据《中国房地产报》 记者 张晓赫 北京报道

日前，内蒙古自治区土地储备登记中心（下称“储备中心”）正通过建设银行发行规模为10亿元的“利得盈”融资债券。募集资金将全部用于储备中心的土地储备。据介绍，该债券是为期2年的保本浮动收益型信托类理财产品，年收益率为6.45%。推介期为1月9日至1月29日。

“截止到目前，8天时间募集额度已经超过4亿元了。”电话的另一端，内蒙古自治区土地储备登记中心资金科科长洪艳话语中遮掩不住的满意， “一旦资金到位，全区的土地储备工作就能更好地开动。”

资金渴求

据了解，为了配合政府的土地调控，该储备中心2006年增加土地储备功能。到2007年底，在土地收购过程中，共融资2.35亿元。

其中，乌海项目收购储备土地1808.68亩，投入贷款资金1.5亿元；乌兰浩特项目收购储备土地114亩，投入贷款资金2500万元。

“我们面对的是整个自治区的土地收购工作，这样的收购进度并不快，我们储备中心一直处于资金匮乏状态，很多土地收购工作因此也不能进行。”洪艳坦言。

事实上，在其他地区的土地储备单位也是如此，影响工作进度的只有一个因素——资金。

记者从各地政府的土地储备单位网站公开数据了解到，大部分单位的土地储备资金中，银行贷款占比均在70%以上，有的甚至90%以上。这一点，也可以从上文中内蒙古土地储备中心的土地项目收购数据中得到佐证。

过度依赖银行信贷给储备中心的土地收购带来极大的限制。而自2007年开始银根紧缩，银行信贷已是严上加严，这使得众多严重依靠银行信贷的企业面临资金危机。作为政府下属的事业单位，土地储备中心也不例外。

“2008年的银行授信额度要低于去年，并且，就算拿到额度也并不意味着能拿到贷款，排队等救济的人太多了。”洪艳表示尽管2008 年储备中心拿到了建设银行、浦发银行两家总共4.5亿元的授信额度，但并不一定能吃上救济粮。

而记者在向建设银行北京分行询问当前信贷状况时，该行信贷部相关人员表示：“目前各分行已没有权力独自审批贷款额度，所有申请都要报交总行，并且在贷款额度有限情况下，只能优先给优质客户。”

而与整个土地储备工作难拿信贷资金的情况恰恰相反，在国家的最新一轮土地调控中，中央对各地政府的土地储备单位寄予了厚望。

在2007年年底国土资源部颁布的《土地储备管理办法》中明文表示：土地储备工作的具体实施，应由“市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作”的“土地储备机构”承担。

这实际上已经明确传递了希望各地土地储备单位更多更好地开展土地收购以及一级开发工作的意向。

“但2008年是继续从紧的货币信贷政策，要想不负众望，就得想办法。”洪艳表示。

另辟蹊径

正是在这种背景下，储备中心开始寻找更好的融资途径。

“早在2007年下半年，我们就开始了与建设银行的互动沟通。”洪艳表示经过双方沟通，最终决定利用建行的“利得盈”系列理财产品来发行债券进行融资。

据了解，此次债券为信托类产品。 由建设银行牵头，该产品的募集工作由华寰信托有限责任公司（原内蒙古信托有限公司）承担，中国建设银行则对信托贷款本金提供100%担保，并承担销售工作。

募集成功后，资金将以信托贷款的方式指定投向土地储备中心。

根据该储备中心土地储备科科长云彤介绍，该笔资金将用于全区盟市的土地收购。主要集中在经济较发达的阿盟、西盟、呼盟。

“主要的收购目标是老城区改造项目，还有一部分道路建设与新城区建设。通过土地一级开发，再在市场上招拍挂。”云彤表示储备中心选择的都是一些优质地块，以保证投资者的投资收益。

而对于投资回报，洪艳表示：“储备中心只要到期给银行提供百分之十点多的投资回报就可以了，储备中心与信托公司并无太多的直接联系，佣金将由银行支付。”

与此同时，洪艳表示储备中心亦参与债券的利益分配，“土地收购过程中产生的收益，在扣除贷款本金和利息、中介费用后，剩余收益部分留给地方政府，以增加地方政府的参与热情。”

而对于银信合作模式，在其他领域的融资过程中已比较普遍，交通银行首席经济学家连平认为：“这种模式，在政府事业单位的土地收购中也具有借鉴意义，以减少对银行的过度依赖，增加融资渠道的灵活性。”