缓解房地供需矛盾仍待破局

据《中国房地产报 》 记者 葛云  见习记者 关星 北京综合报道

       目前，全国土地执法百日行动已进入督察整改阶段，全国各主要城市不约而同地加大了问题土地、闲置土地的回收力度，以图尽可能多地逼出存量土地供应市场。
      从目前《中国房地产报》掌握的信息看，广州、深圳、北京等主要城市虽然都在做土地收回工作，但性质与方式存在着明显区别。
      与广州、深圳回收闲置土地明显不同的是，北京11月23日回收的土地都是一级开发用地，这些土地被收回后再次推向市场形成供应的时间恐怕不会太短。因为这些地块目前大都还没有实现七通一平，将来无论是交由开发商再行开发，还是由北京市土地储备中心自行开发，都将面临诸多环节。
       深圳11月25日公布清查的闲置土地数量多，面积大，但是真正被收回的只占到清查总面积的4%。且总量中住宅用地也只能占到1/4左右。
         三个城市中，广州此轮回收土地的时间最早，始于11月6日，且宗数最多、体量最大，力度也当数最大。而与回收几乎同步进行的是已回收闲置地的再盘活利用。这使广州在全国土地执法中的表现相当亮眼。
        记者还注意到，被回收的闲置土地大多持有2000年以前的批文。也就是说，在这次清查与回收中，土地“招拍挂”之前的历史遗留“问题地”成为重头。
不管是有意囤地还是无意为之，这些延期进入市场或已经进入市场却不开发的地块是被赤裸于众了。
       “这一方面说明过去我们对土地的管理有疏漏，另一方面也说明了某些房地产公司在融资、公关方面能力很强，就为这些公司提供了特殊支撑，所以有囤地的表现”，北京师范大学房地产研究中心主任董藩在11月29日接受记者采访时评价说，“下一步不但要适当整顿，同时也要研究怎样避免这种情况发生”。
       中国人民大学土地资源管理系副教授张岳松认为：“收回闲置土地是符合中国宏观调控政策的，否则很容易导致固定资产投资过热。”同时他还表示，土地是稀缺的不可再生资源，土地需求就是人的需求，是一种隐形需求，政府通过打击囤地、收回闲置土地等举措，可以适当缓解人地矛盾，缩短房地产开发周期，从而缓解土地、房子的供求紧张。
        但是，市场专业人士在肯定政府加大力度倒逼土地存量举措的同时，也表达出了此举不能根本缓解供需矛盾的担忧。
       “各地加大闲置土地回收动作，不会从根本上改变目前土地供应不足、供求矛盾加剧的局面，只能在一定意义上解决问题”，董藩认为，“因为目前中国处于需求爆发期，压力大。除了回收闲置土地，还要有其他思路，比如提高容积率、加快旧城改造、压缩工业用地面积、扩大住宅用地供应等。”
         张岳松则更多地从执行角度提出疑问与建议：“能否起到作用，还得看执行力度，落实是关键”。另外他指出，各省份的情况不一样，各地市场发育程度不同，不能搞“一刀切”，尤其是对房地产市场刚刚起步的地区。

北京收地8宗 重整入市

据《中国房地产报》 记者 王伟民北京报道

     为保证土地供应杜绝企业变相囤地，北京市国土资源局于11月23日宣布，撤销未按期上市交易的8宗土地的直接上市交易资格。不过，这些未完成土地一级开发地块的最终命运还没有定论。
     11月29日，北京市国土资源局土地整理储备中心副主任陈倩在接受《中国房地产报》记者采访时表示：“近期我们中心会出一个处理意见，或由储备部来作储备，或仍由开发商继续作，毕竟企业有前期投入，每个地块要具体情况具体分析。”陈倩特别强调，与收回闲置国有土地使用权不同，这些地块涉及的是一级开发权问题，之前很多媒体报道有误。
      中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，政府土地一级开发能力严重不足已经导致了土地供应紧缺，北京市此次收回一级开发权的举动是增加土地有效供应、缓解城区土地紧张局面的有效途径。全国政协常委、北京市城市规划设计研究院顾问王东教授则认为：“这样做有助于树立珍惜日益稀缺的土地资源的理念。”

8宗地 “3宗罪”

