据《中国房地产报》 记者 张晓赫 北京报道

REITs中国化征程又向前迈出了一步。
“到最后，几乎是五家信托公司的五个人拟定了意见稿的雏形，现在已经提交银监会了。”衡平信托一位内部人士透露。
    上述人士所说的正是3月上旬，银监会召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿（下称“REITs意见稿”）。
据了解，参与其中的五家信托公司分别是中诚信托、北国投、联华信托、衡平信托和中原信托。
    虽然，意见稿并不是最终的REIEs管理办法，“将来，还要看银监会如何选择、定夺。”但此次草案的上报无疑给国内本土REITs征程重新打开了一道希望之门。
     “随着未来草案的出台，房地产投资信托的管理也将趋于规范，这也将会促使更多的房地产投资信托业务出现。”用益信托工作室李旸认为，这将是REITs加速发展、全面推广的一个积极信号。

公募型REITs

        据悉，此次草案有望在年内出台。“此次意见稿将REITs定性为公募，将不设投资者数量限制。”上述内部人士表示。
       据介绍，在意见稿中REITs被定义为：“信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。”而信托公司以非公开方式发售设立的房地产投资信托，则适用于2007年颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》。
       李旸表示：“在厘定REITs概念之外，该意见稿更多地是在规范房地产投资信托业务。”
        除此之外，该意见稿也指出，REITs也可以通过银行代销。事实上，由于信托公司影响力相对银行较小、缺少专门的营业领域、销售网点少，投资门槛高等原因，使得信托公司很难独立完成大规模的，尤其是资金需求巨大的房地产投资资金的筹备任务。
        “开展大规模的信托投资业务最大的难题不是技术问题而是如何筹措资金。”某南方信托公司的一位信托部门经理在接受记者采访时坦言资金池如何蓄钱是发行信托最大的关键。
        通过银行代销，可以将信托投资的高门槛化整为零。同时，上述部门经理透露：“除代销外，实际上通过合作，银行也可以为资金池提供有效的机构投资者。”
        “这显然疏通了信托公司的资金池筹备瓶颈，弥补了信托公司难以筹措资金的难题。”李旸分析。
        尽管此次意见稿将REITs定性为公募，但仍然建议采取封闭式运作。据了解，该意见稿认为房地产信托投资在成立后，应先设置一定的续存期，期限内REITs产品并不可以在证券市场以及银行间市场流通。“到期后，投资者方可赎回，若有持续的投资需求也可以设立新的房地产信托。”衡平信托该人士表示。
      根据市场人士的分析，封闭式运作也存在着一定缘由。
      事实上，由于房地产投资的周期性比较强，投资回报也比较稳定，周期内的资金流动性一直较弱。
       也有从业人士认为，当前金融分业监管的模式是造成封闭运作重要原因。
       “上市要经过证监会批准，银行间市场流通要经过央行批准。如果是封闭式运作，只要银监会一个部门就可以协调运作了。”一位长期从事房地产信托管理人士表示。
       “由于REITs在国内刚刚起步，在刚刚成立REITs 试点后，银监会显然仍是希望逐步完善REITs环境。”李旸认为监管部门对于目前的REITs仍然较为谨慎。

地产商的融资梦

     尽管REITs草案的正式颁布还要假以时日，但在资金青黄不接的时刻，恐怕没有什么比钱更能让地产商兴奋了。这无疑给了亟待救济的房地产商一剂宽心药方。
     采访中发现，信贷严控后求助于信托公司融资的房地产企业越来越多。
      江苏国投人士表示，目前正在跟一家房地产企业洽谈信托投资细节。一个月前，招商地产刚刚利用信托完成了10亿元的项目融资。
       据了解，银监会早年曾发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，其规范的业务包括REITs和房地产信托贷款。但后因房地产投资调控收紧，这一办法征求意见后未正式出台。
       急于拓展新业务的信托公司也正在积极与REITs对接，这也给地产商扩大信托融资提供了有利条件。
       据了解，除了被银监会准批为REITs试点的联华信托外，北国投、上国投、中信信托等信托公司都在积极筹备REITs业务，一旦政策开闸，立刻出手。
         事实上，北国投已经运作了几个高仿真的REITs产品。而年前运作的“大万商厦物业收购集合资金信托”已经无限的接近了REITs。
       在接受本报记者采访时，北国投投资部副总经理何晓峰曾表示：“除了不能上市流通，该产品，无论从形式上还是实质上，都是与RIETs很接近的。”
         据了解，上国投目前正在筹备一定规模的房地产投资资金池。中信信托则被传即将成立一个规模10～20亿元的房地产基金。
        尽管形势一片大好，但李旸提示，意见稿中房地产投资信托业务仍要经过银监会审批，之前的审批标准也并未有放松迹象。“银监会的审批才是关键，并不是所有信托公司都有机会与资质开展REITs业务。”
       “在当前环境下，大规模开展REITs仍需要几年时间。”

