据《中国房地产报》 记者 王晓伟 北京报道

1月15日，越秀REITs（0405.HK）发布公告，以6.773亿港元向控股股东越秀投资（0123.HK）购入广州越秀区越秀新都会大厦约72.3％权益。

此次收购，越秀REITs拟用部分现金及通过增发新基金单位和可转债偿付，这也使得越秀投资对越秀REITs的持股比例将由31.3%提高到35.6%。

一位越秀REITs的高管表示，一方面，此次收购表现出母公司支持越秀REITs的长远发展，这也是上市时对优先购买权的实践。另一方面，一部分的增发作价也使得越秀投资得以分享REITs的收益。

扩容

上市之初，越秀REITs就以“对城建开发集团推出的商业项目保持优先购买权”给投资者描绘了一幅美丽的图景。

越秀REITs由越秀投资分拆而来，是首家将内地商业物业打包赴港以基金形式上市的房地产信托基金，其拥有的物业包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场，总建筑面积达160651平方米，可供租赁总面积为160144.8平方米。

之前，由于越秀城建开发集团给予越秀REITs优先购买权的承诺，坊间对其扩容的说法一直不曾间断。其间，越秀房托资产管理有限公司资产管理总监程九洲曾向媒体透露，除了优先购买权的考虑，越秀城建的维多利广场西塔写字楼、珠江新城西塔项目、越秀新都会、亚太世纪广场四项物业将来有望纳入越秀REITs。

在2006年9月底，广州天河商圈三大SHOPPING　MALL之一的维多利广场进行经营业态的更新之际，越秀REITs扩容的说法更是甚嚣尘上。

“注入越秀新都会一点都不令人意外，越秀投资通过出售物业得以变现，而越秀REITs正是它全力以赴打通的一条变现渠道。”香港一位房地产信托基金人士指出。

该人士进一步透露，越秀城建在珠江新城西塔项目需要投入大量资金，同时在酒店和住宅方面的资金需求也很大，这种资金压力促使其向越秀REITs出售物业融资。

据了解，在越秀REITs拥有优先收购权的四项物业中，越秀新都会和维多利广场西塔目前已经建成招租，亚太世纪广场和珠江新城西塔预计要到广州亚运会前才能竣工。

价格分歧

在此次收购公告披露当天，越秀REITs开盘一度大涨7%，不过，收盘仅涨1%。从大涨到微涨，其间香港REITs市场表现冷清，大盘下挫严重。这也让人无法看清股市对此次收购的明确表情。

有意思的是，研究机构对越秀REITs此次扩容似乎同样看不清楚，其评判大相径庭。

高盛证券给出的研究报告认为，收购完成后，越秀REITs的可租面积增加31%，6.77亿港元的作价较独立核数师估值折让4.1%。收购有助股价造好，维持买入评级。

国泰君安房地产行业分析师姚峣指出，越秀新都会大厦可供出租面积为4.99 万平方米，2007 年10月份的出租率为75.1%，主要租户为资讯科技及服装类客户。以6.77亿港元的作价计算，折合每平方米10931 港元，略高于越秀区内写字楼的销售均价，租金对应的资本化率仅为5%，出价偏高。

对于越秀新都会的未来租金水平，分歧依然严重。

高盛证券认为，越秀新都会大厦邻近地铁，处于商业区地段，预期2008年出租率增加至98%。而国泰君安却指出，拟议中的广州火车站迁移或对越秀REITs未来业绩有不利影响，越秀新都会大厦的出租率和租金水平都存在不确定性。

对此次交易标的——越秀新都会大厦72.3％权益的评估也存在一些差别。

截至2007年10月31日，公告对该物业的评估价值为人民币6.85亿元，而依据香港财务报告准则编制的管理账目所示，相应物业的账面值为6.7亿港元。

惟一比较明确的是，越秀REITs希望通过扩容来稀释对白马大厦租金收入的依赖。据了解，在越秀REITs现有的四个物业中，白马大厦租金收入占到租金收入总额的一半以上。

“单一物业如此高的比例预示着潜在风险，通过收购越秀新都会，越秀REITs能够分担这种风险。”一位分析人士指出。