对依靠工业园区开发的地产公司来说，几家欢喜几家忧是他们目前的真实写照。2007年年报公布以后，虽然工业地产商或凭借高额的股权投资收益，或调整旗下地产业务，转向利润较高的住宅和商业项目，或依靠手中大量低廉的土地成本制造愿景，但共同的一点，就是他们都面临发展战略的重整，依靠土地和资本优势，剥离非主营业务，心无旁骛地做好地产业务或许是追赶其他地产公司的必由之路。

“一体两翼”战略初见成效

张江高科配股发力地产开发

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

等待4个月之后，上海张江高科技园区开发股份有限公司（张江高科，600895.SH）终于成为今年获准再融资的第二家地产公司，巧合的是获准的两家地产公司再融资方案都是配股。

3月18日，公告公司配股申请已获证监会批准。此前，张江高科公布2007年业绩。公司去年实现营业收入12亿元，同比下降7.72％；但净利润却不降反升，同比大增133.30％达到3.80亿元；公司净资产收益率为14.46％，同比增加8.45%。

张江高科方面表示，公司各项经营指标均超过了年度经营计划。比起2006年的业绩，张江高科2007年的业绩让市场多了几分惊喜。这不仅是由于公司业绩增长幅度的提高，关键是主营的地产业务的比重大幅提高，改变了以往投资收益一枝独秀的局面。

分析人士指出，随着张江高科配股工作的顺利进行，今年公司地产业务将迎来更加快速的发展期。

地产、投资平分秋色

“在公司‘一体两翼’战略下，张江高科前期的优质地产收购带来的良好效益开始显现，公司业绩正在快速起飞。”安信证券地产分析师陶学明表示。

张江高科于2006年制定了“一体两翼产业互动战略”，具体来说就是以地产运营为主导，扩大房产租售规模，为两翼的创新服务和产业投资提供现金流；创新服务和产业投资又反哺提高地产的租售。

地产业务方面，公司年初预算收入6亿元，实际完成9.4亿元，超出计划56%。其中地产租赁业务成为张江高科靓丽业绩中最闪耀的一部分。尽管租赁收入只有房产销售收入的一半，却相当公司营业利润额，这主要还是受益于租赁业务超过60%的毛利率。

更重要的是，无论是营业收入还是净利润，地产业务对于总体业绩的贡献比例较上年有了很大改观，不再是投资收益唱主角。这也符合了公司以房为体投资为翼的“作战方针”。

申银万国分析师江征雁说：“对融资的依赖及园区快速发展的压力使得公司加大物业销售的比例，业绩增长明显快于其他园区类公司。并且，这种业绩增长具有足够的市场需求和土地资源的支撑。”

在投资收益方面，张江高科同样显示自身高超的投资技巧。在股市大幅震荡的环境下，公司的投资收益依然达到2.54亿元，较上年增加了1.56亿元。

“园区区位优势带来的创投机会将会推动公司后期业绩的快速提升。”第一创业证券分析师陈晓波表示，张江高科在园区内直接投资和通过入股的汉世纪基金投资的创投企业已经有近10家，其中包括四维约翰逊和微创医疗等五家很可能在今年上市。

引人注意的是，张江高科经营活动产生的现金流量净额继续大幅下降。自2005年开始的1.78亿，到2006年的－2.15亿元，2007年则变为－5.18亿元，同比减少了520.39%。

不过公司证券部人士解释，这是因为去年房地产开发力度加大，增持了大批的物业，加上贸易付现，所以现金流出较大。

配股催化地产开发

分析人士预测，2008年张江高科的“一体两翼产业互动”将进入全面发展期，并会坚定地把地产业务放在更核心的位置。果然在年报报喜后不久，公司时隔七年后在融资道路上的突破令投资者振奋不已，这也证实了此前分析人士的预测。

此次，张江高科拟向股东10配2.4～2.9股，计划融资38.92亿元，募资用于收购上海张江集成电路产业区开发有限公司40%股权；收购上海张江微电子港有限公司31.4%股权；收购上海张江高科技园区快标厂房等11个项目。

公司人士表示，这次配股体现了大股东张江集团不遗余力地在支持上市公司的发展壮大，资产注入之后，公司的地产业务将迎来迅猛发展。

“在园区物业需求不断增长，公司物业规模不断扩大的情况下，公司快速发展的惟一制约因素就是资金。”江征燕表示，突破这一瓶颈之后，张江高科将真正迈入快速发展的新阶段。

此次配股将令张江高科直接增加46万平方米各种形态的出租物业。“尽管较20年的收购定价略有提高，但绝对价格仍属非常优惠。”东方证券分析师王树娟认为。因此专家评价，由于张江高科园区土地升值很快，无论是销售还是租赁，这些物业的盈利空间都很可观，将为公司未来业绩打下坚实的基础。

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