记者手记

2008,期待中的REITs

■张晓赫

在经历了一次次的“狼来了”的委屈之后，2008年，REITs似乎正在向我们展示着它前所未有的生存活力与受捧热度。

       就在3月6日，冠君产业信托(2778.HK)的少数基金单位持有人刚刚作出了一个市场意料之中的决定，冠君将以125亿港元向母公司鹰君集团（0041.HK）收购朗豪坊地产项目的写字楼及零售物业资产。

     尽管即将收购的朗豪坊项目在物业素质上远不如冠君之前持有的花旗银行大厦，尽管大规模收购将使冠君面临发行新基金单位所导致的收益稀释危机，但更多的评级机构将其列入了增持名单。

     在得知冠君的收购计划后，BNP百富勤将冠君信托的目标价由5.61港元提升至5.66港元；麦格里认为此举为正面举动，预计交易对公司有利；而雷曼兄弟也对此进行了明确的维持增持表态。

     而他们共同评级增持的理由则是2008年和2009年中环写字楼租金下滑对冠君产业信托的影响可能较小，仅有约25%的物业在这一期间续约。相信扩大盈利基础后的长期盈利增值将超过稀释效应。

     而这种稳定所赋予的盈利能力，已经在冠君2007年的年报上显露无遗。年报称，截止去年12月份的12个月可分配收益为6.698亿港元，相较2006年增长额高达59%。而在2008年未来的市场行情中，雷曼兄弟依然给出了高于恒生指数的评级。

相对于冠君REITs ，越秀TEITs（0405.HK）的扩容则更早一步。在2008年的第一个月份，越秀发布公告称将以6.773亿港元向控股股东越秀投资（0123.HK）购入广州越秀区越秀新都会大厦约72.3％权益。

     此外，甫进2008年更是有一些新进基金对亚洲乃至内地房地产市场虎视眈眈。

     仔细环视市场，并不难发现境外基金的流动意向。瑞银集团旗下的环球资产管理集团(UBS)正计划推出一只新的基金,将为中国房地产市场注入10亿美元的资金。而荷兰国际投资管理公司（ING）此前也宣布成立了房地产基金，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。凯德置地、美国EI、蓝山等机构也纷纷以私募股权投资基金方式进入中国房地产行业。

      而除此之外，拥有大量资金的保险公司由于不能直接投资房地产信托基金，也开始采用参股基金的方式投资房地产信托基金。

        这一切宛若大陆绵延1.8万公里的海岸线，将内地的优质资产紧紧围住。而这一切不得不从美国经济持续低谷，人民币连续的升值预期说起。

      领盛投资管理亚洲区行政总裁邰翰德认为，由于内地经济持续增长，相信经济持续发展，预期未来GDP增长仍可维持8%至10%，基本因素向好，对当地楼市仍然有利，而境外基金也将持续保持活跃。

        而中国政策层面对于房地产信贷的进一步利空，则更加直接激发了海外基金的活力。

       瑞银集团亚洲房地产业务部门负责人马克·艾兵豪斯对此毫不讳言：“我们可以获得一些较为准确的信息，今年中国大概有15家房地产公司可能需要筹集资金。”

        日前，世邦魏理仕一份研究报告指出，近来，前往该机构咨询并洽谈房地产估值业务的海内外信托基金机构明显增多，其中准备做股权投资型基金和私募基金的比较多。

        面对这些境外声势浩荡的REITs大军，内地本土的REITs的放行信号也渐渐明朗。继确定中信证券、联华信托为REITs试点后，日前银监会开展的《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿（下称“REITs意见稿”）刚刚征询完毕，这被业内看作是内地REITs逐渐放行、全面推广的积极信号。

        而放行的压力正是来自境外REITs投资内地所造成的大量优质资产的流失。对此一些业内人士呼吁，与其海外基金侵蚀大量优质资产，倒不如抓紧时间培育本土REITs。而实际上，监管机构对于内地REITs政策逐渐放行的意图已早有征兆。

     银监会某研究局副局长曾表示：“为了防止大量物业流失海外，在限外的同时，也要积极考虑推动本土物业的发展，现在高层认识到REITs是有利于房地产发展的一个模式。”

     这给了业内关于政策层面REITs放行的希望，一旦政策明朗，内地房地产信托基金运作将进入实质阶段。

                                               责任编辑：龙美好