此我们未来一段时间内会着重突出工业地产主业。”温健对于海泰发展的战略直言不讳，“在未来一段时间内，我们会暂时放下产业创投等业务。”

事实上，这种直言不讳的背后则是一种区域发展规划的支撑。

天津新区域规划在经历2006年、2007年两年的实践摸索后，滨海新区的发展条件越来越完善，而其发展为未来高新技术产业区的前景也愈加明朗。

“这是一个得天独厚的好机会，在产业区筹建前期，土地资源都有一个较为集中放量的阶段。”上述市场人士认为这正是海泰发展确定工业地产为主业的原因。

除此之外，大股东持续的支持与资产注入预期也成为业内认为海泰发展2008年将继续加大工业地产拿地与开发的论据。

据了解，海泰控股是天津市政府的全资嫡系公司，着重负责天津新技术产业园的开发与建设，拥有对华苑产业区12平方公里土地的统一开发建设以及招商引资权力。

滨海新区成立后，作为天津新技术产业园区的扩展，海泰控股也开始全方位介入，并成为主导力量。

在此基础上，海泰控股直接拥有滨海新区规划面积36平方公里。

但是，在目前的集团产业布局中，海泰控股旗下以工业地产为核心的上市控股子公司仅海泰发展一家。

在此次的资产购入中，一方是控股股东在天津产权交易所招拍挂的资产，一方是旗下上市公司的认购。

根据记者粗略计算，海泰发展购入华泰置业居住用地的楼面地价不足3000元/平方米，而同类型临近区域项目楼面地价已超过了5000元/平方米。而津百新厦约6350元/平方米的价格，根据天津市市场公开资料，相较同地段的其他楼价也相对较为便宜。

“从这些可以看出大股东对海泰发展的支持，不管怎样，这多少都有着大股东支持资产注入的味道。”市场业内人士对此的看法几近默契，并认为未来仍有其他形式的资产注入预期。

对于大股东拥有巨大的资源优势，海泰发展并不否认。

“我们拥有大股东支持这个得天独厚的条件。”温健表示，“政府是我们的主要客户，其他还有一些企业。”

而对于未来是否有进一步的资产收购计划，温健称暂无可透露。

但在今年年初的股东大会上，海泰发展董事长杨川表示，未来三年内争取实现市值100亿元。但其目前的总股本也才3.2亿。在确定未来几年以工业地产为主导业务后，2008年以及未来海泰发展将如何提速，无疑给市场以想象空间。

工业地产蓝图

“我们目前以工业地产为主导业务，暂时将产业创投放置，但我们的孵化器功能并不停止运营。”在温健的介绍下，海泰工业地产的长期发展模式也渐渐明朗。

其中的逻辑并不难于推导。一般情况下，在产业区建立前期，更容易的是工业地产的开发与建设，而随着产业区的慢慢完善，工业地产的开发与建设需求将逐渐降低，利润也就随之减少。

“当产业园区开发成熟时，很多开发公司就会选择持有自建的工业园区，利用孵化器运营功能来继续创造收益。”张江高科一位高管在接受本报记者采访时曾表示。

而这一点也在海泰发展的持续发展思路上得以体现。

温健表示，在产业园区建设前期，为了资金回笼，公司出售资产所占比重较大。但未来自持比重将会越来越大。

对此，长江证券地产行业研究员表示：“工业地产和孵化服务的良性循环将带来企业利润的稳步增加。”

根据温健介绍，海泰发展目前正在开发运营三个工业地产项目，分别为国家软件及服务外包产业基地核心区项目、海泰产学研基地项目和海泰创新基地项目，总面积达100万平方米。

而对于重中之重的项目融资，相关人士表示2008年在宏观调控环境下，资金仍是制约企业快速发展的瓶颈。

对此，温健表示：“在目前环境下资金确实是大问题，但公司会积极利用资产证券化、信贷、信托等方式来保证开发计划的顺利进行。”

就在日前的股东大会上，杨川表示，2008年海泰发展将进行不超过12个亿的贷款融资。