据《中国房地产报》 记者 张晓赫 北京报道

伴随11月份宏观经济数据的公布，监管部门再次对信贷市场发出紧缩信号。

12月11日，央行和银监会再度联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称“补充通知”），在厘清“第二套房”概念的同时，进一步收紧了房贷闸门。

根据补充通知，各家商业银行被要求以家庭为单位，认定住房贷款的次数。倘若家庭单位成员已经使用过银行或公积金住房贷款，无论其贷款还清与否，再次贷款购房均属于第二套住房标准。

而就在补充通知下发的3天前，央行刚刚宣布提高准备金率1个百分点，这是今年以来的第10次。这两次举动均被视为央行对“实施从紧的货币政策”这一精神的落实。

压缩政策弹性空间

9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称《通知》）之初，并未明确界定第二套住房的认定标准，各商业银行执行标准各异。以四大银行为代表的商业银行多数以“户”为标准，即家庭中个人名义下的住房贷款如已结清，再次使用银行贷款购房并不计算在第二套住房标准内。少数商业银行如光大银行、交通银行等以“个人”为标准，实行更为宽松的房贷准则。

前后对比不难发现，此次补充通知对第二套住房的界定，远远严格于各商行此前的执行标准。应该说，前次房贷结清，再次购房贷款仍算第二套住房是此次补充通知向个人房贷市场掷出的一枚重磅炸弹。

西南财经大学周雪飞博士表示：“此次补充通知是央行紧缩货币政策的又一信号，无疑将对包括银行、楼市在内的市场产生极大影响。”

事实上，自2003年中国房价进入上升通道以来，个人房贷业务就已逐渐成为各商业银行抢占零售市场份额的主要目标，各银行的房贷新品也层出不穷。从上市银行2007年半年报来看，上半年银行个人住房贷款规模快速增长，占银行贷款业务总额的比重近1/5，同比增速为10％~30％。

“作为比较优质的一块业务，尽管下半年调控日趋严厉，但各银行并不会放弃个贷业务。”一位股份制银行总行人士坦言。其所说的调控，重点是指9月份的房贷《通知》。

目前看来，各商行的第二套住房标准，不管是以家庭为单位还是以个人为单位，都充分利用了通知中未确定第二套住房标准的弹性空间。除了将已结清前次住房贷款的二次购房贷款申请仍当作首次购房外，一些商业银行也在“家庭”的概念上打擦边球，将二次贷款转至家庭成员的亲友名下。

而现在这些变相放宽信贷标准的通道，已基本被补充通知堵死。记者询问的多家银行人士均表示，补充通知将对未来的银行信贷规模产生较大影响。“很显然，补充通知大大压缩了之前各商业银行所拥有的政策在执行上的弹性空间。”一位股份制银行总行人士表示。

对于如何处理补充通知下发前不符合标准的贷款，该人士表示：“我们肯定会执行央行的最新规定，但由于补充通知昨天刚刚颁布，具体的处理方案会很快出台。”

2008年调控未雨绸缪

一直以来，为了更早地完成年度盈利目标，商业银行往往遵循“早放贷、早收益”的原则，上半年基本上把全年贷款额度用完。而同时存在的市场化操作以及经济过热导致的银行放贷冲动也往往使国家的宏观调控大打折扣。

然而此次央行在年底11月份宏观数据当天宣布加强货币紧缩政策，被业内看作是对2008年信贷形势的积极应对、未雨绸缪之举。

结合近来央行一系列举措分析，央行似乎决意要在2008年改变信贷投放规模与速度不均衡发展现状。

12月5日刚刚结束的中央经济工作会议上，“严格控制货币信贷总量和投放节奏”与“稳健的财政政策和从紧的货币政策”同时被提及。2008年各商业银行明年新增贷款额度控制将转为按季度调控的政策倾向也愈发明朗。

在补充通知发布的同一天，人民银行和银监会在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理的专题会议。央行副行长刘士余表示，从国际上曾经发生的房地产市场危机事件中，包括日本和中国香港的房地产泡沫，尤其是今年爆发的美国次贷危机等，有一些值得注意的教训。

业内人士也认为，在10月、11月连续两月宏观数据冲高后，正是继9月房贷新政后继续收紧货币政策的成熟时机。

“现在总体感觉是从紧货币政策的开始，紧缩的意味比较大。”国泰君安金融业分析人士指出，“这样无疑会加强市场对宏观调控从严的心理预期，将有效地调节2008年银行信贷速度。”

业内人士认为，与补充通知一起，这些举措将在2008年的信贷投放调控中发挥重要作用。

周雪飞也认为，此次的信贷收紧，首当其冲的就是2008年第一季度的信贷规模。“央行的一系列举措已经说明在2008年监管部门将更加倾向于使用行政的货币紧缩政策来调节过热经济与过快投资，这将使银行进入观望期，以避免更加严厉的调控措施。”

而上述银行人士表示：“受货币紧缩政策影响，预计银行2008年第一季度的信贷额度较之2007年同期会明显下降。”