据《中国房地产报》 记者 张媛媛  实习记者 李娟 北京报道

2007年12月11日，中国住交会。在得知当天国家统计局公布CPI达6.9%的数据，业内大呼紧缩性货币政策时代将至时，裕景地产副总裁黄世达却依旧镇静自若，因为在此之前，他早已为自己修起了一道资金供给管道。

“我们刚刚与联华信托签订了一个围绕REITs 的基金合作协议，将我们旗下的酒店、写字楼委托给基金持有，同时有资金变现。”黄世达用一口港式普通话告诉记者。

11月30日，裕景集团正式加盟联信精瑞信托。在此之前的11月12日，裕景地产与联华信托、澳大利亚国民银行（NAB）、中伦金通律师事务所围绕准REITs签订了合作协议。

据联华信托总裁李晓东透露，除了裕景集团之外，同时与之签约的还有某国有地产企业。这是联信精瑞股权信托基金自8月份开始筹备以来的第一次扩容。

黄世达的REITs梦

作为菲律宾富豪陈永栽财团在香港设立的全资子公司，裕景进入内地前在香港被称为“豪宅专家”。在香港，裕景兴业有限公司仅次于龚如心的华懋集团，是香港第二大私人地产企业。

“裕景与精瑞基金合作在于为集团开拓二三线城市补充更多的资金。”黄世达表示。

据悉，此次裕景选择与精瑞基金合作的直接根源在于缓解“大连中心·裕景”的资金压力。

“虽然裕景前期在大连中心·裕景项目的资金投入很充足，但二期公建的规模很大，地上地下加起来面积超过50万平方米，所建酒店、写字楼、商场等都不可能全部持有，而散卖又会令整个项目的品质下降，此时最好选择就是和基金合作。”黄世达说。

2007年12月11日，“大连中心·裕景”建筑沙盘在第九届中国住交会首次亮相。该项目位于大连市中山区核心地段，占地6.23万平方米，规划建筑面积80万平方米，是裕景集团进入内地后拿到的第二块地。7月20日，裕景还以13亿元一举拿下沈阳“金廊”28号地块，计划总投资约80亿元。

黄世达表示，沈阳和大连两个项目的投资加起来最保守估计为150亿元，但是地标性建筑都会在投资上继续增加下去，所以这一数额预计至少将达到200亿元。

 黄世达表示，在资金运作上，裕景一般有三种途径：首先是集团拥有雄厚的自有资金；同时也会适当地开发一些高端住宅及物业，促进现金流迅速回流；此外与基金合作也是裕景此前多次尝试的合作模式。

事实上，REITs才是黄世达的最终用意。会计出身的黄世达深谙资本运作之道，是香港会计师工会会员，并拥有香港中文大学颁发的工商管理硕士学位。

“项目没有成熟时就与精瑞这样的私募股权基金合作，先期拿到现金，等项目成熟形成长期稳定的现金流后，可以直接上市，形成稳定收益同时也有了一个退出通道。”分析人士指出。

除此之外，“限外令”频发也是此次裕景选择与精瑞合作的不得已之苦衷。由于香港财团的身份，黄世达与海外基金接触的机会很多，但“限外令”颁布后，国内基金相比海外基金优势更明显。 

精瑞扩容

日前有媒体报道，精瑞基金已经募集了2亿多元。对此，李晓东表示，这应当是有明确承诺意向的资金，预计首期发行20亿元不会有问题。“管理公司还没有成立，基金的前提条件还没有具备，现在无法统计一个准确的数字。”李晓东在CIHAF不动产投融资论坛结束后接受记者专访时说。

“资金募集不是问题。前期主要精力花在与监管层就一些细节进行沟通上了。接下来的主要任务是在一两个月内确定设立资产管理公司。”李晓东表示，项目的筛选工作都交给管理公司去做。“只要管理公司成立起来了，资金就基本可以到账，我们目前在进行首批项目选择。”

拟设立的资产管理公司是受联华委托、独立注册的公司。其中，联华信托、房地产商会、托管银行以及发起人四方都可以在其中占一些股份。

值得注意的是，联信精瑞未来将pre—ipo作为重要的业务方向。

“pre—ipo市场很大，随着资金门槛日渐高企，房企靠直接融资方式能够一次性获取资金最多就是上市了。经我们初步了解，同时在做上市的企业至少不低于100家。”李晓东表示。

据李晓东介绍，由于地产企业资产负债率都比较高，需要通过上市前私募来改善资产负债表，因此房地产企业越临近上市，资金需求量越大。民营房地产企业，由于之前的股权结构比较集中，法人治理结构都不太合理，为了完善股权结构，私募也成为重要一步。

“以前这块业务主要被外资基金占据了，现在限制外资以后给了我们发展空间。我们和海外基金相比，最大的优势在A股市场。”李晓东表示。

与裕景地产签约的同时，联华信托与澳大利亚国民银行（NAB）、中伦金通律师事务所同时签订了合作协议。澳大利亚国民银行负责为联华提供全面的技术支持。据悉，目前澳大利亚国民银行已有四名员工全职在联华信托工作。

目前联华内部有两套研究体系，一套为联信精瑞，另外一套则专职研究REITs的突破。

“REITs是更长远的目标，目前REITs是在以精瑞的方式为未来准备资产池。”李晓东表示，REITs做为精瑞的参与项目是一个退出管道。但当楼刚开始建还没有招租时，精瑞可以先期收购。一旦政策开闸后，将来把这部分资产装到REITs的资产池里，实现增值退出。

“我们明年计划募集80亿~200亿元。一期和二期尽量把间隔缩短，一期的20亿不是难事，但二期200亿是对我们真正的考验。”李晓东表示。