     陈倩并没有向记者透露8宗地的详情。而据记者目前掌握的情况，8宗地分别为朝阳区、海淀区、昌平区、平谷区和密云区各1块，顺义区3块。每宗地块规模都不大，既有住宅用地也有公建用地。
       这些地块被“红牌罚下”的原因大都一致，即原土地方没有在规定时间内完成地上拆迁、达到“三通一平”的上市交易条件，或者规划意见书已经过了有效期等。
       “在拆迁中与居民补偿价格谈不拢导致过期，这是最常见的因素。”中国城市规划学会居住区学术委员会副秘书长赵文凯从技术层面对收回原因进行了分析。“其次，政府大市政外围条件不具备也是一个重要因素。”赵文凯接着指出，这些方面的问题还包括政府审批环节过多、审批速度过慢等。另外，“很多企业间股权合作转让关系复杂，或企业资金链条断裂等，则是内部原因”。

一级开发困局

        目前，北京的土地一级开发有两种形式，即招标开发商进行和北京市土地储备中心自己开发。
        2002年3月至2006年3月，北京市土地储备中心及各区县分中心土地真正完成一级开发并上市交易的只有8宗183公顷。土地储备中心的土地一级开发能力严重不足。
          “和企业一样，政府土地储备也面临两个问题”，顾云昌说，“一是资金，土地一级开发需要大量资金，不能仅靠财政支持和银行贷款；二是拆迁，在规范拆迁市场和加速土地一级开发中面临左右为难的局面。”
         他还表示，此次收回举动在当前北京市房价上涨过快的情况下尤其引人关注。“逐年下降的土地开发面积，说明土地开发跟不上需求量，房价上涨也就很自然。”
           虽然从2005年开始，北京市连续3年制订年度土地供应计划，“但每年的土地供应计划基本无法按时完成，这就造成了土地开发面积逐渐走低”。土地供应无法完成，和土地一级开发缓慢密切相关。“政府收回一些土地一级开发权，就是从根本上加快土地有效供应的方法，以平衡市场的供应关系。”顾云昌总结道。
另有传言说，北京市政府正在考虑在国有房地产开发企业北京首创集团或北京城建集团中选一个专门从事土地一级开发。从而这些收回地块的去向更添悬念。

求解

        此次北京市回收一级土地开发权的举动得到了市场正面回应。复地集团副总裁程新华告诉记者，他认为这一举措“可以促进房地产市场供求均衡发展，对于今后两年房地产业稳定发展有很多益处”。
         几家欢乐几家愁。开发商中有土地一级开发权被收回的，还有通过参与土地一级开发以获取二级开发权的。记者了解到，北京龙湖地产近期通过参与土地一级开发，介入到北京中关村区域一块近20万平方米规划建筑面积的土地。该地块会在近期进入土地市场进行交易。而此前，在北京最大宗的双限地通州半壁店地块出让中，龙湖地产就曾联合土地一级开发方拿到了土地二级开发权。
         要想破解土地一级开发困局，避免这种因延期等原因被政府回收情况的发生，除了开发商自身努力外，政府在土地资源集约利用上也应做足事前功夫。
         赵文凯表示，除了通过收回方式倒逼出供应外，政府还可以在政策和宣传上下功夫，为经济发展与稀缺的土地资源之间寻找出路。
        “要改变土地资源日益紧缺的局面，首先要有灵活的土地供应政策。”赵文凯说。目前我国城市建设用地是按照人口的多少来批指标，因此造成很多城市通过做大人口规划指标，无限扩大城市建设用地面积，造成土地资源越来越紧缺。赵文凯的建议是，根据不同城市和区域的情况，对城市建设用地面积进行控制，减少土地资源的消耗。
        “城市土地集约节约利用，是我们应对土地资源稀缺的永远主题。”赵文凯最后说。

深圳收地27宗 对房企敲山震虎

据《中国房地产报》 记者 刘晓云深圳报道

    自今年4月份公布收回闲置土地43.7万平方米以来，深圳市到底有多少闲置土地的问题一直困扰业界，并一再被冠以不同的数字。
      11月25日，深圳市闲置土地面积终于浮出水面：截至今年6月15日，深圳市共清理已批未建地738宗，约20.26平方公里。面对如此众多的闲置土地，25日深圳再次痛下杀手，收回其中27宗总面积约87万平方米闲置土地的使用权。
       “对于收回的闲置土地，将重新招标或拍卖，或优先建廉租房。目前我们正加紧研究制定《深圳市闲置土地处置办法》。”深圳市国土与房产管理局某相关负责人对本报记者透露，深圳市国土部门下一步将采取有偿收回、协商收回及无偿收回等方式依法再收回一批闲置土地。

