据《中国房地产报》 记者  刘晓云  深圳报道

久未有融资举措的招商局地产控股股份有限公司（招商地产，000024.SZ）刚迈入2008年门槛便迫不及待地启动了融资计划，凭借其拥有的物业优势，计划以资产通过信托方式实现融资，成为继万科A（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）后又一家发行资产信托产品的地产公司，亦成为招商地产进行股权融资、公司债融资等方式后另一个新的融资渠道。

1月16日，招商地产公告称，将与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托品种为期限不超过3年的10亿元资金。

“现在股权融资基本叫停，招商一直在寻找新的融资方式，所以考虑做纯资产融资来得到后续资金。”招商地产董秘处主任刘宁说。

联合证券分析师认为，在货币紧缩政策下，招商地产的信托融资很有可能引发地产上市公司的“第四种融资”竞赛。

出租物业支持信托融资

这份刚刚公告的信托融资计划，在资产支持信托设计上，分为优先级受益权和次级受益权。其中次级受益权由招商地产享有，优先受益权则由资金提供方，即信托单位的购买者来享有。

按照计划，招商地产专门将旗下包括深圳招商地产有限公司和深圳招商新安置业有限公司部分物业产权的资产包打包作为该信托的支持财产。招商地产将与上海信托设立上信国瑞·招商地产资产支持信托，并发行上信国瑞·招商地产资产支持信托优先级信托单位。

招商地产取得设立上信国瑞·招商地产资产支持信托的信托对价，包括上信国瑞·招商地产资产支持信托优先级信托单位发行资金和上信国瑞·招商地产资产支持信托的次级受益权。

按照东方证券的分析，招商地产此次计划将位于深圳蛇口较成熟的出租物业未来租赁收益权的优先受益权，转让给社会投资者，并在三年内按约定价格回购优先受益权，从而达到融资的目的。公司仍旧拥有出租物业的所有权，通过信托方式融资增强了公司投资性物业资产的流动性，并获得了企业发展所需的资金。

招商地产的业务分为出租和销售业务。目前，其销售业务已在全国发展，而出租业务则集中在深圳蛇口。

据了解，招商地产的物业租赁业务是一笔不菲的收入。2007年招商地产出租面积达到约80万平方米，价值约120亿元。租赁收益约占到公司全部收益的15％。

大量持有物业为招商地产带来了更低的融资成本，即使以抵押融资也可以获得低息贷款。

“出租收益的稳定，可保障公司业务发展的稳健性和可持续性，增强抗风险能力。”刘宁说。

而另一方面，招商地产的开发业务亦为其带来丰厚的回报。

1月10日招商地产发布年报预告，公司2007年年度净利润与2006年同期相比将增长约100%。

“按照预增100％测算，公司2007年净利润在11.36亿元左右，再加上公司土地储备全面进入开发收获期，因此，公司未来业绩快速增长有保障，预计未来3年净利润将保持60％以上的复合增长。”国信证券房地产行业首席分析师方焱分析说。

而这些，均为招商地产的融资计划带来新的信心预期。

第四种融资竞赛

在2007年，除延续完成去年的23亿元定向增发外，招商地产一直没有新的增发或融资计划。

“去年我们只做了一次资本市场的股权融资。”刘宁说。

而与此相对应的是，招商地产的扩张步伐却愈迈愈大，其土地储备在进入2007年下半年以来数量猛增，几度拿下巨幅土地。

回头看招商地产去年的融资情况，便可发现实际上招商地产的资金已经捉襟见肘。

在此之前的2007年12月11日，大股东招商局蛇口工业区有限公司通过招商银行新时代支行向招商地产提供了2亿元的一年期委托贷款。

更早些时候，招商地产以同样的方式取得了3亿元一年期委托贷款。

2007年8月10日，招商地产全资子公司香港瑞嘉投资实业有限公司向蛇口工业区全资子公司达峰国际股份有限公司分4次借款2400万美元。

由于每次融资的资金量都以亿元计，因而招商地产2007年12月28日减持ST中农4198834股所获近3600万元现金，相形之下就显得相当的微不足道。

而另一方面招商地产通过关联交易，向大股东出售了部分租赁物业，进行回款，回流资金2.8亿元。

“由于是国有企业，在资本市场上融资难度较大。”招商地产内部管理人员表示，公司主要的融资方式仍然为传统的银行贷款。

随着金融紧缩，之前一直通过股权融资的上市房地产公司在资本市场的路愈走愈艰难，泛海建设的增发方案被否决后，使上市公司的股权融资在短时间内基本看不到希望。

刘宁表示，自泛海建设的增发方案被相关部门否决后，从股市直接融资的模式就显得比较艰难，因而只能考虑其他的融资方式。

而此次通过信托进行融资，无疑是招商地产应对近期资金链绷紧的一个最新举措，也使其他的房地产公司看到了新的希望。

据了解，信托产品具有融资成本低、融资速度快的特点。一旦出现中央严控房贷，增发等融资渠道不畅时，信贷融资就成为房地产公司获取资金的重要渠道。2004年、2005年万科、金地发行信托产品也具有这样的宏观背景。

“不会放弃一切可以利用的融资机会”不仅是招商地产，也是时下所有房地产企业的共同想法。

联合证券分析师认为，房地产上市公司此前主要围绕定向增发、公开增发和公司债来进行，而在此次招商地产进行的信托融资后，很可能再次拉开继定向增发、公开增发和公司债之后的“第四种融资”竞赛。