据《中国房地产报》 记者 王晓伟 北京报道

房地产企业越来越靠近公司债融资的成功彼岸。

3月10日，第一家通过证监会发行公司债核准的地产上市公司——金地（集团）股份有限公司（金地集团，600383.SH）公告了2008年公司债券票面利率——5.50%。

“在3月7日，保荐人向机构投资者进行了票面利率的意向性询价，主要是一些基金、资产管理公司，推介反馈效果还不错。”金地集团财务总监王培洲告诉记者。

据了解，该票面利率是金地集团和保荐人（主承销商）中国国际金融有限公司基于对机构投资者的询价，相互协商和审慎判断之后最终确定的。

在敲定票面利率之后，金地公司债的发行之路已经基本宣告成功，而5.50%的利率之低也与市场预期大相径庭。

不过，金地公司债发行的乐观情绪很难反映到房地产行业公司债发行的前景上。

“关键是金地公司债有银行担保，而这种情形今后将不复存在，如果没有银行担保，房地产企业融资将会非常困难。” 上海鼎资投资管理有限公司债券分析师王丽丽指出。

低利率之辨

是次，金地集团将发行12亿元的公司债，期限为8年。其中3亿元用来偿还商业银行贷款，其余补充流动资金。

值得注意的是，金地公司债的票面利率为5.50%。这样的利率水平出乎许多债券人士的预期。

“对于企业来说，在目前的债券市场上，发行8年期的债券支付5.50％的利率绝对属于低成本。”之前甚至认为金地集团公司债发行前景不好的王丽丽指出。

相似的悲观情绪在很多债券人士身上蔓延。

此前，交银国际总经理温天纳在接受记者采访时表示，地产企业发债几乎注定将受冷遇。他给出的理由是公司债看重稳定收益，而内地地产公司资金链并不稳定，评级一般比较低，不易受投资者认可。

事实情况也证明了温天纳的说法。

在此次金地集团发行的公司债中，中诚信证券评估有限公司评定，作为发行人主体，金地集团的信用级别为AA-。而相比之下，目前已经发行的另外行业的两只公司债公司主体评级都为AAA。

此外，金地集团公司债不被看好的另一个原因是它的民营企业性质。

据了解，鼎资研究曾为几家民营企业的公司做过短期融资券和公司债发行市场咨询调查，金融机构普遍对民营企业有抵触。

“市场不看好金地集团的企业性质。目前国家对房地产企业实行紧缩政策导致其融资成本比较高。还有市场对将来加息不确定因素的考虑，此外也许还有2006年“福禧事件”的阴影。”王丽丽指出。

不过，就是在此种悲观言论的笼罩下，金地集团公司债的发行顺利成行，且利率很低。

“作为正在高速增长的房地产行业内的领先企业之一，金地集团已经连续十一年保持加权平均净资产收益率在11%以上，这消化了发债公司主体较低评级的影响。”中国国际金融有限公司投资银行部副总经理李泽星表示。

在王培洲看来，金地公司债的卖点之一在于赶在监管层叫停银行担保的分水岭之前，安全系数高。

2007年10月18日，银监会出台《中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见》，限制商业银行对企业债进行担保。

“建行为本期债券提供了全额担保，本身也说明了担保人对公司信用状况的肯定。”王培洲表示。

房企发债前景黯淡

王培洲表示，金地集团的公司债发行已经进入收官阶段，发行结束后，将尽快向上交所提出上市申请。

不过，金地集团只能是个案。“如果没有银行担保，房地产企业发债将会比较困难。”王丽丽指出。

据了解，金地集团在2007年8月22日首家推出公司债发行方案，并在9月6日与建行深圳分行签署了《出具保函协议书》，随后建行深圳分行出具了《担保函》。

而在担保函签订之后的10月18日，银监会下文限制商业银行对企业债进行担保。这意味着发行公司债开始走上无担保的荆棘路。

目前，已经提出发行公司债方案的房地产公司依次有万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、北辰实业（601588.SH）、新湖中宝（600208.SH）、中粮地产（000031.SZ）。

从时间节点上看，万科A是在金地集团提出发行公司债议案一周之后提出类似方案。有可能已经和商业银行签署担保函。不过，有投行人士指出，万科已经准备搁置公司债的发行申请，转做增发融资。

而其他几家公司都是在10月中旬后才提出发行公司债方案，这也基本确定这些公司的公司债发行已经没有商业银行的担保。

“这些房地产企业发行公司债的前景不容乐观。”王丽丽分析指出。

一个比较现实的情况就是，像金地集团这样的房地产企业在发行债券时，评级较低。

李泽星坦言，由于房地产行业的特殊性，其经营情况受到市场需求、监管要求等不可控因素的影响，因此房地产企业的主体评级相对一些非常稳定的行业而言要略低。

调控阴影下的房地产企业发行公司债还有来自债券市场整体低迷的压力。

“金地的公司债采用10%网上发行，90%网下发行的发行方式也表明市场信心不足，需要很多事前的沟通工作，需求机构相对集中。”一位券商固定收益部人士指出。