区别处理

       在被清查的土地中，从时间上看，2002年以前取得土地使用权的占71.7%，作为招拍挂制度实施以前的产物，该类土地已闲置了5年之久。从类型上看，居住用地5.51平方公里，工业用地8.54平方公里，其余用地约6.21平方公里。从位置上看，这些土地多位于深圳关外。
         738宗已批未建地中的88宗目前已无法联系到用地单位，对此，有关部门将采用公告送达的方式告知用地单位。无法从官方渠道记者得知导致这种情况的原因，但有市场人士告诉记者，这里面主要是历史原因。比如，好多地的主人已经不再做开发商了；还有一些地在无开发经验的国企手上，由于它们也不缺钱，就把这些地一直留着，准备等到合适的时候再拿出来卖掉；还有一些产权不明晰。
        据上述国土房管局官员介绍，对于已被认定由于企业自身原因闲置的土地，除部分确需收回的以外，将采取按规定收取闲置费并限期开发、完善手续延期开发、安排临时用地、置换用地等方式加以处理。“如果开发商还要进行开发，那么就重新签订一份新合同，并缴纳一定的违约金。”
         由于在本次清理工作中，凡未按合同约定期限动工的一律纳入清理范围，并于去年8月8日暂停已批未建地的用地审批工作，这样难免将部分不属闲置土地的已批未建地也纳入了本次清查范围，有关部门正研究对此类已批未建地报送市政府批准后，办理相关用地手续。而对于目前大量到期未动工的地块，政府一方面会督促开发商尽快动工，一方面也会考虑收回土地出让合同，但会根据具体地块做出不同的处理。

督促信号

     此次清查使约20.26平方公里已批待建地回到了公众视野，着实引发了深圳业界热烈讨论。
     “实际上有大量的存量土地都掌握在开发商手中，由于各种原因未进行正常开发。推算一下，如果把此次清查出的闲置居住用地5.51平方公里在两年内开发完成，那么将会有大量的住宅推向市场，供需局面将得到有效缓解。”深圳星彦地产顾问有限公司总经理路莹对记者表示。
        上述国土局官员亦认为，政府此举意在使更多的存量土地进入市场开发环节，一部分囤积土地被挤出，从而可能形成有效供应。
        不仅如此，一些项目储备丰厚的开发商也将慑于此举威力而加快开发速度。“政府不过是在督促有地的开发商加快开发而已，收回不是目的。”路莹认为，此举对于缓解目前深圳产业用地紧张意义重大。
         尽管开发商对无偿收回闲置土地颇有争议，但仍异口同声地肯定其对深圳楼市的正面意义。
         深圳兰江地产副总裁杨大谷认为，政府目前最应该做的是增加土地出让市场的供给，为三级市场的流通松绑，“收回闲置土地会促使现有开发商加快开发速度，那些土地储备多的企业会考虑放慢拿地速度，这样有利于市场的正常流通”。
而27宗闲置土地重新回到政府手中，也令无地开发商虎视眈眈。
         “现在土地资源紧缺，市场上一有土地推出就成了品牌房企争夺的目标，中小房企拿地成功率大大降低。这次回收的闲置土地与清查总数相比尽管数量很少，但还是给了我们这些中小房企更多机会。”深圳宝安某开发商对记者说。

广州创新盘活闲置土地

据 《中国房地产报》 记者 曾冬梅广州报道

       11月21日、22日，广州发布了4份“动工建设催告函”，对土地到期尚未动工的开发商提出警醒。而在11月19日，广州市国土房管局刚刚推出5块以前被收回的闲置地。
        据了解，从2006年至今，广州收回了超过400万平方米的闲置土地，在引入法院、开发商等社会资源进行整理后，地块都已及时重新推向市场。

向国企开刀收地力度加大

         11月6日，广州市国土房管局发布了今年第二个收地公告，正式收回广州10区74宗、99.62万平方米闲置土地。该局表示，这批地将由政府重新安排投入使用。据统计，这是广州近年来最大规模的一次收地。根据该局提供的数据，2006年广州共依法收回181宗、273万平方米用地，闲置土地收回规模居全国前列。
         从公告可知，74宗地大多是上世纪90年代取得使用权的，用途涵盖公用、住宅、商业等，用地部门五花八门，但属于开发商的数量很少。
        值得一提的是，在为数不多属于开发商的地块中，广州的老牌国企、知名开发商——广州市城市建设开发总公司共有两地块被收回。一块位于越秀南、越秀中路两侧，占地7506平方米，另一块位于宝岗大道西侧、荔福路北侧，占地11373平方米。
        “以前收的比较多的是开发商的地，今年以来基本是在处理单位、机关的地。”一位业内人士表示。经过多年的努力，目前广州对历史闲置土地的清理已经接近尾声，对象也从开发商转向了国有单位与企业，“收城建的地就是一个信号”。据该人士介绍，国有开发企业的地有很大部分都是上世纪储备的，“拿地时手续不是很齐全”，从广州开始收回国有大开发商的土地可看出“广州现任领导清理闲置土地的决心”。据其透露，除了城建以外，广州另一个国有开发商的土地也有几幅被列入嫌疑地块，很有可能会被收回。

加快盘活速度 缓解供应压力

          闲置土地是广州土地储备的重要来源之一，广州常务副市长苏泽群曾表示，闲置土地的清理和处置进一步规范了广州土地市场，尤其是房地产市场开发建设秩序，收到了较好的社会和经济效应。据了解，2001年至2006年，广州建设用地每年增加10％，经济总量增加45.5％，被收回重新利用的闲置土地功不可没。
        “出让遗留着拆迁、补偿问题的烂尾地和闲置地应该是广州一大特色。”一位土地专家告诉记者，正常的土地出让是“净地”出让，也就是没有任何遗留问题、已经七通一平的土地，这就意味着政府要对收回的闲置土地投入大量人力和资金进行整理，“耗费时间长，政府要垫付很多资金”，闲置土地很难在短期内重新上市。如果按照这种模式，广州收回的大量闲置土地将会成为政府沉重的负担，“每年储备6平方公里土地，供应5平方公里的目标也很难达成”。
         为了让收回的闲置土地能及时补充市场，广州从2005年开始尝试“烂尾地”的盘活新思路。烂尾地即闲置地的一种，主要指开发商因资金问题不能解决拆迁补偿安置问题，导致无法继续开发的地块。具体做法是，由政府先引导被拆迁户向人民法院提起诉讼，变更补偿安置方式，由回迁改为货币补偿，人民法院依法立案、审理、执行、拍卖烂尾地块，拍卖所得优先支付被拆迁人的补偿安置款和拖欠临迁费本金。通过这种方式，广州至今一共成功拍卖了约20个烂尾地块。
         在此基础上，广州市国土房管局不断增加新元素以完善这一盘活模式，如进行出让预公告，收集开发商意愿后再确定出让时间和价格等，还有“肥瘦搭配”捆绑出让，以防冷门地块流拍，增加盘活成功率。
        而今年7月26日出让的一批烂尾地的新要求则是：土地竞得人必须分别负责解决3宗市政设施用途烂尾地块的拆迁遗留问题，即在不转移地块使用权的前提下，由竞得人承担该市政设施用途烂尾地拆迁补偿安置责任，竞得人完成拆迁补偿安置、拆平地块并办理拆迁结案手续后将土地无偿交给政府实施公共设施、绿地、停车场等建设。业内有人拍案道，利用开发商的资金和能力解决市政烂尾地，政府却不费一分一毫。
         以上种种创新做法都是建立在目前土地市场竞争激烈、地价飞涨的基础上。在2005年以前，广州推出拍卖的烂尾地大部分都是以流拍告终。“以前我们是不拿烂尾地的，但现在土地紧缺，不拿也得拿。”广州本地一位开发商说。保利地产的有关负责人也表示，虽然烂尾地存在很多问题，但“我们都会留意，特别是位置好、规模大的”。
          另据了解，广州今年计划公开出让15宗居住类闲置土地，通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗居住类烂尾地。目前闲置地已推出5宗，烂尾地拍卖了12宗。“广州处理闲置土地的速度很快，一般收回来一两年后便可重新上市，很好地解决了市区土地供应不足的难题。”广州中原地产项目部总经理黄韬说。

                                              编辑：龙美好